Le marché immobilier est frénétique et, dans l’espoir de voir leur offre retenue, certains acheteurs acceptent parfois de courir des risques inutiles. Renoncer à ses droits, taire son intention de louer le bien convoité ou suivre des conseils mal avisés pourraient toutefois avoir des conséquences désastreuses. Petit guide des erreurs à éviter.

Simon Chabot Simon Chabot
La Presse

Un prix médian en hausse de 100 000 $ sur un an, une vingtaine d’offres pour une propriété, des délais de financement de moins de 14 jours… : les premiers acheteurs et les petits investisseurs en immobilier ont parfois l’impression que tout joue contre eux dans le marché du Grand Montréal.

Après des mois de recherches et de déceptions, la tentation de tourner les coins rond ou de faire abstraction de détails qui n’en sont pas risque d’être grande pour certains.

Prenez l’exemple suivant : un courtier présente à prix très raisonnable un logement situé sur le Plateau Mont-Royal comme un « parfait premier condo ou pour investissement ». Or, le condo situé dans une copropriété indivise est déjà loué. Et un propriétaire ne peut pas reprendre, même pour lui, un logement situé dans une copropriété indivise… ce que ne précise pas l’inscription. Ce serait dommage de s’en rendre compte après avoir signé une promesse d’achat !

Acheter sans poser toutes les questions, « ça pourrait être catastrophique », affirme MCaroline Champagne, vice-présidente, encadrement, à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

Il y a cette effervescence-là dans le marché, et on peut être parfois impulsif, mais une promesse d’achat, c’est un contrat. À partir du moment où elle est faite, l’acheteur y est lié. Ça n’est pas un document banal.

Me Caroline Champagne, vice-présidente, encadrement, à l’OACIQ

Autre cas d’espèce : un investisseur débutant souhaite acheter une première propriété dans le but de la revendre pour, un jour, être capable d’acquérir un condo assez grand pour loger sa famille. Comme investisseur, il doit toutefois fournir une mise de fonds de 20 % du prix de vente, contrairement à 5 % s’il achète une propriété pour l’habiter. Histoire d’être en mesure de conclure une transaction malgré les prix élevés, l’acheteur aura peut-être envie de prétendre qu’il va occuper le logement, puis de l’offrir à la location une fois l’affaire bouclée. Mal lui en prendrait.

« C’est de la fraude », réagit Sylvain Poirier, président de l’Association des courtiers hypothécaires du Québec (ACHQ). « Si un courtier hypothécaire était impliqué dans une transaction comme celle-là, il risquerait une suspension de son droit d’exercice. »

Les emprunteurs qui font de fausses déclarations à l’achat, précise la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) par courriel, peuvent aussi en être tenus criminellement responsables.

Heureusement, il ne s’agit pas là d’une pratique courante, assure M. Poirier. Reste que faire affaire dans un marché aussi agité que celui de Montréal comporte son lot de défis. « En ce moment, les pressions viennent du marché, dit-il. Vingt-trois offres sur une propriété, ça existe. Le vendeur prend la meilleure offre pour lui. Son courtier immobilier peut lui recommander de prendre l’offre avec le délai de financement le plus court, cinq jours ou huit jours. Les délais normaux, de 14 jours, ne sont pas respectés, les prêteurs hypothécaires sont débordés… Et ça met beaucoup de pression sur les acheteurs. »

Sans inspection ni garantie légale ?

PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE

Un courtier immobilier a l’obligation déontologique de recommander une inspection. Si l’acheteur préfère y renoncer, le courtier doit expliquer les conséquences potentielles de cette décision.

Ce qui est beaucoup plus courant ces jours-ci, c’est de voir des acheteurs potentiels renoncer à leur droit à une inspection préachat ou à la garantie légale de qualité dans leur promesse de vente, afin de gagner la faveur d’un vendeur. À Montréal, cette pratique tend même à devenir presque normale.

Or, un courtier immobilier a l’obligation déontologique de recommander une inspection. Si l’acheteur préfère y renoncer, le courtier doit expliquer les conséquences potentielles de cette décision, rappelle MCaroline Champagne, de l’OACIQ. Surtout si l’acheteur accepte aussi de réaliser une transaction sans garantie légale de qualité.

Il ne faut pas laisser ses émotions supplanter sa raison.

