Les propriétés vendues au-delà du seuil du million de dollars deviennent presque monnaie courante au Québec depuis le début de la crise sanitaire. Qui sont les acquéreurs ? Quelles sont leurs conditions pour payer ce prix ? Quels sont les risques encourus en cette période de surenchère ? Avis d’experts et conseils d’acheteurs.

Emmanuelle Mozayan-Verschaeve Emmanuelle Mozayan-Verschaeve
Collaboration spéciale

« Ça fait plus d’un an que le marché connaît un engouement. On constatait déjà une forte augmentation dans le segment haut de gamme en 2019. À l’époque, on parlait plutôt de 700 000 $, mais maintenant, de plus en plus de transactions se négocient au-delà du million », informe Charles Brant, directeur, analyse du marché, pour l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), en ajoutant que le marché était favorable aux acheteurs début 2020, alors qu’il l’est plutôt aux vendeurs depuis fin 2020.

La crise sanitaire et le télétravail ont incité la population à acheter des maisons individuelles plus grandes dans un environnement privilégiant la qualité de vie. « Comme l’a démontré une étude de la SCHL [Société canadienne d’hypothèques et de logement], ce n’est pas forcément des ménages du centre-ville qui vont déménager, mais davantage ceux de l’Ouest-de-l’Île, qui ont obtenu de bons gains en capital en vendant leur propriété dans ce secteur-là. Avec cette mise de fonds, ils ont pu s’offrir le luxe d’avoir une propriété d’un plus haut standing dans des marchés périphériques », explique M. Brant.

Il note aussi que l’activité économique aux alentours de Montréal est assez importante dans des secteurs comme la logistique et l’aéronautique et que les emplois bien rémunérés dans ces domaines facilitent également l’accès à ce type de propriété. Autre secteur qui explose : celui de la villégiature. Certains sont assez nantis pour acheter une résidence secondaire dépassant le million et d’autres choisissent de s’installer à temps plein dans des zones touristiques pour y faire du télétravail.

Un investissement risqué ?

L’effet de rareté implique que bien des ménages surenchérissent et il y a nécessairement une pression à la hausse sur les prix. Charles Brant souligne que dans la région de Montréal, 37 % des transactions pour des maisons individuelles de plus de 1 million sont le résultat d’offres multiples. En 2019, on était à 16 %.

On parlait de surchauffe à l’époque, mais là, c’est considérable, car ça a plus que doublé en une année. On parle de surévaluation en ce moment et il y a de grands risques et un décalage avec les fondamentaux économiques qui justifient la valeur de ces propriétés, qui devient trop élevée par rapport aux salaires.

Charles Brant, directeur, analyse du marché, pour l’APCIQ

« Le courtier a un rôle important à jouer, ajoute-t-il, pour avertir son client de ne pas passer les étapes importantes, notamment l’inspection de la maison. »

Outre Montréal, les maisons de 1 million et plus ont commencé à se vendre rapidement après le confinement, en août dernier, en Montérégie, dans la Capitale-Nationale et les zones de villégiature de l’Estrie et des Laurentides. « C’est devenu si populaire qu’à l’heure actuelle, les inscriptions sont rarissimes. Les prix augmentent chaque semaine parce qu’il y a un manque d’inventaire », affirme Suzanne Havard Grisé, courtière immobilière agréée DA-Royal LePage Privilège à Saint-Bruno-de-Montarville. « Dès qu’il y a une propriété qui se présente autour de ces prix-là, on peut avoir une vingtaine de visites et c’est automatique que la propriété se vend en surenchère. Je conseille à l’acheteur de donner ses meilleures conditions dès le début s’il veut vraiment la propriété. »

Ce qu’on vit actuellement, c’est ce que Vancouver et Toronto ont vécu pendant des années. Je n’ai pas de boule de cristal sur ce qui va se passer dans trois ou cinq ans, mais je suis en immobilier depuis 35 ans et je n’ai jamais connu ça.

