Heureux, les propriétaires d'appartements à louer près d'une station de métro, car les logements ne resteront pas vides longtemps.

La plus récente enquête sur les logements locatifs de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) vient donner plus de poids à l'affirmation voulant que la proximité d'un métro est un gage de popularité de l'appartement.

Dans les quartiers centraux bien desservis par le transport collectif souterrain, comme le centre-ville, Côte-des-Neiges, Plateau Mont-Royal, Villeray et Ahuntsic, le taux d'inoccupation se tient sous la barre des 3%. «Quand on est proche d'un axe de métro, ça fonctionne bien», dit Bertrand Recher, analyste principal de marché pour la SCHL.

En revanche, dans l'Ouest-de-l'Île, où le métro ne se rend pas, le taux est à 4,1%. À Dorval et Lachine, il est à 4,5%.

Un taux d'inoccupation entre 2 et 3% est caractéristique d'un marché en équilibre, c'est-à-dire qu'il ne favorise ni le propriétaire ni le locataire.

Plus élevé, il favorise le locataire, qui peut bénéficier de gratuités diverses tel un mois de loyer gratuit ou un téléviseur à écran plat si le proprio fait preuve d'originalité.

Plus bas que 2%, c'est au tour du propriétaire d'avoir le gros bout du bâton. Gare, dans ce cas, aux hausses salées de loyer!

Dans l'île, le taux d'inoccupation le plus élevé est à Montréal-Nord, à 5,1%, une situation qui paraît liée à la situation socio-économique particulière de l'arrondissement qui traîne sa réputation.

Ses voisins, même ceux plus éloignés du métro comme Saint-Léonard et Anjou, ont un taux d'inoccupation nettement inférieur, à 1,7%.

L'attrait du métro joue aussi à Laval. Le secteur ayant le marché le plus serré est Laval-des-Rapides. Il est traversé par les stations Cartier, Concorde et Montmorency. Le taux d'inoccupation y est de 1%. Ailleurs dans l'île Jésus, le taux varie entre 1,8 et 3,6%.

Vents contraires

Dans la région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR), le nombre de logements locatifs vacants est resté stable pour la troisième année de suite.

Le taux d'inoccupation a bougé à peine, de 2,5 à 2,7% en un an, révèle l'enquête de l'organisme fédéral en matière d'habitation.

«Il y a deux vents qui s'opposent, dit Bertrand Recher, de la SCHL. D'un côté, Montréal accueille 70% de l'immigration internationale de la province, ce qui vient maintenir le taux d'inoccupation relativement bas. De l'autre côté, on a un mouvement d'accession à la propriété qui fait qu'on a beaucoup de locataires qui quittent leur appartement pour devenir propriétaires.»

M. Recher prévoit d'ailleurs que le mouvement d'accession perdra de son élan en 2011, pendant que les immigrants continueront d'affluer, une situation qui devrait contribuer à une légère baisse du taux d'inoccupation en 2011, selon lui.

Dans ce contexte d'équilibre, les associations de propriétaires mettent en garde leurs membres de consentir des loyers gratuits pour remplir leurs immeubles. La Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) recommande à ses membres une hausse minimale de 1,8% du loyer en 2011 pour les appartements «non chauffés».

Cette suggestion vaut pour un logement qui n'a pas fait l'objet des travaux et pour lequel les assurances n'ont pas augmenté. La hausse tient toutefois compte de l'alourdissement de l'impôt foncier de l'ordre de 5%, prévu au budget 2011 de la Ville de Montréal.

Pour les logements chauffés, la CORPIQ suggère une augmentation de 3,9% pour les unités chauffées au mazout, de 1,7% pour celles chauffées au gaz et à l'électricité.

Contrôle des loyers exigé

Pour leur part, les associations de locataires réclament un contrôle universel et obligatoire des loyers, appuyé d'un registre des baux. Un tel registre permettrait aux locataires de savoir quel était le loyer payé par le locataire précédent.

«Des hausses de loyer de 4,6% à Montréal (il s'agit de la variation du loyer moyen entre 2010 et 2009, la SCHL parle plutôt d'une variation de 3,4% du loyer moyen dans des logements faisant partie d'immeubles compris dans l'échantillon les deux années), c'est une confirmation de la piètre performance de la Régie du logement en matière du contrôle des loyers», dit France Émond, porte-parole du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec.

Parlant de loyer, ceux-ci ont augmenté de 3,4% dans la région de Montréal. Un peu plus dans l'île et dans la couronne nord, à 3,6% et 3,7% respectivement. Un peu moins à Laval et sur la Rive-Sud, à 2,1% et 2,2%.

Les hausses sont particulièrement salées dans le Plateau-Mont-Royal, à 7%, et dans Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, à 6,1%. Il s'agit de variations en pourcentage estimatives du loyer moyen dans les immeubles faisant partie de l'enquête en 2009 et en 2010.

Le loyer moyen d'un logement de deux chambres s'élevait à 715$ en octobre 2010 dans l'île. Il se situait sous les 670$ partout ailleurs en banlieue.

REPÈRES

Région de Montréal (RMR)

700$ Loyer mensuel moyen d'un appartement de 2 chambres

3,4% Hausse du loyer moyen en un an

2,7%Taux d'inoccupation (était à 2,5% en 2009)