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Ivanhoé Cambridge dans le voisinage d'Apple

Sur la photo, l'intérieur d'une propriété récemment acquise... (PHOTO NINON PEDNAULT, LA PRESSE)

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Sur la photo, l'intérieur d'une propriété récemment acquise par Ivanhoé Cambridge dans la Silicon Valley, en Californie.

PHOTO NINON PEDNAULT, LA PRESSE

Maxime Bergeron

Envoyé spécial

La Presse

(CUPERTINO, Californie) La palissade s'élève à perte de vue le long de la route Homestead, à Cupertino, dans la banlieue de San Jose. Derrière la haute clôture verte, des grues et des centaines d'ouvriers s'activent, bien protégés des regards indiscrets. C'est ici que le géant de l'informatique Apple érige son tout nouveau campus, un bâtiment en forme de soucoupe volante qui accueillera 13 000 employés.

Avant même son inauguration prévue en 2016, ce siège social futuriste est venu définir le nouveau coeur de la Silicon Valley. La décision d'Apple de s'installer ici a contribué à faire exploser le marché immobilier de Cupertino et des environs, qui connaît une croissance exponentielle depuis trois ans. Il faut désormais allonger 1 million de dollars pour acheter un minuscule bungalow; près de 3000$ par mois pour louer un appartement de deux chambres.

Ivanhoé Cambridge a flairé la bonne affaire. Le bras immobilier de la Caisse de dépôt et placement du Québec investit massivement dans la Silicon Valley depuis 2011. Sans faire trop de bruit, le groupe a injecté plus de 1 milliard de dollars dans des édifices de bureaux, et surtout, dans une série d'immeubles à logements.

«On voulait faire l'acquisition d'immeubles et stabiliser des immeubles qui ont besoin d'amour, explique Martine Philibert, vice-présidente, gestion d'actifs résidentiels et hôtels. On a tout de suite été dirigés vers la Bay Area, là où il y avait une bonne croissance de l'emploi.»

Ivanhoé Cambridge possède aujourd'hui cinq complexes qui totalisent 1640 appartements, dans un rayon rapproché du campus d'Apple et de plusieurs gros employeurs comme Google. Des «garden communities» construites dans les années 70 et 80, à l'apparence banale - voire un peu glauque -, comme en retrouve des dizaines d'autres dans la région. Mais qui présentent un potentiel de rendement élevé, selon le groupe québécois.

«Quand on les a achetés, on savait qu'ils étaient de catégorie B; on voulait les amener à B+, dit Martine Philibert, pendant la visite d'une de ces propriétés. Mais la localisation, elle, est de catégorie A.»

Objectif valeur ajoutée

Après avoir acquis ces cinq propriétés disparates, Mme Philibert et son équipe ont vite concocté un plan d'intervention en vue de «créer de la valeur». Puis ils ont trouvé un partenaire - Greystar, le plus important gestionnaire d'immeubles locatifs aux États-Unis - , aujourd'hui propriétaire majoritaire de ce portefeuille de la Silicon Valley.

Ivanhoé Cambridge, même minoritaire, demeure le maître-d'oeuvre du plan de remise à niveau des immeubles. Le groupe a mandaté Sid Lee Architecture, de Montréal, pour concevoir la vision d'ensemble du projet. La firme a imaginé une trame narrative commune entre les cinq complexes, basée sur l'esthétique des oiseaux migratoires, en écho aux populations migrantes qui vont et viennent dans la Silicon Valley.

«Ce qui a été fait, c'est de repenser le branding de chacune des communautés, en essayant d'améliorer l'apparence des lieux, la signalétique et l'esthétique», explique Jean Pelland, associé principal chez Sid Lee Architecture, en montrant des esquisses du projet.

Park Kiely, le plus imposant des complexes, compte à lui seul 948 logements. Les appartements sont répartis entre plusieurs immeubles bas, encadrés par de généreuses cours intérieures. Les travaux de rénovation sont déjà bien entamés.

Un peu partout, des ouvriers peinturent des façades, refont des balcons ou des planchers. Une remise à niveau bien standard, qu'Ivanhoé aurait fait aussi bien à Montréal qu'à Londres, reconnaît Martine Philibert. «Ça, c'est notre machine à saucisses, mais tout le monde fait ça. N'importe quel acheteur institutionnel va faire la même affaire. Nous, ce qu'on voulait, c'était d'aller une étape plus loin.»