Suzanne Havard Grisé, courtière immobilière chez Royal LePage

Pour Dave Carter, courtier immobilier, vice-président pour la même enseigne à Québec, acheter une maison au-dessus du prix demandé et, surtout, au-dessus de sa valeur peut être risqué si l’objectif de l’acquéreur est de revendre dans moins de cinq ans. « C’est mon rôle de le prévenir. À l’inverse, quelqu’un qui me dit qu’il est là pour 15 ans ou 20 ans fera un bon investissement même s’il paie 100 000 $ au-dessus de la valeur. Aussi, ça joue beaucoup quand on affiche 990 000 $ versus 1 million. Le million, ça fait un “wow !” dans la tête des gens et ils s’attendent à avoir une maison clé en main avec une finition irréprochable, alors que même un peu sous ce montant charnière, ils sont moins exigeants. »

Le rêve d’un bord de l’eau

Leur collègue en Estrie Sonia Nepton constate que les gens qui avaient l’idée de vivre à la campagne veulent rentabiliser leur investissement tout de suite en travaillant à distance et qu’ils souhaitent une propriété clé en main. « Idéalement, ils rêvent d’un bord de l’eau, mais pour 1 million, il n’y en a pas. » Les occasions sont aussi exceptionnelles dans les Laurentides.

L’équipe France Chandonnet et Gilles Belhumeur, de RE/MAX Bonjour, remarque aussi une forte demande pour un emplacement aux abords d’un lac et près d’une montagne de ski : « Les acheteurs capables d’acheter à plus de 1 million ont de l’argent ; ils sont prêts à payer ce prix-là juste pour le terrain, car ils veulent se faire plaisir. On a observé des achats sans financement. À cause de la crise de la COVID-19, les gens décaissent leurs avoirs parce qu’ils préfèrent s’offrir une propriété où ils pourront réunir leur famille dans un endroit qui plaira à tous plutôt que de posséder des placements. Il y a beaucoup d’émotion dans ces achats-là. Ça prend un coup de cœur et le seuil du million n’a pas d’importance pour cette clientèle. Même s’il y a des surenchères, les 30 000 $ qu’ils pouvaient mettre dans des voyages sont injectés dans leur achat. Ce n’est donc pas de l’argent perdu puisque, d’année en année, ça prend de la valeur, surtout au bord de l’eau. »

Des nouveaux proprios

Un vrai coup de cœur

  • Jean-François Nadeau et Alexandra Pinsonnault ont acheté, en juillet 2020, une propriété entièrement rénovée à Saint-Bruno-de-Montarville, pour 1 165 000 $.

    PHOTO FOURNIE PAR JEAN-FRANÇOIS NADEAU

    Jean-François Nadeau et Alexandra Pinsonnault ont acheté, en juillet 2020, une propriété entièrement rénovée à Saint-Bruno-de-Montarville, pour 1 165 000 $.

  • La cour arrière de cette propriété bénéficie d’un environnement très boisé. C’est l’un des atouts qui ont particulièrement séduit les nouveaux propriétaires.

    PHOTO FOURNIE PAR JEAN-FRANÇOIS NADEAU

    La cour arrière de cette propriété bénéficie d’un environnement très boisé. C’est l’un des atouts qui ont particulièrement séduit les nouveaux propriétaires.

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Jean-François Nadeau et Alexandra Pinsonnault ont acheté, en juillet 2020, une propriété entièrement rénovée à Saint-Bruno-de-Montarville, pour un total de 1 165 000 $ en offres multiples. « Avant, on avait un condo de 1000 pi2 à Brossard. On l’avait acheté 160 000 $ en 2006 et on l’a revendu 312 000 $ au printemps dernier. Ça faisait un moment qu’on voulait déménager, et après plusieurs visites de maisons, on a trouvé que celle-ci comblait parfaitement nos besoins. » Parents d’une fillette de 3 ans, ce couple dans la jeune quarantaine avait fini de payer le condo en 2011. « On a pu accumuler de l’argent et j’ai fait de bons investissements qui nous ont permis de payer la maison comptant. Comme tout le monde, j’aime mieux payer moins cher, mais j’ai vérifié la valeur des maisons alentour et je pense que c’était quand même une bonne affaire. On aurait pu trouver quelque chose à 800 000 $ dans nos goûts, mais il aurait fallu s’éloigner. Le million investi dans l’immobilier était aussi une façon de me protéger et d’avoir un meilleur confort », raconte l’informaticien, qui a longtemps habité en condo et évité de s’endetter avant de pouvoir s’offrir cette maison de millionnaire.

