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Prenez une bouffée d'air hypothécaire

Les propriétaires de maison qui ont opté pour une hypothèque à taux variable peuvent se frotter les mains.

 La semaine dernière, la Banque du Canada a réduit son taux directeur de 75 points de base (100 points de base valent 1 point de pourcentage) pour affronter la récession qui s'annonce au Canada. Avec cette baisse fracassante, son taux est tombé à 1,5%, un plancher depuis 50 ans.

 Le taux directeur, qui s'établissait à 4,5% au début de décembre 2007, a donc fondu de 300 points de base en une année. Cela représente des milliers de dollars d'économies pour tous ceux qui ont une hypothèque à taux variable, fondé sur le taux préférentiel, qui bouge habituellement en tandem avec le taux directeur.

 Depuis un an, le taux préférentiel a baissé de 6% à 3,5%. Pour un client qui a une hypothèque de 100 000$ amortie sur 25 ans, cette baisse se traduit par une réduction de sa mensualité de 639$ à 499$. Une bouffée d'air de 140$ par mois. Pour un an, cela représente 1680$. De cette somme, les intérêts économisés représentent 757$.

 Les consommateurs peuvent aussi maintenir leurs mensualités au même niveau, soit 639$. Ainsi, ils rembourseront leur hypothèque plus vite. En utilisant la bouffée d'air pour abaisser le solde de leur capital, ils économiseront 2445$ d'intérêts, calcule Lorraine Trudeau, directrice du centre de prêts de Multi-Prêts.

 Voilà de quoi rendre jaloux tous ceux qui ont contracté une hypothèque à taux fixe et qui sont coincés avec le même taux d'intérêt jusqu'à l'échéance.

 À moins qu'ils ne décident de renégocier leur prêt...

 Mais s'ils déchirent leur contrat, ils devront débourser une pénalité qui peut s'élever à plusieurs milliers de dollars, surtout si l'échéance est lointaine et si l'hypothèque est élevée.

 Pour comprendre toutes les subtilités des méthodes de calcul de la pénalité, consultez l'ABC des prêts hypothécaires de l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (www.acfc-fcac.gc.ca/fra/publications/hypothecaires/mortgage_toc_f.asp).

 Pour ne pas perdre des clients, les banques sont parfois prêtes à prolonger leur hypothèque, en utilisant un taux d'intérêt pondéré, à mi-chemin entre l'ancien et le nouveau taux en vigueur, pour la nouvelle période. Les banques n'imposent pas nécessairement de pénalité, mais elles peuvent se reprendre avec un taux pondéré légèrement supérieur.

 Même pour ceux qui doivent payer une pénalité, il peut être payant de briser leur hypothèque, lorsque les taux d'intérêt ont considérablement baissé.

 «En règle générale, on peut dire que le refinancement n'est avantageux que si le nouveau taux d'intérêt est d'au moins 2% inférieur à votre taux actuel», indique la Banque Scotia sur son site web.

 À voir la baisse de 3% du taux directeur, on serait tenté de croire que l'exercice en vaut la peine. Mais ce n'est pas si clair, car les taux hypothécaires n'ont pas autant fondu.

 Le taux d'une hypothèque de cinq ans est tombé de 7,5%, au début de 2008, à 6,95% aujourd'hui (5,70% en 2005). Celui d'une hypothèque de trois ans est tombé de 7,5%, au début de 2008, à 6,30% aujourd'hui. Rien pour écrire à sa mère.

 «Mais pour tous ceux qui ont une hypothèque à un taux supérieur à 6%, ça vaut la peine de se poser la question», estime Mme Trudeau.

 Présentement, le courtier est en mesure d'obtenir un taux variable de 4,25%, probablement la meilleure option. Il peut aussi négocier des taux de 4% pour un an, de 5,15% pour trois ans et de 5% pour cinq ans.

 Alors, doit-on rouvrir ou pas son hypothèque? Commencez par demander à la banque à combien s'élève votre pénalité. Vérifiez ensuite quel taux vous pourriez obtenir sur une nouvelle hypothèque. Si les intérêts économisés sont supérieurs à la pénalité, songez-y.

 Vous avez le temps de réfléchir, car la Banque du Canada laisse entendre qu'elle baissera son taux davantage.

 




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