Maestro, qui est détenu à 55% par la Caisse de dépôt, vendra son portefeuille de résidences pour personnes âgées pour 931 millions de dollars, a annoncé hier les deux acheteurs: Chartwell, du Canada, et Health Care REIT, des États-Unis.
La transaction porte sur 42 résidences comprenant 8187 unités d'habitation. Dix-neuf propriétés sont situées au Québec, soit 45% du portefeuille. Le reste du portefeuille est en Ontario et dans l'Ouest. Le prix de vente annoncé revient à 114 000$ par logement.
Il s'agit de la plus importante transaction immobilière au pays, depuis juillet 2011, selon la firme REalNet Canada, citée par The Gazette.
La filiale immobilière de la Caisse, Ivanhoé Cambridge, ne veut pas commenter avant que la transaction ne soit conclue en mai. Dans nos pages en octobre dernier, Sylvain Fortier, président du secteur résidentiel chez Ivanhoé Cambridge, avait confirmé le retrait de la Caisse dans le créneau des résidences pour aînés. «Dans les résidences pour personnes âgées, il y a une composante de services importante un peu comme dans l'hôtellerie. Ces deux catégories d'actif ne font pas partie de ce qu'on veut faire à l'avenir», avait-il dit.
L'un des acheteurs connaît bien le marché québécois. Avant la transaction, Chartwell y détenait 5000 logements et comptait 1700 employés. «Nous poursuivons notre stratégie de nous concentrer sur les marchés canadiens», a dit Brent Binons, président de Chartwell, dans un communiqué.
«Il n'y avait pas une tonne de personnes pour acheter un portefeuille de presque un milliard, dit René Bellerive, président de Kevlar, propriétaire de cinq résidences Jazz. Chartwell était un acheteur logique.»
«C'est une bonne transaction pour l'industrie, dit, pour sa part, Mathieu Duguay, vice-président directeur de Cogir, gestionnaire des Résidences Azur. Chartwell est sérieux. Ce sont des gens solides. Ce sont les plus importants exploitants de résidences au Canada.»
Des taux d'occupation variables
Le vendeur, Maestro, exploite ses foyers sous le nom Résidences Allegro. Ce propriétaire avait fait les manchettes en mai 2011 quand il avait annoncé la fermeture de la résidence Monaco, de Saint-Laurent. Les résidents, âgés en moyenne de 84 ans, avait 40 jours pour se trouver une nouvelle place en hébergement. Une controverse avait éclaté qui a mené à l'adoption de la loi 22 en décembre dernier. Ce projet de loi permet dorénavant à une personne âgée qui s'en va vivre dans une résidence pour recevoir les soins dont elle a besoin de mettre un terme à son bail avant son échéance en donnant un préavis de deux mois.
D'ailleurs, la résidence Monaco ne fait pas partie de la transaction. Parmi les 19 propriétés québécoises qui vont changer de mains, le taux d'occupation varie de 73%, aux Jardins Laviolette, à Trois-Rivières, à 100% , à la Résidence Harmonie, de Boucherville. Le taux d'occupation moyen du portefeuille s'élève à 88%.
«Certaines résidences du portefeuille ont besoin de rénovations. D'autres sont désuètes. Il y a de l'argent à investir», note René Bellerive.
Chartwell crée une coentreprise avec Health Care Reit, qui fait ainsi son entrée au Canada. Ensemble, ils acquièrent 39 propriétés. Health Care en achète trois, seule de son côté. Le marché de la résidence pour personnes âgées reste fragmenté. Les trois leaders exploitent seulement 15% du marché au pays. Cette transaction pourrait être suivie par d'autres en 2012, pense René Bellerive, dont la société Kevlar possède 1000 logements pour personnes âgées.