Marché floridien : le temps de vendre… et d’acheter

Il y a une multitude d’endroits ensoleillés dans le monde où l’on peut aller pour fausser compagnie à l’hiver québécois. Mais aucun n’est aussi près et facile d’accès pour nous que la Floride. Année après année, la popularité du « Sunshine State » ne se dément pas. Qu’en est-il du marché immobilier ?

« À l’international, ce sont les Canadiens qui achètent le plus de propriétés en Floride », indique Brad O’Connor, économiste principal à Florida Realtors, association regroupant près de 190 000 courtiers immobiliers. « C’est compréhensible, on est voisins et on a un système légal semblable. » 

Selon les données qu’il possède, les Ontariens achètent un peu partout en Floride, tandis que les Québécois se retrouvent particulièrement dans le sud, sur la côte est, dans les comtés de Palm Beach et de Broward. Sans en faire une généralité absolue, il se trouve qu’en ce moment, dans le sud, on est en présence d’un marché d’acheteurs en matière de condos et de vendeurs pour les unifamiliales.

Taux de change

« On ne se le cachera pas, il y a beaucoup de condos à vendre », opine Geneviève Bouchard, courtière immobilière depuis 13 ans en Floride. Le territoire de M^me Bouchard, originaire de Québec, s’étend principalement de Pompano Beach, dans le comté de Broward, à Sunny Isles, au nord de Miami. Naturellement, elle compte une majorité de Québécois parmi ses clients. Elle remarque qu’actuellement, beaucoup vendent pour profiter du taux de change.

L’abondance de l’offre peut certes exercer une pression à la baisse sur les prix, « mais même s’ils vendent un peu moins cher, ils vont récupérer avec un taux de change », souligne M^me Bouchard. 

Ceux qui ont acheté quand les prix étaient bas après la crise des subprimes (2008) et que l’argent était au pair, vers 2011-2012, sont particulièrement favorisés. Le marché était en effervescence dans ce temps-là. Il y avait énormément de ventes sous saisie (foreclosure), se souvient la courtière. Ce qui est plus rare maintenant.

Si le taux de change avantage les vendeurs en ce moment, il a l’effet contraire chez les acheteurs. Ajouter quasiment un tiers du prix à une facture, ça fait mal au cœur. Malgré tout, M^me Bouchard constate qu’il y a toujours une clientèle pour la maison secondaire et que les Québécois achètent encore beaucoup. 

La clé de voûte est le budget, toujours. Pour avoir un condo en bord de mer, il faut avoir les moyens. « Les frais communs, ça va au pied carré et aux services qu’ils offrent, explique la courtière. Tout ce qui est neuf au bord de la mer, pour bien des gens, ce n’est pas abordable. » 

En s’en éloignant, les prix baissent. Il est donc possible d’avoir quelque chose de très bien, pour un prix raisonnable, un peu plus dans les terres.

En plus des nombreux retraités qui convergent vers la Floride, Geneviève Bouchard remarque que des gens plus jeunes, encore sur le marché du travail, achètent pour investir et en profiter plus tard. Parfois, ils se mettent à deux ou à trois pour acheter. Et ils louent pour aider à payer les frais. 

M^me Bouchard assure qu’il y a une grande demande pour la location, de décembre à mars. Mais attention, les règles de location ne sont pas les mêmes partout : il faut connaître les endroits et le marché, dit celle qui s’occupe aussi de la location pour ses clients.

Lien naturel

Maxime Veillette, directeur de la Chambre de commerce Canada Floride, estime que les Canadiens ont un lien naturel avec la Floride. « Il y a le côté facilité, dit-il. On a le même fuseau horaire, les assurances sont assez faciles, Air Canada offre des vols directs trois fois par jour à Fort Lauderdale. Il y a aussi des vols vers Miami plusieurs fois par semaine. » Il note aussi l’aspect « confort » pour certains Québécois qui ne maîtrisent pas l’anglais.

La Floride est également intéressante sur le plan des affaires. « Le poids fiscal est moindre pour les entreprises, et il y a beaucoup d’argent », explique M. Veillette. Il signale que si les Canadiens vont en Floride depuis les années 50, aujourd’hui, on y vient de partout dans le monde. Des personnes de la Russie, de l’Asie et maintenant de l’Amérique latine achètent des propriétés. 

La vie d’hôtelier

Quand il est arrivé en Floride, il y a 30 ans, Richard Clavet avait 25 ans, pas un sou et était loin de se douter qu’il s’y enracinerait. Avec un prêt de son père, il a acheté un vieux motel sur la route US 1, à Hollywood, l’a retapé et s’est mis à la location. Puis, il en a acheté un autre, un autre, puis d’autres encore. 

Aujourd’hui, il évalue avoir 200 portes. Des chambres de motel, de petits appartements, des maisons. Beaucoup se regroupent autour de son achat initial, le Richard’s Motel. « Ça facilite la gestion », dit-il, en signalant tout de même qu’avoir un motel, « c’est une prison, 24 heures sur 24 ».

La US 1 est passante, mais M. Clavet est très heureux de son emplacement, car il est visible. Le haut de gamme, ce n’est pas son terrain de jeux. « J’offre un endroit propre à un prix abordable. C’est ce que ma clientèle recherche. » 

Celle-ci est composée de beaucoup de Québécois, l’hiver. Mais l’hypothèque, il faut la payer toute l’année. Alors, il loue aussi à des locaux, des passants, des travailleurs…

La mer

La mer se trouve à 4 ou 5 km de ses motels. Ce n’est pas loin, considère M. Clavet. Il offre le transport aller-retour à la plage, trois fois par semaine, aux clients qui le désirent. Il ne rêve pas d’un motel au bord de la plage. Selon lui, financièrement, ça n’a plus de raison d’être, aujourd’hui.

« Les taxes et les assurances sont rendues bien trop chères, il faudrait facturer des prix de fou. » Selon lui, un motel au bord de la mer dans le sud de la Floride se compare à avoir une ferme à New York il y a 150 ans : c’est voué à disparaître, pour être remplacé par des gratte-ciels. « L’immobilier, c’est comme un cancer qui grandit », illustre-t-il.

Lui-même assiste à une tendance vers la densification dans son secteur, à Hollywood. Il indique que le règlement autorise depuis peu la construction jusqu’à 10 étages sur la US 1. Ça fait augmenter la valeur des terrains — et des taxes. 

Inévitablement, il faudra bien aussi ajuster le prix des chambres. Ainsi va l’immobilier.

Quelques chiffres au sujet de l’immobilier en Floride, pour l’année 2018

• 22 à 23 % des acheteurs internationaux provenaient du Canada

• 62 % des acheteurs canadiens venaient de l’Ontario

• 31 % des acheteurs canadiens venaient du Québec

• La majorité des Québécois qui achètent viennent de Montréal

• Le prix moyen des condos achetés par les Québécois oscille entre 80 000 et 130 000 $US

• Prix record pour une maison vendue dans le comté de Palm Beach, en 2019 : plus de 100 millions US

Source : données fournies par Brad O’Connor, économiste principal à Florida Realtors.