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Acheter en Floride: suivez le guide!

Acheter un appartement au bord de la mer... (Photo AFP)

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Acheter un appartement au bord de la mer peut réserver des surprises. Une tempête tropicale peut apporter son lot de réparations et de frais.

Photo AFP

Acheter une maison en Floride, ce n'est pas comme acheter au Québec. Les formalités et les coûts sont différents. Autant en avoir le coeur net avant la transaction.

 «La plus grande surprise, ce sont les frais de clôture. Ça coûte pas mal plus cher qu'au Canada», dit Rosaline Cyr, présidente de NatBank. Pour une hypothèque de 160 000$US, ces frais atteignent facilement 2500$US.

 Afin d'éviter les déceptions, NatBank prend d'ailleurs la peine d'informer ses clients de ces frais dès qu'ils entrent dans la succursale pour obtenir une autorisation hypothécaire avant d'entreprendre leur magasinage.

 Il y a trois catégories de frais d'achat.

 De un, tous les frais liés à la banque: étude de dossier, évaluation de la propriété, évaluation du dossier de crédit de l'acheteur, obtention d'un certificat déterminant si la maison est située en terrain inondable, etc.

 De deux, les frais juridiques, principalement la recherche de titres (un peu ce que fait le notaire au Canada) et l'assurance titres, qui garantit le travail en cas de poursuite.

 De trois, la taxe sur l'hypothèque. La plupart des prêts en Floride sont assujettis à une taxe. Pour une hypothèque, il faut débourser 55 cents par tranche de 100$US pour acheter un «timbre». Pour un prêt personnel, le timbre coûte 35 cents par tranche de 100$US, indique Philippe Miot, de NatBank. Ainsi, la taxe s'élève à 880$US pour une hypothèque de 160 000$US. Prix de consolation: il n'y a pas de droits de mutation en Floride.

 Pour éviter ces frais, certains Canadiens préfèrent hypothéquer leur résidence principale au Canada et financer leur achat aux États-Unis.

 Depuis quelques années, les taux d'intérêt étaient plus avantageux au Canada: environ 1,25% de moins sur une hypothèque de cinq ans, évalue Alain Forget, directeur des services transfrontaliers de RBC Centura. Mais cet écart s'est résorbé.

 Toutefois, ce choix a une implication majeure: l'acheteur qui opte pour une hypothèque en sol canadien doit convertir tout son argent en dollars américains au moment de l'achat, tandis que celui qui contracte une hypothèque aux États-Unis peut convertir ses dollars canadiens graduellement, au fil des paiements. Autrement dit, son taux de change n'est pas figé dans le temps.

 D'autres «petites» surprises s'ajoutent pour les acheteurs de construction neuve. Les promoteurs ont le droit de demander de 1,5% à 1,75% de plus que le prix fixé au départ. Une autre dépense qui s'ajoute à la fermeture de la transaction.

 Autre détail: «Les chèques postdatés, ça n'existe pas en Floride!» dit Mme Cyr. Si vous faites l'erreur de signer des chèques postdatés pour régler vos charges de copropriété de l'année à venir, l'association des copropriétaires les encaissera d'un seul coup, prévient-elle. Une dépense dont on peut se passer...

 Le processus d'achat de A à Z

 Pierre Deneault et sa conjointe, Michèle, ont donné rendez-vous à leur courtier immobilier devant la succursale de Desjardins, à Hollywood. Comme bien des Québécois, ils espèrent profiter de la vigueur du dollar canadien et des aubaines dans le marché immobilier en Floride.

 Depuis quatre ans, le couple en préretraite passe une partie de l'hiver dans une maison mobile de la région de Pompano Beach. Mais il y a peu de Québécois dans le voisinage. Et puis une maison, c'est trop d'entretien. Avec un condo, fini le marteau! Le couple de Saint-Sauveur, dans les Laurentides, voudrait troquer sa maison contre un appartement d'environ 150 000$.

 «J'ai plusieurs condos à vous faire visiter», leur dit Pauline Grenier-Carrier, courtière pour Coldwell Banker, en les faisant monter à bord de sa voiture.

 Premier arrêt, première déception. Sur l'internet, l'appartement était pourtant prometteur: situé aux abords du golf Diplomate à Hallandale, cuisine et salles de bains rénovées Mais, en réalité, la terrasse donne sur le boulevard, et la cuisine a mauvaise mise malgré ses comptoirs de granite. Comme quoi les visites virtuelles sont parfois trompeuses! À 195 000$US, pas la peine de s'attarder ici.

 Deuxième visite à Dania, dans un édifice réservé aux personnes de 55 ans et plus. Ce genre de restrictions est très fréquent en Floride. Et pas de tricherie: les associations de propriétaires sont sévères. Avant la transaction, elles rencontrent les acheteurs potentiels et scrutent leur dossier de crédit, question de s'assurer qu'ils acquitteront les charges de copropriété.

 Ici, à Meadowbrook Lakes, les immeubles sont groupés autour d'un petit lac artificiel. Tout autour, les stationnements, une piscine, du gazon. Un appartement est à vendre au sixième étage. Le prix vient d'être réduit pour la deuxième fois, à 154 900$US, alors qu'on demandait 212 000$US en janvier 2007.

 La salle à manger et le salon, à aires ouvertes, débouchent sur une grande terrasse qui a une belle vue sur l'eau. Mais, habitué à une maison, Pierre préfère un rez-de-chaussée.