MCaroline Champagne, vice-présidente, encadrement, à l’OACIQ

Un acheteur aurait d’ailleurs tout intérêt à rappeler à son courtier qu’une inspection préachat protège aussi le vendeur, soutient l’inspecteur en bâtiment André Dumont. « C’est l’obligation de l’inspecteur de dévoiler tous les vices apparents et les signes de vices cachés, rappelle-t-il. Ce qui est contenu dans le rapport ne peut pas ensuite être considéré comme un vice caché. Il y a donc beaucoup moins de mauvaises surprises aussi pour le vendeur après la transaction. »

De plus, même si la vente se fait sans garantie légale de qualité, un acheteur peut intenter une poursuite pour dol contre le vendeur si celui-ci l’a faussement rassuré, ajoute André Dumont. « D’où l’importance de poser des questions aux vendeurs sur la présence de vermiculite dans le toit ou d’autres vices potentiels, dit-il. Et de consigner ses réponses par écrit le jour même pour en garder une bonne trace. »

En cas de fausse déclaration du vendeur, l’acheteur qui a renoncé à la garantie légale n’est pas sans recours.

André Dumont, inspecteur en bâtiment

Pour les constructions neuves, des vérifications s’imposent aussi, rappelle l’organisme Garantie de construction résidentielle (GCR), qui accrédite des entreprises de construction offrant un plan de garantie. GCR vient d’ailleurs de lancer une campagne de sensibilisation pour inciter les acheteurs à vérifier sur son site web l’accréditation des entreprises avec lesquelles ils font affaire.

« La majorité des entrepreneurs sont honnêtes, compétents et remplissent adéquatement leurs obligations vis-à-vis de leurs clients. Il reste que nous sommes aussi régulièrement témoins d’histoires tristes – voire d’horreur – vécues par des consommateurs », rappelle Daniel Laplante, président-directeur général de GCR, dans un récent communiqué.

Et si un courtier se méprend ?

PHOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, ARCHIVES LA PRESSE

Un acheteur qui se sent mal conseillé ou pressé par un courtier qui réclame une signature rapide, dénigre un rapport d’inspection ou modifie sans raison les clauses d’une promesse d’achat peut porter plainte.

À l’évidence, la vie du courtier immobilier est loin d’être simple en ce moment, car la ligne est parfois très mince entre un conseil avisé ou non. Comment aider un acheteur à trouver une propriété sans lui recommander de renoncer à ses droits si tout le monde le fait ? Chose certaine, un acheteur qui se sent mal conseillé ou pressé par un courtier qui réclame une signature rapide, dénigre un rapport d’inspection ou modifie sans raison les clauses d’une promesse d’achat peut porter plainte.

Un acheteur qui se croit lésé peut d’abord « challenger le courtier », propose MCaroline Champagne, de l’OACIQ. Si ses réponses ne sont pas satisfaisantes, il peut se tourner vers le dirigeant de son agence (s’il est associé à une enseigne), qui a une obligation de supervision. Le site de l’OACIQ peut aussi servir de guide. Un acheteur peut même y vérifier le dossier d’un courtier. « Il peut aussi communiquer avec notre centre d’appels Info-OACIQ, où des agents d’information répondent à des questions tous les jours », rappelle MChampagne. Enfin, s’il veut porter plainte, l’acheteur doit se tourner vers le Service d’assistance au public, qui peut intervenir très rapidement si la transaction est toujours en cours.

« L’OACIQ ne tolère pas les comportements insistants des quelques courtiers qui peuvent réduire les protections légales dont bénéficie le public dans le cadre de transactions immobilières », a déclaré MChampagne dans un communiqué diffusé en janvier.

En 2020, l’OACIQ a reçu 2430 demandes d’assistance, soit à peu près le même nombre qu’en 2019 (2470), mais beaucoup plus qu’en 2018 (2036). En cas de soupçons de manquement déontologique ou de fraude, le syndic de l’OACIQ prend le relais, fait enquête et peut intenter des procédures disciplinaires contre les courtiers. En 2020, le syndic a ainsi poursuivi 140 agences et courtiers. Au cours de la même année, le comité de discipline a rendu 70 décisions disciplinaires et imposé 234 sanctions (une décision entraîne souvent plus d'une sanction). Ces sanctions peuvent notamment prendre la forme d'amendes, de suspension et de révocation de permis des courtiers.

« En cas de fraude, d’opération malhonnête ou de détournement de fonds commis par un courtier, le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier peut verser jusqu’à 100 000 $ par réclamation, fait aussi savoir l’organisme. En 2019, 40 demandes d’indemnisation ont été reçues et 70 678 $ ont été versés. »

> Consultez le site de l’OACIQ

> Consultez le site de GCR

Dans une version de ce texte publiée précédemment, certaines sanctions imposées aux agences et courtiers immobiliers en 2020 n'avaient pas été comptabilisées.