Dans les dernières années, les villes, à la recherche de nouveaux revenus, ont multiplié les factures à l’intention des promoteurs, qui les refilent ensuite aux consommateurs. Ceux-ci finissent par payer plus cher leur toit.
Le monde municipal n’est pas le seul coupable. La Société de transport de Montréal (STM) et l’Autorité régionale de transport métropolitain (ARTM) veulent toutes deux l’imposition d’une redevance sur les constructions autour des nouvelles stations de la ligne bleue du métro dans l’est de Montréal, à l’image de ce que le Réseau express métropolitain (REM) a obtenu.
Lisez la chronique de Maxime Bergeron « Taxer ou non les nouveaux logements ? »L’Institut de développement urbain du Québec (IDU), lobby des promoteurs immobiliers, s’oppose à ces frais. Pour appuyer sa prise de position, il a calculé l’impact cumulatif de l’ensemble des frais imposés par les pouvoirs locaux sur le coût de l’habitation.
Les diverses factures ont un effet cumulatif : le proprio d’un condo neuf d’une superficie de 75 mètres carrés (800 pieds carrés) se trouve à payer 34 000 $ de plus pour son condo à cause des redevances d’aménagement et autres frais imposés aux promoteurs.
Longue liste de frais
L’IDU a retenu l'exemple de la construction d’un immeuble de 250 logements répartis sur 10 étages et 2 étages de stationnement souterrain construit à proximité d’une station du REM. Dans le premier cas, l’immeuble est érigé à Brossard ; dans le second, dans l’arrondissement de Saint-Laurent, à Montréal.
La liste des frais comprend la redevance REM équivalant à 122 $/m² de plancher, la redevance de développement de Brossard de 3500 $ par unité, le Règlement pour une métropole mixte, applicable à Saint-Laurent, mais pas à Brossard, les frais de parc équivalent à 10 % de la valeur du terrain et les frais liés au respect de la réglementation de zonage (projet particulier de construction de modification ou d’occupation d’un immeuble ou encore d’un plan d’implantation et d’intégration architecturale) et à la délivrance de permis.
L’ensemble des frais augmente le prix de vente d’un condo de 34 000 $ à Brossard et de plus de 36 000 $ à Saint-Laurent. Le prix de vente du condo est estimé à 551 000 $ à Brossard et à 560 000 $ dans l’arrondissement montréalais.
Les frais représentent ainsi entre 6,1 et 6,5 % du prix.
La principale différence entre les deux secteurs est la présence du règlement sur la mixité en vigueur à Montréal qui impose une pénalité aux promoteurs qui n’intègrent pas de logements sociaux ou abordables à leur projet.
Un tel règlement n’a pas d’équivalent à Brossard. En revanche, la ville de la Rive-Sud impose depuis peu une redevance de développement de 3500 $ par logement.
De loin, les frais les plus importants sont la redevance REM qui revient à 14 000 $ par logement.
L’IDU n’a pas calculé l’impact sur le loyer dans le cas d’un logement locatif, lui aussi assujetti aux différents redevances et frais d’aménagement.
Pour le constructeur, les redevances et autres frais représentent une facture totale allant entre 6,5 et 7,4 millions, soit environ 9 à 10 % des coûts totaux. En fonction des conditions de marché et du financement, une partie des frais peut être absorbée par le promoteur, ce qui explique la différence entre les 10 % du promoteur et les 6 % absorbés par l’utilisateur final.
État de la rue Sainte-Catherine : le pire a été évité
La rue Sainte-Catherine fait preuve de résilience après que l’on eut craint le pire pour ses commerçants pendant la pandémie.
Des signaux clés de la vitalité commerciale pointent dans la bonne direction, même si tout n’est pas revenu au niveau prépandémique, souligne l’étude annuelle de l’agence immobilière JLL portant sur les propriétés commerciales au Canada.
Les ventes au détail ont crû de 7 % au premier trimestre de l’année à Montréal, comparativement à 5,8 % pour la province. Les ventes de chaussures et de vêtements se sont démarquées à Montréal avec une augmentation en rythme annuel de 14,8 % et de 11 % respectivement, au premier trimestre 2023.
PHOTO MARCO CAMPANOZZI, ARCHIVES LA PRESSE
Piétons dans la rue Sainte-Catherine, en septembre dernier
L’étude a aussi mesuré l’accroissement du trafic piétonnier à trois intersections de la rue Sainte-Catherine, soit au coin des rues Guy, Crescent et Peel. En tout, le trafic a crû de 127 % en deux ans, entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2023.
Autre statistique révélatrice, le taux d’inoccupation des magasins sur la rue Sainte-Catherine a reculé de 2 points de pourcentage en un an. Mais à 22 % en mai 2023, le taux est très élevé et reste bien supérieur à la situation qui avait cours avant la pandémie.
Notons que le groupe d’experts en services immobiliers Altus avait un chiffre passablement plus bas, à 16 % au lieu de 22 %, au cours de la même période. Des différences méthodologiques expliquent l’écart. « Pour notre part, nous regardions Sainte-Catherine d’Atwater à Papineau », indique Jean-François Grenier, directeur principal au Groupe Altus.
La moyenne historique du taux d’inoccupation se situe à 7 % dans la rue Sainte-Catherine, selon Altus.
Du côté de la Société de développement commercial (SDC) Montréal centre-ville, on souligne que le taux du tronçon rénové de la rue Sainte-Catherine (de Mansfield à De Bleury) est deux fois moins élevé que celui de la partie dont les travaux restent à faire, mentionne Emmanuelle Allaire, responsable des relations de presse.
Une étude détaillée sur la rue Sainte-Catherine, publiée par JLL en juin dernier, identifiait 27 locaux commerciaux vacants ou disponibles, entre les rues Bishop, à l’ouest, et Robert-Bourassa, à l’est.
Sur ce tronçon, un commerce sur deux est lié au secteur mode, vêtements et chaussures, et un sur dix est occupé par un restaurant ou un bar.
« Depuis 2019, le nombre d’exploitants de boutique de mode est en croissance rue Sainte-Catherine, observe JLL, ce qui est de bon augure, car ces catégories ont mieux réussi ces dernières années avec le retour progressif des travailleurs au bureau. »
Parmi les départs remarqués dans la grande rue commerciale de Montréal, notons les American Eagle Outfitters, Banana Republic, Lolë et Vidéotron. Les arrivées dignes de mention sont Influence U, Olam et Nike. Pour sa part, La Cordée a ouvert un magasin de 2330 mètres carrés à la galerie souterraine des Promenades de la Cathédrale.
Parlant du Montréal souterrain, l’occupation est fortement à la hausse dans les galeries marchandes, malgré un taux d’inoccupation de 12 %.
Pour l’avenir, l’étude identifie les créneaux du divertissement et des magasins éphémères comme vecteurs de croissance pour la Sainte-Catherine.
« Déjà reconnue comme un haut lieu de divertissement, la rue Sainte-Catherine profitera de nouveaux concepts qui répondront aux besoins des résidants des récentes tours d’habitation du centre-ville, des employés de bureau, de touristes et d’étudiants. Ouvert récemment, le REM, qui dessert le centre-ville, attirera des consommateurs qui auraient autrement décidé de rester en banlieue », dit Jesse Prevost, vice-président associé chez JLL commerce de détail.
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- 34 %
- Taux d’inoccupation des bureaux au centre-ville en 2028, selon un scénario catastrophe où les locataires réduisent de 40 % la superficie louée au renouvellement du bail. Un scénario médian établit plutôt le taux d’inoccupation entre 25 et 29 % dans cinq ans.
source : Groupe Altus