 Justement, il y en a un autre à vendre dans le même complexe, indique Mme Grenier-Carrier. Mais le couple n'est pas convaincu: comme à Hallandale, il faut rouler une dizaine de minutes pour se rendre à la mer. "Est-ce qu'on peut voir quelque chose de plus près de la plage?" demande Pierre.

 Le bord de la mer à 150 000$, il ne faut pas y compter. Mais du côté de l'Intercoastal Waterway, ce canal qui longe une bonne partie de la côte de la Floride, ce n'est pas impensable. On traverse la rue, et la mer est juste de l'autre côté.

 Troisième arrêt à Hallandale, au bord du canal. L'immeuble est propre mais porte encore les traces des ouragans de 2005. Le toit est en réfection et la peinture extérieure est à refaire.

 Il faudra tenir compte des assessments, précise Mme Grenier-Carrier. C'est au vendeur de payer toutes les factures relatives aux dégâts qui ont déjà eu lieu.

 L'appartement est au rez-de-chaussée. Sa terrasse donne sur un terrain gazonné juste au bord de l'eau. On s'image siroter un apéro en regardant les bateaux passer Mais à l'intérieur, il faut plus d'imagination. La décoration date de plusieurs décennies. La cuisine et les salles de bains sont à refaire, tout comme le revêtement de sol. Mais il y a du potentiel. «On pourrait faire les rénovations tranquillement», admet Pierre, charmé par l'emplacement.

 La succession du défunt propriétaire demandait 319 900$US au départ, mais elle a réduit son prix à 199 000$US. Une vraie aubaine, dit Mme Grenier-Carrier. Compte tenu des travaux, l'appartement se vendra autour de 170 000$US, assure-t-elle. Ça devient intéressant «On se rappelle demain», promet Pierre.

  Des propriétaires submergés par la hausse des dépenses

 Les dépenses liées à l'entretien d'une maison en Floride sont loin d'être coulées dans le béton. Impôt foncier, assurances, charges de copropriété D'une année à l'autre, la facture totale peut varier du simple au double.

 Comme tous les propriétaires, Daniel Dion a dû faire face à d'importantes augmentations depuis qu'il a acheté son appartement à Fort Lauderdale, en 2005. Un pied-à-terre à quelques pas de l'océan que le Québécois de 44 ans se réserve pour sa retraite.

 L'essor fulgurant du marché immobilier, durant la première moitié des années 2000, a fait exploser la valeur des maisons. Les Américains sont à l'abri des hausses subites de l'impôt foncier sur leur résidence principale. Mais ce n'est pas le cas pour les propriétaires de résidences secondaires, qu'ils soient Américains ou étrangers.

 Tous ont écopé d'énormes hausses. Par exemple, M. Dion a vu l'évaluation de son appartement passer de 75 000$US à 150 000$US. Son impôt foncier a bondi de 1800$US à 3200$US en une seule année.

 Ce n'est pas tout. L'année 2005 a été difficile. Deux ouragans dévastateurs, Katrina et Wilma, ont causé des dégâts majeurs. Il s'en est suivi de nombreux assessments, des factures ponctuelles que les copropriétaires doivent se partager pour refaire le toit, couper des arbres, repeindre

 Nombreux sont ceux qui ont dû allonger des milliers de dollars. M. Dion, lui, a eu de la chance. Son immeuble n'a pas subi de dommages.

 Mais peu importe, la compagnie d'assurances, échaudée, a décidé de réduire ses risques en Floride. L'année suivante, elle a carrément refusé d'assurer l'immeuble de M. Dion.

 «Les copropriétaires ont été obligés de soumissionner», raconte M. Dion. Au bout du compte, la prime d'assurance qui couvre les parties communes de l'immeuble a augmenté de 9000 à 17 000$US.

 Cette hausse s'est répercutée sur les charges mensuelles, qui sont passées de 250$US en 2005, à 375$US en 2007. Cela représente 1500$US de plus par année.

 Un bond de 60%... sans compter l'hypothèque

 En fait, comme le démontre un autre exemple présenté dans notre tableau, les dépenses annuelles pour un condo typique, payé 190 000$ il y a deux ans, ont bondi de près de 60% en une seule année. De quoi étouffer les propriétaires qui avaient un budget serré.

 Et ces chiffres ne tiennent pas compte de l'hypothèque, l'élément qui a justement déclenché la crise de l'immobilier.

 Actuellement, les taux d'intérêt, aux États-Unis, oscillent autour de 6,5% pour une hypothèque de cinq ans. C'est environ 1% de plus qu'en 2005.

 Mais ce n'est rien quand on songe à la surprise qu'ont eue tous ceux qui ont contracté une hypothèque «exotique».

 Par exemple, bien des prêteurs annonçaient en gros caractères des paiements hypothécaires à 1% d'intérêt. Mais, en réalité, le taux s'élevait à 6%. Les 5% que le client ne payait pas s'ajoutaient simplement au capital à rembourser

 Toutefois, les filiales des banques canadiennes en sol américain n'ont pas trempé dans ces produits hypothécaires.

 Généralement, elles exigent au moins 20% de mise de fonds. De toute façon, les Canadiens qui achètent une résidence secondaire en Floride sont souvent plus à l'aise.

 «Beaucoup paient comptant et on ne les voit jamais», dit Rosaline Cyr, présidente de NatBank, la filiale de la Banque Nationale en Floride.

 Ceux qui contractent une hypothèque versent une mise de fonds de 40% en moyenne. On est loin des hypothèques à risque (subprime) qui permettaient d'emprunter jusqu'à 100% de la valeur de la maison et même plus.

 




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