Pour tenter de se démarquer de la concurrence, Ivanhoé et Sid Lee ont fait des études démographiques poussées pour bien comprendre qui était la clientèle de ces immeubles locatifs. Et surtout, ce qu'elle voulait. À Park Kiely, ils ont découvert que presque les trois quarts des résidants sont d'origine indienne.

Les espaces verts qui parsèment la propriété ont été adaptés en conséquence. Le terrain de basketball, par exemple, a cédé le pas à une aire de soccer. L'une des piscine qu'aucun des locataires n'utilisait sera aussi remplacée par des jeux d'eaux colorés pour les enfants.

«De fermer une piscine et de mettre des fontaines à la place, on coupe des coûts d'entretien, souligne Mme Philibert. C'est un investissement qui revient à zéro finalement, quand tu calcules ce que tu sauves en entretien, en chlore, en surveillance...»

Autre particularité: les locataires de Park Kiely n'aiment pas les comptoirs en granite, qui rendent difficile la confection du pain nan et de certains autres mets indiens. Cet ajout aurait permis d'augmenter le loyer de 40$ par mois dans la plupart des complexes résidentiels américains, mais ici, la surprime aurait été nulle ici.

«Avant, c'était les électroménagers et le granite qui justifiaient une surprime; maintenant ce sont les planchers de bois», explique Cliff Chandler, directeur principal de Greystar Investment Group, qui nous accompagne pendant la visite d'un appartement fraîchement rénové.

Loyers élevés

Au complexe Verandas, situé à deux pâtés de maisons du campus d'Apple, les travaux vont aussi bon train. Outre la peinture des surfaces extérieures, c'est surtout la cour centrale, d'un vert éclatant, qui attire l'attention. L'ancienne surface boueuse a été remplacée par de fausses collines de gazon artificiel, où les enfants pourront faire du vélo ou de la planche à roulettes sans trop se salir.

Toutes ces améliorations ont permis au groupe de faire grimper les loyers. Ils sont ainsi passés de 2775$ à environ 3000$ par mois pour un appartement de deux chambres mesurant environ 1150 pieds carrés. «Quand on est arrivé, on a tout de suite augmenté les loyers, mais on a aussi vite voulu montrer la valeur que nous allions ajouter», explique Cliff Chandler.

Les hausses sont limitées à 8% par année à San José, alors qu'il n'y a pas de restriction dans le reste de la Bay Area, ajoute-t-il. Une perspective en or pour les firmes immobilières, qui crée toutefois des problèmes de plus en plus criants pour les travailleurs de la Silicon Valley. Faute de moyens suffisants, plusieurs sont forcés de s'exiler vers des banlieues éloignées et de faire la navette pendant plusieurs heures tous les jours.

Quoi qu'il en soit, Martine Philibert estime que le jeu en vaut la chandelle pour les locataires du complexe Verandas. «Cette propriété est très proche du siège actuel d'Apple, les gens vont travailler en vélo. Et c'est près d'une école publique qui est reconnue comme fantastique. Plutôt que de payer 50 000$ par année pour envoyer tes enfants dans une école privée, tu as plus de budget pour payer un peu plus cher ton logement. C'est ça, le phénomème de l'offre et de la demande en immobilier.»

Ivanhoé Cambridge continue de voit un potentiel en or dans la région. En plus de ses cinq ensembles résidentiels, le groupe a participé à l'acquisition de 73 immeubles de bureaux avec ses partenaires TPG et Divco West l'an dernier. La filiale de la Caisse a aussi injecté plus de 200 millions pour construire un complexe de 650 appartements haut de gamme, qui doit ouvrir ses portes à San Jose au printemps prochain.

Ivanhoé Cambridge dans le monde

Valeur des actifs: 40 milliards

Principaux marchés :

  • Canada (47,5%)
  • États-Unis (27,4%)
  • Europe (18,5%)
  • Brésil et Asie (6,6%)
Plus de 250 propriétés et projets en cours

57 immeubles résidentiels (13 225 unités)

28 hôtels (10 265 chambres)

74 millions de pieds carrés de bureaux et centres commerciaux

3 milliards: Valeur des projets en cours

Siège social: Montréal

1700 employés

* Données au 31 décembre 2013. Source: Ivanhoé Cambridge

Folie immobilière dans la Silicon Valley

Terrain minuscule, rénovations minimales: le petit bungalow qu'affiche le courtier immobilier Eric Boyenga, à Sunnyvale, n'a rien d'exceptionnel. Pourtant, en cinq jours à peine, la maison offerte à 1,15 million de dollars a fait l'objet de cinq offres d'achat.

