Revenu Québec lave plus blanc que blanc: il a commencé à réclamer à 1000 propriétaires immobiliers des taxes qui ont pourtant été versées il y a bien longtemps, a appris La Presse.

André Dubuc LA PRESSE

Selon nos informations, le fisc sait pourtant que les taxes ont été versées par chacun des groupes de proprios visés. Toutefois, il sort l'artillerie lourde, car il soutient que ces taxes n'ont pas été versées par la bonne entité de chacun des groupes visés, au grand désespoir des proprios.

Des fiscalistes s'interrogent sur le bien-fondé de cette vérification massive qui empoisonne la vie de centaines de gens d'affaires qui ne doivent rien au fisc a priori.

Selon certaines hypothèses, l'Agence du revenu du Québec irait chercher de cette façon une montagne d'intérêts, qu'un avocat-fiscaliste estime à 6 millions sur des avis de cotisations pouvant atteindre 150 millions.

En réaction à nos informations, Revenu Québec parle d'une communication auprès d'environ 1000 propriétaires plutôt que d'une vérification.

«L'objectif de ces communications est de s'assurer de la conformité fiscale en regard de la réclamation de crédits et remboursements de taxe sur les intrants par la bonne entité. Les règles fiscales sont claires relativement à l'entité pouvant réclamer les crédits et remboursements de taxe. Ces règles sont connues et ont fait l'objet de présentations», écrit dans un courriel Stéphane Dion, porte-parole de Revenu Québec.

Il faut savoir que les propriétaires d'immeubles perçoivent la TPS et la TVQ sur les loyers de baux commerciaux. Comme toute personne qui exerce une activité commerciale, ils peuvent aussi réclamer un crédit ou un remboursement de taxes sur les intrants (CTI/RTI) selon qu'on est au provincial ou au fédéral. Revenu Québec gère à la fois la TVQ et la TPS.

Dans les cas qui nous occupent, Revenu Québec cotise les proprios pour des CTI/RTI réclamés en trop.

Vérification controversée

Dans sa vérification controversée, le fisc cible un type précis de structure de détention immobilière, soit celle impliquant un propriétaire véritable et un mandataire. Le recours à un mandataire est permis par les articles 1451 et 1452 du Code civil.

Après des années de tolérance, Revenu Québec a décidé en 2013 que la taxe de vente et les crédits et remboursements de taxe qui y sont associés doivent être déclarés par le propriétaire véritable, et non pas par son mandataire comme ça se voyait parfois.

«Ce n'est pas loin de 50% des immeubles commerciaux au centre-ville de Montréal qui sont détenus par des mandataires», dit Martin Raymond, avocat-fiscaliste chez De Grandpré Chait, qui a prononcé une conférence sur le sujet mercredi dernier devant l'Institut de développement urbain du Québec, à l'hôtel Omni.

Le recours à un mandataire ou prête-nom est répandu en immobilier pour des raisons historiques. Jusqu'à récemment, un immeuble devait être obligatoirement détenu par une société pour obtenir un prêt hypothécaire de plus de cinq ans, explique Me Raymond.

Le recours à un mandataire permet aussi de transférer des immeubles dans le cadre de changements corporatifs sans avoir à payer les droits de mutation.

Depuis le début de l'année, Revenu Québec a donc communiqué avec environ 1000 mandataires. Certains d'entre eux ont depuis reçu un projet de cotisation et, dans bien des cas, un avis de cotisation au sujet des montants réclamés en trop depuis quatre ans à titre de CTI/RTI.

Sur le montant réclamé, le fisc ajoute des pénalités et intérêts équivalant à environ 4% de la cotisation, selon le témoignage de deux avocats-fiscalistes qui représentent des clients pris dans la tourmente.

Comme la cotisation porte sur des montants de TVQ et TPS, elle est exigible immédiatement même si le contribuable va en opposition.

En somme, le fisc déshabille Pierre (le mandataire) pour habiller Paul (le propriétaire véritable) et réclame 4% en intérêts et pénalités au passage.

En effet, après que le mandataire s'est fait cotiser, le propriétaire véritable réclame le CTI/RTI à la place du mandataire afin d'obtenir un remboursement de taxe. Un jeu à somme nulle pour le fisc, sauf pour les intérêts.

Un procédé curieux

Me Paul Ryan, avocat-fiscaliste du cabinet Ravinsky Ryan Lemoine, évoque la possibilité qu'en raison des objectifs qui sont fixés au gouvernement, le plein montant de la cotisation auprès des prête-noms sera affiché en récupération fiscale dans les livres du gouvernement, tandis que le remboursement subséquent au propriétaire véritable de l'immeuble sera passé dans les opérations courantes.

Auteur du livre Quand le fisc attaque, Acharnement ou nécessité, il propose l'exemple suivant. Si la cotisation porte sur des CTI/RTI réclamés en trop de 1 million, les intérêts et pénalités de 4% se chiffrent à 40 000$.

On a donc une cotisation résultant d'une vérification d'un montant de 1 040 000$. Quelques mois après, on aura un remboursement au véritable propriétaire de l'immeuble de 1 million sans intérêt. Au bout de l'exercice, le gouvernement fait 40 000$ en intérêts et pénalités sur des sommes qu'il avait déjà.

Combien sera-t-il inscrit en récupération? 1 040 000 $ ou 40 000$? Selon Me Ryan, il est permis de se demander si le gouvernement ne gonfle pas ses statistiques de récupération fiscale en prétendant, comme dans son exemple, avoir récupéré 1 040 000$ plutôt que 40 000$.

En 2013-2014, le gouvernement du Québec cible 440 millions de plus en récupération fiscale qu'en 2012-2013, d'après les chiffres du plus récent budget.