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Une promesse d'achat reste une promesse

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Dès qu'une promesse d'achat est faite et acceptée, les deux parties sont juridiquement liées. Mieux vaut bien se renseigner avant de s'engager.

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Acheter une maison

Première maison ou non, le processus d'achat d'une nouvelle demeure peut s'avérer ardu. Suivez le guide! »

Vous venez de recevoir une promesse d'achat? Attendez avant d'ouvrir la bouteille de champagne. Rien n'est scellé avant que toutes les conditions du contrat ne soient levées. Et encore...

 Joseph Toussaint devait passer chez le notaire le 30 avril. Or l'acheteur de son duplex, situé à Montréal-Nord, l'a avisé trois jours avant qu'il n'était plus intéressé à se pointer au rendez-vous. La raison évoquée? Le logement, au sous-sol, n'est pas loué.

 «Je suis démoralisé, confie M. Toussaint. Cela m'a pris complètement par surprise. Je sens que l'acheteur cherche la petite bête noire pour se défiler.»

 Rares sont les acheteurs ou les vendeurs qui se dérobent à ce moment, assure Robert Nadeau, président et chef de la direction de l'Association des courtiers et des agents immobiliers du Québec (ACAIQ). «Cela a un effet domino, car l'autre a souvent acheté une autre maison ou vendu la sienne, précise-t-il. La partie fautive s'expose à des sanctions.»

 Chaque étape doit être prise au sérieux, souligne le notaire David Dolan, du cabinet Prud'homme, Fontaine, Dolan. Car à partir du moment où une promesse d'achat est faite et acceptée, les deux parties sont juridiquement liées.

 «Les acheteurs ont avantage à se réserver une porte de sortie en émettant certaines conditions, explique-t-il. Sinon, ils n'ont plus la faculté de reculer. La promesse d'achat peut ainsi être sujette à l'obtention du financement, à l'inspection de la maison ou à la vente de sa propre maison. Mais il faut être sérieux et avoir de bonnes raisons de se retirer. Refuser d'acheter une maison parce que la peinture est trop foncée, c'est grave. Sans raison valable, le vendeur peut exiger que l'acheteur respecte son engagement.»

 Dans les formulaires recommandés notamment par l'ACAIQ et par la Chambre des notaires, une clause encadre d'ailleurs l'inspection de la propriété. Pour que l'acheteur retire son offre, l'inspection doit avoir révélé l'existence d'un vice concernant l'immeuble susceptible de façon significative d'en diminuer la valeur ou d'en augmenter les dépenses.

 Selon Serge Brousseau, propriétaire du bureau de courtage Re/Max du Cartier, de plus en plus de clients se fient sur le rapport d'inspection pour négocier à la baisse le prix de la maison, faisant valoir qu'ils devront faire des rénovations.

 «On ne voyait pas cela autant avant, note-t-il. Cette habitude s'est créée en 2003 et 2004, une période particulièrement active où les acheteurs devaient se décider rapidement et faisaient leur offre en même temps que d'autres. Or c'est rendu une pratique courante, qui est déplorable! Il est normal qu'il y ait des travaux à faire dans une propriété existante. Le prix demandé en tient compte.»

 Comment s'assurer du sérieux de l'acheteur? Selon lui, les vendeurs devraient exiger un acompte en fidéicommis. «Les agents le demandent de moins en moins, déplore-t-il. Or cela rassure d'avoir un dépôt, qu'il soit de 2000$, 5000$ ou 10 000$. Par ailleurs, plus le rendez-vous chez le notaire est loin, plus le dépôt devrait être élevé.»

 À l'achat d'un condo, une autre condition devrait être ajoutée: l'analyse, à sa satisfaction, de la déclaration de copropriété, insiste le notaire Serge Allard, associé au cabinet de Grandpré Joli-Coeur. «Les déclarations de copropriété comportent beaucoup de restrictions et sont de plus en plus spécialisées, précise-t-il. Certaines vont jusqu'à limiter le poids des animaux. Quelqu'un travaillant à domicile, par exemple, a intérêt à s'assurer que l'immeuble n'est pas exclusivement résidentiel.»

 Une fois les conditions levées, il n'y a pas de droit de dédit, rappelle Robert Nadeau, de l'ACAIQ. «Certains premiers acheteurs pensent, à tort, qu'ils peuvent s'en sortir. dit-il. Or lorsqu'il y a un consentement éclairé qui amène à la passation de titre chez le notaire, les deux parties sont liées.»

 Règle générale, le processus est respecté, estime toutefois Michel Beauséjour, chef de la direction de la Chambre immobilière du Grand Montréal. Acheteurs et vendeurs sont habituellement de bonne foi.

 




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