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Transactions immobilières

Acheter sans garantie légale: un pensez-y bien

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En acceptant d'acheter une maison sans garantie légale, l'acquéreur renonce à un droit qui va de soi dans les transactions immobilières: le droit de poursuivre le vendeur pour vice caché.

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Marianne White
Le Soleil

Chaque année, un faible pourcentage des maisons sont vendues sans la garantie prévue dans la loi. Ce sont généralement des successions ou des reprises de possession. Dans ces cas, les vendeurs n'ont pas habité la maison et ils ne veulent pas être tenus responsables.

Mais il y a aussi de plus en plus de personnes âgées qui vendent leur propriété de cette façon. «Elles s'en vont dans un foyer et veulent se protéger et protéger leur succession contre une poursuite aux petites créances s'il y a un pépin», explique Christiane St-Jean, qui coordonne 75 agents immobiliers à Sainte-Foy et à Québec pour RE/MAX Accès.

En acceptant d'acheter une maison sans garantie légale, l'acquéreur renonce à un droit qui va de soi dans les transactions immobilières: le droit de poursuivre le vendeur pour vice caché. «L'acheteur assume un risque qui peut être assez élevé», affirme le président de l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), Robert Nadeau.

Est-ce à dire qu'il est préférable d'écarter une telle acquisition? Pas nécessairement, selon le notaire Paolo Cusan, mais il faut contrôler les risques le plus possible. «Il est important que l'acheteur comprenne bien l'étendue de la garantie», explique-t-il. La garantie légale comporte deux volets, les droits de propriété et la qualité, et le vendeur peut moduler la garantie selon ses désirs. Elle peut toucher l'un ou l'autre des volets, ou bien les deux. «C'est là qu'on va voir une mention "aux risques et périls de l'acheteur "», précise le notaire.

Il est donc impératif que l'acquéreur fasse faire une inspection préachat plus poussée que celle faite habituellement à l'achat d'une propriété vendue avec garantie légale.

Mais l'exclusion d'une garantie ne met pas le vendeur à l'abri d'une poursuite pour un vice qu'il connaissait et qu'il aurait dû déclarer. «La bonne foi est établie clairement dans le code civil et le vendeur doit toujours en faire preuve, qu'il y ait garantie ou non», indique Christiane St-Jean.

L'offre d'achat

Le notaire Paolo Cusan explique par ailleurs que les détails concernant la garantie de la maison sont stipulés dans l'offre d'achat. «C'est important de vérifier lorsqu'on fait l'offre. Tout se joue là. Après, il sera trop tard pour faire des changements», souligne-t-il.

Si rien n'est mentionné au sujet de la garantie, cela signifie qu'elle s'applique tel que prévu dans la loi.

Par ailleurs, le fait de vendre une maison sans garantie peut faire diminuer le prix de vente de celle-ci, notamment en raison du risque que prend l'acheteur. Mais selon Christiane St-Jean, le marché très fort des deux dernières années tend à limiter cet impact. «C'est presque une légende urbaine de dire que la maison va être vendue moins chère parce qu'elle n'a pas de garantie. Elle va se vendre à fort prix quand même compte tenu du marché», estime-t-elle.

Richard Nadeau de l'ACAIQ rappelle qu'il est important de redoubler de prudence avant d'acheter une propriété sans garantie. «Les gens ne devraient pas perdre de vue que les voisins sont souvent une bonne source d'information. Si on vous dit qu'il y a eu un dégât d'eau l'an passé ou qu'il y a eu des problèmes avec le toit, au moins vous saurez à quoi vous en tenir», indique-t-il.

La garantie légale

Toute personne qui vend un immeuble est tenue de garantir qu'il est exempt de tous vices cachés, sauf ceux mentionnés lors de la vente. C'est ce qu'on appelle la garantie légale. Celle-ci comprend deux volets : la garantie de titres et la garantie de qualité.

La garantie du droit de propriété assure:

- que le bien est libre de tous droits, autres que ceux déclarés par le vendeur ;

- que le vendeur aura libéré le bien de toutes les hypothèques, sauf celle assumée par l'acheteur ;

- que le bien ne fait pas l'objet d'empiétement de la part du vendeur ;

- que le bien ne viole aucune limitation au droit public, sauf celles déclarées par le vendeur ou que l'acheteur aurait dû découvrir.

La garantie de qualité assure:

- que l'immeuble est exempt de vices, existants au moment de la vente, qui le rendraient impropre à l'usage ou qui diminueraient sa valeur au point tel que l'acheteur aurait offert un prix moindre ou ne l'aurait pas acheté.

Le vendeur ne garantit toutefois pas le vice connu de l'acheteur ou un vice qu'un acheteur prudent aurait pu constater.

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Source: Association des courtiers et agents immobiliers du Québec




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