Ce qu’il faut savoir avant d’acheter un condo

Généralement moins cher qu’une maison individuelle, un condo peut aussi s’avérer un placement immobilier intéressant. Cela dit, des vérifications s’imposent par rapport à la réglementation, ainsi qu’à la santé financière et structurelle de l’immeuble. Il faut en plus être prêt à vivre et à décider en collectivité.

LA question essentielle

Selon Mikael Lacroix, courtier immobilier résidentiel et commercial pour le Groupe Sutton-Immobilier Estrie, affilié à Barnes International, l’aspect le plus important à prendre en considération avant d’acheter un condo existant est de savoir qu’être propriétaire dans une copropriété implique un partage avec d’autres propriétaires. « Quand on achète un condo, on est chez soi, mais pas chez soi. Si on en est conscient et à l’aise avec ça, on peut y trouver des avantages », remarque le courtier, en nommant les corvées d’entretien extérieures dont on n’a plus à s’occuper puisqu’elles sont prises en charge par une entreprise.

Un condo, trois parties

Une copropriété se divise en trois parties :

– la partie privative, qui est souvent l’unité intérieure personnelle ;

– les parties communes, comme le terrain à l’extérieur, le vestibule d’entrée que se partagent les copropriétaires ;

– les parties communes à usage restreint, telles que les balcons ou les places de stationnement. Chaque propriétaire profite seul de son espace, mais il doit se soumettre aux règlements de l’immeuble. Par exemple, il peut être interdit d’avoir un barbecue sur son balcon ou de laver son véhicule à sa place de stationnement.

Bien lire les règlements de l’immeuble

Il est essentiel de prendre connaissance de la déclaration de copropriété dans laquelle on va retrouver les règlements de l’immeuble avant de signer une offre d’achat. Certains pourraient ne pas vous convenir, comme le fait que les chiens ne sont pas acceptés, que la location à court terme est interdite, que les vélos doivent impérativement être rangés dans un local, etc.

Vérifier la santé financière de la copropriété

Autre aspect fondamental : vérifier la santé financière de la copropriété. « C’est souvent une condition dans la promesse d’achat et il y a toujours un endroit prévu pour que l’acheteur puisse prendre connaissance de tous les documents de la copropriété », souligne Mikael Lacroix.

Pensez aussi à demander les états financiers et les procès-verbaux, ce qu’il y a dans le fonds de prévoyance et s’il y a suffisamment d’argent prévu en cas de travaux majeurs à réaliser prochainement. « C’est important, car la copropriété aurait pu voter que chaque copropriétaire sorte 3000 $ de ses poches pour payer les rénovations sans prendre l’argent du fonds de prévoyance », dit Mikael Lacroix.

« En devenant nouveau copropriétaire, vous seriez obligé de payer ces 3000 $ puisque le vote est antérieur à votre arrivée », ajoute-t-il.

Pour avoir une idée claire sur l’immeuble, y compris ses états financiers et son administration, les courtiers immobiliers demandent à un représentant dûment autorisé du syndicat de copropriété de remplir un formulaire de demande de renseignements auprès du syndicat des copropriétaires (DRCOP) chaque fois qu’ils font une promesse d’achat. Cette démarche nécessaire pour protéger le nouvel acquéreur d’une copropriété a récemment été appuyée par le gouvernement du Québec, qui a voté deux nouvelles lois.

Deux nouvelles lois bienvenues

Le projet de loi 16 introduit par Québec modifie les règles en matière de copropriété dans le but de mieux protéger les consommateurs.

« Il y a deux articles importants qui sont une révolution légale en copropriété parce qu’ils ont été adoptés par l’Assemblée nationale et vont permettre aux acheteurs d’obtenir de l’information utile en amont de la transaction », souligne Yves Joli-Cœur, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ) et instigateur du site de vulgarisation sur la copropriété condolegal.com.

Consultez le site condolegal.com

« L’article 1068,1, qui n’est pas encore en vigueur — il devrait l’être au cours de 2023 —, mentionne ce qui suit : Celui qui vend une fraction de copropriété (partie privative plus la quote-part des parties communes) doit en temps utile remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l’état de la copropriété dont la forme et le contenu sont déterminés par règlement du gouvernement. Ce texte signifie que chaque transaction immobilière en copropriété nécessitera au préalable une attestation de conformité. L’acheteur saura notamment si la copropriété est en difficulté, s’il y a des litiges afin que la transaction soit beaucoup plus transparente.

« Le deuxième article de loi 1068,2 est déjà en vigueur : Celui qui promet d’acheter une fraction peut demander au syndicat qu’il lui fournisse les documents ou renseignements concernant l’immeuble et le syndicat qui sont de nature à lui permettre de donner un consentement éclairé. Le syndicat est tenu, sous réserve des dispositions relatives à la protection de la vie privée de les fournir avec diligence au promettant acheteur aux frais de celui-ci. »

Des responsabilités collectives

Les frais d’assurance s’ajoutent aux différentes charges de copropriété et la loi exige désormais d’avoir une assurance responsabilité civile pour une copropriété (1 million pour moins de 13 unités, 2 millions pour plus de 13 unités). « Il y a un autre volet rendu obligatoire : il s’agit du fonds d’auto assurance qui comprend le montant de la franchise en cas de sinistre de l’immeuble, mais il faut également faire évaluer l’immeuble par un évaluateur agréé pour vérifier les coûts de reconstruction de l’immeuble, parce que s’il dépasse la couverture de l’assurance, il faudra revoir celle-ci à la hausse pour s’assurer d’avoir les fonds nécessaires », précise Mikael Lacroix.

Inspection partielle ou globale

Avant d’acheter, vous pouvez choisir de faire inspecter uniquement votre partie privative, mais vous pouvez aussi mandater l’inspecteur de vérifier les parties communes intérieures et extérieures. L’inspection peut être l’occasion de savoir comment l’immeuble a été bâti, si les unités sont bien insonorisées. Sur ce point-là, vous pouvez également questionner le voisinage.

Investir… et s’investir

Vivre dans un condo nécessite une implication et une responsabilité collective et il faut être prêt à participer aux réunions du syndicat de copropriété pour prendre les décisions, voire à en devenir membre actif pour s’occuper du cahier des charges.

Pour Agnès D., l’expérience s’est révélée plutôt positive dans son ancien triplex, où chaque étage était occupé par un propriétaire. « Il peut y avoir des désaccords, alors il faut savoir manier l’art du compromis, mais globalement, ça se passait bien. »

Isabelle M., de son côté, n’est pas prête à réinvestir dans une copropriété. « Le côté positif, c’est que c’était accessible pour moi en tant que premier acheteur, mais il y a eu beaucoup de points négatifs. Il s’agissait d’un gros immeuble, les réunions n’en finissaient pas et il y avait souvent des désaccords. Aussi, on paie pour un fonds de prévoyance, mais même s’il y a des travaux d’entretien à faire, comme la peinture, ça peut prendre des mois, voire des années avant qu’ils soient réalisés. Et puis, les gens se surveillent les uns les autres, ça ne me convenait pas du tout, mais quand on m’a demandé de m’impliquer dans le fonctionnement de la copropriété, j’ai joué le jeu pour faire ma part, mais c’est très important de savoir qu’il s’agit d’une lourde responsabilité qu’on te met sur les épaules. »