La cerise sur le gâteau

  • Normand Fauteux a acheté son chalet de rêve en bois au bord d’un lac à Saint-Donat. Pour lui et sa femme, c’est un aboutissement après avoir travaillé avec acharnement toute leur vie.

    PHOTO FOURNIE PAR NORMAND FAUTEUX

    Normand Fauteux a acheté son chalet de rêve en bois au bord d’un lac à Saint-Donat. Pour lui et sa femme, c’est un aboutissement après avoir travaillé avec acharnement toute leur vie.

  • Normand Fauteux a acheté son chalet de rêve en bois au bord d’un lac à Saint-Donat. Pour lui et sa femme, c’est un aboutissement après avoir travaillé avec acharnement toute leur vie.

    PHOTO FOURNIE PAR NORMAND FAUTEUX

    Normand Fauteux a acheté son chalet de rêve en bois au bord d’un lac à Saint-Donat. Pour lui et sa femme, c’est un aboutissement après avoir travaillé avec acharnement toute leur vie.

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    PHOTO FOURNIE PAR NORMAND FAUTEUX

    Normand Fauteux a acheté son chalet de rêve en bois au bord d’un lac à Saint-Donat. Pour lui et sa femme, c’est un aboutissement après avoir travaillé avec acharnement toute leur vie.

  • Normand Fauteux a acheté son chalet de rêve en bois au bord d’un lac à Saint-Donat. Pour lui et sa femme, c’est un aboutissement après avoir travaillé avec acharnement toute leur vie.

    PHOTO FOURNIE PAR NORMAND FAUTEUX

    Normand Fauteux a acheté son chalet de rêve en bois au bord d’un lac à Saint-Donat. Pour lui et sa femme, c’est un aboutissement après avoir travaillé avec acharnement toute leur vie.

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Issu d’un milieu défavorisé, Normand Fauteux est un pompier retraité qui a cumulé plusieurs emplois pour arriver à mettre de l’argent de côté afin d’investir dans des appartements et des centres commerciaux. « Avec mon épouse, on voulait un vieux chalet de bois sur un grand terrain très boisé au bord d’un grand lac et celui-là nous a fait vibrer. Il était en vente à 1 175 000 $ et nous avons payé 1 040 000 $, en août dernier. Il n’y a pas eu de surenchère, mais je l’ai acheté sans aucune condition pour qu’il n’y ait pas d’hésitation de la part du vendeur. J’ai acheté de l’immobilier tout au long de ma vie, dont plusieurs édifices commerciaux à beaucoup plus que 1 million, alors acheter cette maison à 1 million ne m’insécurisait pas du tout. Mon épouse est partenaire avec moi et, pour nous, ce chalet est une conclusion, un cadeau qu’on se fait. On a travaillé fort toute notre vie tous les deux, on est encore jeunes, on a les sous, on veut la quiétude ; celle de ce bord de l’eau à Saint-Donat est parfaite. Selon moi, l’immobilier ne perdra jamais de valeur, mais dans ce cas-là, ce n’était pas un achat pour faire de l’argent, mais pour en profiter. C’est la cerise sur le gâteau ! », confie ce quinquagénaire économe. « Le truc pour gagner de l’argent, c’est de travailler beaucoup et de vivre en dessous de ses moyens. C’est plate, mais c’est immuable. »