Le taux d’inoccupation des appartements du centre-ville a explosé depuis le début de la pandémie. Un logement sur dix est vacant sur le territoire comprenant le quartier des affaires, Griffintown et L’Île-des-Sœurs, révèle une enquête de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) parue jeudi.

Publié le 28 janv. 2021
André Dubuc
André Dubuc La Presse

Le taux d’inoccupation a bondi en un an, passant de 2,6 %, en octobre 2019, à 10,2 %, un an plus tard. Il faut remonter au début des années 1990 pour voir des taux d’inoccupation élevés, dit l’analyse de la SCHL Francis Cortellino, et même là.

Les propriétaires de logements dans les autres quartiers centraux souffrent aussi, mais dans une moindre mesure. Dans Côte-des-Neiges/Mont-Royal/Outremont, le taux de vacances est passé de 1,7 % à 4,7 % en douze mois. L’arrondissement de Saint-Laurent affiche un taux de 4,7 % et le Plateau Mont-Royal, où l’on comptait avant la COVID des milliers de logements locatifs offerts en location court terme de type Airbnb, est à 4,3 %.

Un marché est équilibré quand le taux d’inoccupation est autour de 3 %. Un marché équilibré ne favorise ni les locataires ni les propriétaires. À un taux d’inoccupation de 10 %, le locataire a le gros bout du bâton dans ses négociations avec son propriétaire.

« Pour la plupart, ces secteurs sont caractérisés par une forte présence d’étudiants, d’immigrants et de résidents non permanents (étudiants internationaux, travailleurs temporaires et demandeurs d’asile), explique la SCHL dans son étude. Or, ces groupes ont été fortement touchés par la pandémie de COVID-19, ce qui aurait provoqué une baisse importante de la demande locative dans ces secteurs. »

À la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ), on n’est nullement surpris. « Notre sondage, qui se concentre sur l’île de Montréal et qui a été réalisé deux mois plus tard que l’enquête de la SCHL, indique un taux d’inoccupation de 6 %, dit Hans Brouillette, porte-parole. Plus les mois avancent, plus il y a des logements vacants. »

La banlieue en demande

Les quartiers centraux sont les seuls à subir une montée en flèche de l’inoccupation. En banlieue, c’est l’inverse. Le marché locatif reste serré malgré l’ajout massif de logements locatifs neufs.

« Environ 10 600 appartements locatifs neufs sont venus s’ajouter au parc locatif de la RMR de Montréal entre nos deux enquêtes, du jamais vu en 30 ans, écrit la SCHL. Environ 80 % de ces nouvelles unités se trouvent en banlieue, mais la demande y a été assez forte pour y garder le taux d’inoccupation inchangé.

« Cette demande en banlieue a possiblement été soutenue par des ménages plus âgés, qui, malgré la situation, ont poursuivi leur plan de vendre leur propriété pour vivre dans un appartement locatif. Comme sur le marché des propriétaires occupants, il se pourrait qu’un déplacement de la demande de l’île de Montréal vers la banlieue se soit aussi produit sur le marché locatif, en ces temps de pandémie. »

Un logement de deux chambres se loue en moyenne 903 $ par mois dans la région de Montréal, une augmentation de 3,6 % par rapport au loyer moyen d’octobre 2019.

Dans les logements construits il y a moins de deux ans, le loyer mensuel moyen d’un 4 ½ s’élève à 1446 $.

À l’échelle régionale, le taux d’inoccupation a progressé de 1,2 point de pourcentage, de 1,5 à 2,7 %. L’île de Montréal est à 3,2 % tandis que la banlieue à l’extérieur de l’île a un taux de vacances qui est resté inchangé à 1,2 %.

Au Québec

Dans les centres urbains de 10 000 personnes et plus de la province, le nombre de logements disponibles représente 2,5 % de l’inventaire, en hausse de 70 points centésimaux par rapport à octobre 2019.

Fait à souligner, le taux d’inoccupation a augmenté dans les grandes villes de Montréal, Québec et Gatineau, alors qu’il a baissé à Sherbrooke, Saguenay, Trois-Rivières, de même que dans les agglomérations de moins de 100 000 habitants.

À l’échelle de la province, le loyer moyen des logis de quatre pièces et demi s’élève à 856 $ par mois, en hausse de 3,3 % en un an.

Au Canada

Le taux d’inoccupation des logements locatifs au Canada est passé de 2,0 % en 2019 à 3,2 % en 2020 dans les régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada. À l’échelle nationale, le loyer moyen des logements de deux chambres a augmenté de 3,6 % dans l’ensemble des grandes villes canadiennes pour s’établir à 1165 $.

Le taux d’inoccupation des trois plus grandes RMR du Canada, soit Toronto, Montréal et Vancouver, a augmenté en raison de l’offre accrue et de la demande réduite.