Une grosse année attend les syndicats de copropriétaires, qui devront se conformer à une nouvelle réglementation touchant la gestion et l’entretien des immeubles.

Yvon Laprade Yvon Laprade
Collaboration spéciale

Cela passera, notamment, par la mise en place d’un fonds d’autoassurance dans lequel les copropriétaires devront verser les sommes nécessaires pour payer la franchise à l’assureur, en cas de sinistre majeur, les dégâts d’eau constituant la principale source de réclamations dans ce type de bâtiments.

« On espère vivement que le projet de règlement [sur l’assurance des copropriétés] entrera en vigueur à très court terme, d’ici au printemps 2020, après avoir reçu l’aval du Conseil des ministres », souligne Me Yves Joli-Cœur, secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

Il a bon espoir que le dossier cheminera comme prévu à Québec au cours des prochaines semaines.

« Mais il ne faudrait pas que ça traîne, ajoute-t-il. Il faut comprendre que cette question entourant l’assurance condo est une source d’inquiétudes, tant chez les copropriétaires que chez les acheteurs potentiels, qui veulent connaître les modalités d’application. »

PHOTO ANDRÉ PICHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Me Yves Joli-Cœur, secrétaire général du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec

Le montant d’une franchise peut se situer à 50 000 $ pour un immeuble de 100 unités. Il peut facilement atteindre 200 000 $ pour un ensemble d’immeubles, d’où l’importance de capitaliser le fonds d’autoassurance le jour où il faudra la payer [cette franchise] après un sinistre.

Me Yves Joli-Cœur

Tout comme lui, le courtier d’assurance Vincent Gaudreau considère que l’obligation de souscrire à ce nouveau fonds contribuera à « clarifier les choses » au sein des syndicats de copropriétaires. « Je dirais même que ça fait partie des bonnes pratiques. Ça va amener, en outre, une meilleure gestion des affaires. »

Vincent Gaudreau s’attend toutefois à ce que des syndicats de copropriétaires doivent hausser les frais communautaires pour capitaliser le fonds. « Mais il faut voir ça positivement. [Dans l’éventualité d’un sinistre], ça va assurer une pérennité du bâtiment et éviter des dérives financières. »

Bien que l’obligation de cotiser à un tel fonds ne soit pas encore en vigueur, il dit constater, parmi ses clients, qu’un « très grand nombre de syndicats de copropriétaires, bien administrés, ont déjà ces sommes en réserve ».

Un fonds de prévoyance plus exigeant

De son côté, l’avocate lavalloise Stefania Chianetta, spécialiste des questions de copropriété, ne cache pas que ces nouvelles obligations vont poser de nouveaux défis.

« Parce qu’il faut comprendre qu’il n’est pas uniquement question du fonds d’autoassurance, précise-t-elle, mais également du fonds de prévoyance et du fonds de fonctionnement général. On s’apprête d’ailleurs à imposer un carnet d’entretien de l’immeuble. C’est beaucoup de changements en même temps. »

Elle fait valoir que le fonds de prévoyance, mesure obligatoire depuis plus de 25 ans, risque d’être beaucoup plus contraignant pour les copropriétaires, qui pourraient bien devoir hausser leurs contributions au-delà de la proportion habituelle de 5 % en prévision de travaux majeurs à effectuer à l’immeuble.

Chose certaine, résume-t-elle, les administrateurs bénévoles [au sein des syndicats de copropriétaires] « voient leurs tâches augmenter de façon considérable », mais ils ne sont pas toujours bien outillés pour répondre aux questions des copropriétaires.

« On le voit lorsqu’on participe à des séances d’information, dit-elle. On les entend, les copropriétaires qui réalisent que l’immeuble n’a pas de fonds de prévoyance et qui apprennent, par la même occasion, qu’ils devront faire une cotisation supplémentaire pour couvrir les frais de franchise d’assurance. »

Tout en étant favorable à ces mesures préventives, elle craint cependant que cette pression financière puisse inciter des copropriétaires — « qu’on pense aux retraités moins fortunés », précise-t-elle — à mettre leur propriété sur le marché de la revente.

« Les charges diverses sont plus grandes, mais au bout du compte, c’est la même poche qui paye, tout repose sur les épaules du copropriétaire », conclut-elle.

Pour mieux comprendre…

À titre d’exemple, si la franchise a été fixée à 50 000 $ par l’assureur (pour un immeuble de 100 logements), les copropriétaires disposeront de deux ans pour déposer cette somme dans une cagnotte, soit 25 000 $ par année. Dans ce cas, chacun des copropriétaires aura à débourser 250 $ par année pour constituer ce fonds. Il est important de préciser qu’il faudra cotiser au fonds d’autoassurance à la hauteur de la franchise la plus élevée, généralement celle touchant les dégâts d’eau.