Au moment de notre visite, une acheteuse chinoise inspecte les lieux attentivement avec son père et son bébé. Elle est prête à allonger 1,3 million pour mettre la main sur cette propriété convoitée, ce qui ne garantit en rien qu'elle remportera la mise.

«Règle générale, les maisons arrivent sur le marché le lundi, il y a une tournée de courtiers le mercredi, une visite libre les samedi et dimanche, puis on accepte les offres le mercredi suivant, explique M. Boyenga avec le sourire. Tout ce qui est en bas de 2 millions se vend en moins d'une semaine, et génère toujours une surenchère.»

Après la crise immobilière dévastatrice qui a balayé les États-Unis en 2008, le marché de la Silicon Valley a été l'un des premiers à se rétablir. La présence de plusieurs géants du secteur technologique - et les milliers de nouveaux emplois payants qu'ils ont créés - a contribué à relancer le secteur résidentiel vers de nouveaux sommets. Certains parlent d'une nouvelle bulle.

Dans le comté de San Mateo, qui couvre une partie de la Silicon Valley, le prix moyen des propriétés a bondi de 24% depuis un an, pour atteindre 1,433 million le mois dernier. Le délai de vente moyen s'élève à peine à 26 jours, presque quatre fois moins qu'à Montréal. À Palo Alto, Cupertino, Sunnyvale et dans plusieurs autres villes de la vallée, la concurrence est féroce entre les acheteurs aux poches profondes.

«Il y a eu au moins 20% de hausse par année depuis trois ans, et dans certains marchés, les prix ont grimpé de 100% depuis 3 ans!» dit Eric Boyenga pendant la visite d'une propriété.

Mutation démographique

Le courtier immobilier nous fait visiter une autre propriété dans le quartier Rancho Riconada, à Cupertino. Tout autour, on retrouve de modestes maisons construites à la va-vite dans les années 50 et 60, qui valent aujourd'hui une fortune.

«Beaucoup de gens qui ont passé leur vie ici ont acheté leur maison pour 15 000$, et maintenant ils la revendent pour 1 million, explique-t-il. Ils déménagent plus loin à l'intérieur des terres, où les prix sont beaucoup moins chers, ou encore à l'extérieur de l'État.»

Cette explosion immobilière provoque un changement démographique accéléré dans la Silicon Valley. Plus de 75% des acheteurs d'Eric Boyenga sont d'origine indienne ou chinoise; 95% sont cadres ou ingénieurs dans le secteur technologique.

Les familles de la classe moyenne ne peuvent tout simplement plus se permettre de vivre ici. Dans son bureau où bourdonne une armée de courtiers, M. Boyenga nous montre sur son ordinateur la maison unifamiliale la moins chère de tout le secteur. Il s'agit d'un petit bungalow de 900 pieds carrés, en bien piètre état, offert pour 735 000$.

Incapables d'acheter une résidence, plusieurs travailleurs de la Silicon Valley se tournent vers le marché locatif. Encore là, les aubaines sont rares - une situation qui profite aux groupes immobiliers comme Ivanhoé Cambridge, filiale de la Caisse de dépôt et placement du Québec et propriétaire de nombreux immeubles résidentiels dans la région.

Selon une étude publiée par la firme RealFacts, le loyer moyen dans la Bay Area s'est élevé à 2043$US pendant le premier trimestre de 2014, une hausse de presque 10% sur un an. Il faut payer en moyenne 2066$ à San Jose, et 3057$ à San Francisco, où habitent une bonne partie des travailleurs de la région.

Des immeubles au coeur de l'action

Les immeubles résidentiels acquis par Ivanhoé Cambridge dans la Silicon Valley ne sont pas tous un régal pour l'oeil, loin de là. Mais leur emplacement enviable, à proximité des complexes d'Apple, d'eBay, de Yahoo et de plusieurs autres géants des technologies, en font des actifs de premier plan pour le groupe québécois. Survol de ces propriétés.

Verandas (Cupertino)

Nombre d'unités: 120

Année de construction: 1968-1969

Superficie moyenne des appartements: 1147 pi2

The Crossing (Sunnyvale)

Nombre d'unités: 148

Année de construction: 1974

Superficie moyenne des appartements: 825 pi2

Willow Creek (San Jose)

Nombre d'unités: 208

Année de construction: 1985

Superficie moyenne des appartements: 1052 pi2

Park Kiely (San Jose)

Nombre d'unités: 948

Année de construction: 1972

Superficie moyenne des appartements: 860 pi2

The Row (San Jose)

Nombre d'unités: 216

Année de construction: 1972

Superficie moyenne des appartements: 683 pi2




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