Investir dans une résidence secondaire

Vous envisagez d’acquérir une résidence secondaire pour profiter de la nature en région ou pour la rentabiliser en la louant ? La flambée des prix dans toute la province et les contraintes liées à la location peuvent toutefois faire hésiter. Deux experts nous éclairent.

La pandémie a convaincu certains de partir vivre en région, tandis que d’autres ont gardé leur logement en ville, mais ont acheté un chalet. Les prix ont alors flambé presque partout au Québec et on se demande si investir dans ces circonstances en vaut la chandelle.

« Selon moi, c’est toujours un bon moment pour investir, mais il faut être capable de flairer les occasions et toujours garder l’œil ouvert », pense Mikael Lacroix, courtier immobilier résidentiel et commercial — Groupe Sutton-Immobilier Estrie, affilié à Barnes International.

Il recommande de commencer par bien cerner ses besoins (maison de vacances, projet de retraite, investissement locatif, etc.), de déterminer son budget et de faire affaire avec un courtier immobilier de la région visée, parce qu’il a une bonne connaissance des lieux. « C’est important qu’il y ait une relation de confiance entre la personne et le courtier, estime-t-il. Vous pouvez lui demander qu’il vous envoie des alertes correspondant à vos recherches et il doit être en mesure de vous conseiller objectivement sur les propriétés qui vous intéressent. Il doit aussi vous informer s’il voit une occasion susceptible de vous convenir. »

Prévoir les fonds

Il vaut mieux obtenir une préqualification hypothécaire afin d’accélérer le processus d’achat et de pouvoir faire une offre rapidement. L’institution hypothécaire exigera 20 % de mise de fonds minimum pour financer une résidence secondaire en plus de vérifier vos ratios d’endettement en fonction de vos dettes actuelles et de votre salaire.

« Même si votre objectif est de louer la propriété et que vous démontrez qu’elle est déjà en location, la plupart des institutions financières ne tiendront rien pour acquis quand il s’agit de location à court terme [moins de 30 jours, c’est-à-dire les week-ends ou à la semaine], car c’est trop inégal, souligne Mikael Lacroix. Dans le cas d’une location à long terme, s’il y a déjà quelqu’un dans le logement avec un bail, la banque pourrait prendre en considération le revenu du bail. »

Outre les besoins et le budget de base (hypothèque, taxes, assurances), d’autres facteurs sont à prendre en considération avant d’arrêter votre choix.

Vérifier les droits de location

L’un des facteurs les plus importants concerne l’emplacement de la propriété. Mikael Lacroix suggère de faire une étude de marché, puis de faire un choix entre un bail à long terme ou à court terme. Dans le premier cas, il n’y a pas de restriction municipale, alors que dans le second, ce n’est pas autorisé dans tous les secteurs.

Il est donc important, avant d’acheter, de se renseigner auprès de la ville de la possibilité de louer à court terme, car même si la propriété que vous convoitez se situe dans une zone touristique, au bord de l’eau, près d’un parc national ou d’une montagne de ski, rien ne garantit que la location soit autorisée. Si tel est le cas, il faut s’inscrire à la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ), qui attribuera une classification (nombre d’étoiles) en fonction de différents critères, dont l’emplacement de la propriété, le nombre de pièces, la dimension des lits et les équipements intérieurs et extérieurs (lave-vaisselle, nombre d’oreillers, foyer, kayak, spa…). Cette classification permettra d’établir un prix de location et d’afficher la propriété sur Chalets au Québec, par exemple.

Par ailleurs, il faut savoir qu’il est obligatoire, depuis le 1^er mai 2020, de s’inscrire à la CITQ pour faire de la location à court terme. Cette inscription équivaut à un droit acquis. Cela étant, en cas de plainte de voisinage, la municipalité peut interdire votre activité.

Gérer soi-même ou non ?

Évidemment, une deuxième maison implique des contraintes d’entretien supplémentaires qui sont décuplées si vous la louez. « Un spa à l’extérieur est très demandé, mais vous devrez le nettoyer entre chaque occupant. Ça demande plus de gestion et il faut établir les efforts que l’on est prêt à mettre en restant réaliste. Par exemple, si le chalet se situe à 1 h 30 min de route de chez vous, ça risque de devenir contraignant de s’y rendre fréquemment pour faire le ménage entre chaque client », remarque Mikael Lacroix.

Certaines entreprises spécialisées dans la gestion locative proposent la conciergerie et l’entretien ménager pour généralement 10 % à 15 % des revenus générés. C’est le cas de l’entreprise Hôtel à la Maison, qui a été créée à la suite d’une mauvaise expérience. « On n’était pas satisfaits du service auquel on faisait appel pour nos propriétés parce qu’on le trouvait incomplet, alors on a décidé de lancer notre propre service pour des locations à court terme », raconte Michael Carrier, directeur général d’Hôtel à la Maison.

L’entreprise gère actuellement 160 locations à court terme et plus d’une dizaine d’unités dont elle est propriétaire au bord du Saint-Laurent. « Nos clients nous donnent la gestion complète ou partielle. Il faut savoir que ça prend en moyenne neuf heures de travail par semaine de gérer une maison en location à court terme, précise-t-il. On offre également un service d’aide aux investisseurs pour choisir la géolocalisation, le type de maison. »

M. Carrier recommande de réaliser des photos professionnelles de qualité avant de faire une mise en marché sur différentes plateformes comme Airbnb ou Booking. « C’est toute une business, la location. Ça se gère comme une entreprise, à plus ou moins grande échelle, selon les revenus générés, puisqu’ils varient considérablement en fonction des prestations, de l’emplacement et du taux d’occupation. Généralement, tout se passe bien avec la clientèle, et j’ai très rarement vécu des histoires d’horreur dont on entend parfois parler. Il faut juste éviter de louer à de grands groupes en limitant le nombre de personnes autorisées », conseille-t-il.

Consultez les guides de classification de la CITQ Consultez le document « Résidences de tourisme — Critères d’évaluation »