Vos questions, nos réponses Conseils aux premiers acheteurs

Difficile de devenir propriétaire pour la première fois en ces temps où les prix des maisons sont élevés et les taux d’intérêt grimpent. Doit-on opter pour un taux variable ou fixe, et comment avoir accès à la propriété sans historique de crédit ?

Quel type de taux choisir ?

« Avant tout, il est important de consulter un courtier hypothécaire parce que le choix dépend du besoin de chacun à court, à moyen et à long termes. Cela dit, le taux variable est toujours un produit beaucoup plus intéressant que le taux fixe », souligne d’emblée John Fucale, vice-président principal, relation courtiers – Groupe M3 et Multi-Prêts Hypothèques. En ce moment, les taux fixes tournent aux alentours de 4,14 % à 4,39 %, et les taux variables, de 2,70 % à 3,20 %. Selon M. Fucale, depuis les 70 dernières années, le prêt à taux variable fermé (proposé à partir de trois ans, mais en majorité sur cinq ans) a toujours été un meilleur produit. « Il faut cependant être à l’aise à l’idée que les intérêts puissent fluctuer, tout en sachant que le risque est moindre, puisque même si les variations du taux directeur sont conséquentes, elles sont en deçà des intérêts du taux fixe. »

Vous devez savoir que la notion de taux variable à très court terme aux États-Unis, qui se convertissait à un taux fixe exorbitant, n’existe pas chez nous.

Avec un taux variable fermé, vos mensualités ne peuvent pas augmenter de façon considérable. Certaines banques proposent d’ailleurs des paiements fixes pour leurs hypothèques à taux variables. Dans ce cas, si le taux augmente, une partie plus importante de votre prélèvement sera versée pour payer les intérêts, et une moins importante pour le remboursement.

Un exemple parlant

Admettons que votre taux variable est au taux préférentiel moins 1 %, et que votre solde de prêt hypothécaire est de 400 000 $, amorti originalement sur 25 ans.

Hier, si votre taux était de 2,20 % et le paiement mensuel était aux alentours de 1732,66 $, aujourd’hui, votre taux serait de 2,70 % et le paiement mensuel serait d’environ 1831,95 $.

Une augmentation de presque 100 $ par mois.

En convertissant à un taux fixe de 5 ans, votre taux d’intérêt se situerait selon nos estimations entre 4,14 % et 4,79 %. En utilisant le même exemple que précédemment, votre paiement aurait grimpé à 2134,55 $ par mois. Une augmentation de plus de 300 $ par mois.

Mise de fonds et dossier de crédit

Il vous faudra un minimum de 5 % de mise de fonds pour demander un prêt hypothécaire, ce qui peut représenter une grosse somme en raison de l’augmentation du prix de l’immobilier. Beaucoup de parents aident leurs enfants en leur donnant la valeur nette réelle qu’ils ont gagnée sur leur maison.

Il existe des programmes pour les nouveaux arrivants qui leur permettent d’obtenir du crédit en démontrant qu’ils ont payé leurs frais courants adéquatement sur une période d’au moins 12 mois. Si vous êtes citoyen canadien et que vous n’avez pas encore de dossier de crédit, commencez par demander une carte de crédit. Peu importe la limite de crédit, l’essentiel est que vous utilisiez régulièrement cette carte et que vous remboursiez le solde dans les délais impartis. Cela dit, il faut au moins un an pour se monter une cote de crédit, idéalement deux. Autre option : demandez à un proche de se porter garant de votre prêt.

Des partenaires importants

John Fucale tient à préciser qu’en tant que premier acheteur, il est fortement recommandé de faire appel à des experts. D’une part, un courtier immobilier, parce qu’il vous accompagnera pour effectuer le meilleur achat possible, et ce, jusqu’au moment de la signature chez le notaire ; d’autre part, un courtier hypothécaire, qui vous aidera à établir votre budget. « Avant d’acheter sa maison de rêve et d’embarquer dans n’importe quelle situation financière, il faut établir son budget, pour voir ce qu’on peut payer sans que ça risque d’affecter ses besoins et son mode de vie au quotidien. »