Un nombre croissant de propriétaires se tournent vers des prêteurs alternatifs, alors même que la hausse du nombre de nouvelles hypothèques a ralenti à sa plus faible cadence en plus de 25 ans en raison des interventions gouvernementales visant à freiner le marché de l’habitation.

Aleksandra Sagan
La Presse canadienne

Selon un nouveau rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), la part des prêteurs alternatifs sur le marché hypothécaire a atteint l’an dernier 1 %. Ces firmes acceptent de prêter de l’argent à des clients dont le profil est plus risqué à court terme, en échange de taux d’intérêt plus élevés.

La SCHL a dénombré entre 200 et 300 prêteurs alternatifs actifs au Canada l’an dernier, et la valeur de leurs prêts s’établissait entre 13 milliards et 14 milliards en 2018, comparativement à une valeur d’entre 11 milliards et 12 milliards pour l’année précédente, et de 8 milliards à 10 milliards en 2016.

Les données suggèrent que « leur part du marché dans cet espace augmente », a souligné Tania Bourassa-Ochoa, spécialiste de la recherche sur le logement à la SCHL.

Les prêteurs alternatifs offrent des prêts hypothécaires à court terme, généralement entre six mois et deux ans. En 2018, les taux d’intérêt qu’ils offraient variaient entre 7,30 % et 11,00 %, avec une moyenne de 8,99 %, par rapport aux banques, qui proposaient des taux entre 3,3 % et 5,4 %, habituellement sur plusieurs années.

Les consommateurs qui se tournent vers des prêteurs alternatifs ont des profils plus risqués, poursuit le rapport. Ils comprennent notamment des travailleurs indépendants et des investisseurs possédant plus d’une propriété, et ils ont généralement besoin de liquidités à court terme en raison de mauvais antécédents de crédit, de problèmes de santé, de divorce ou d’autres pépins.

Ces prêts hypothécaires ont également des taux de défaillance plus élevés que ceux des autres prêteurs. Au troisième trimestre de 2018, le taux de prêts en souffrance des prêteurs alternatifs était de 1,93 %, selon le rapport. Les sociétés de financement hypothécaire, les coopératives d’épargne et de crédit, les caisses populaires et les banques ont toutes signalé des taux de défaillance de 0,25 % ou moins au cours de la même période.

Dans un rapport publié en avril, l’économiste en chef adjoint de la Banque CIBC, Benjamin Tal, a fait part de ses préoccupations concernant la hausse du nombre de prêteurs alternatifs en Ontario. En 2018, les prêteurs alternatifs représentaient près de 12 % des transactions en Ontario et environ 15 % dans le Grand Toronto, selon le rapport. Cela représentait une augmentation d’environ 2 % depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle simulation de crise imposée aux emprunteurs par Ottawa.

Benjamin Tal avait fait valoir à l’époque que les prêts alternatifs faisaient partie du fonctionnement normal d’un marché hypothécaire, mais pas le fait que ce secteur soit en forte croissance.

Une part de marché de 1 % reste relativement petite, a observé Mme Bourassa-Ochoa.

« Nous allons devoir surveiller l’évolution de ces chiffres dans le temps afin de vraiment voir et comprendre plus clairement s’il y a une vulnérabilité et quelles sont ses caractéristiques. »

Selon la SCHL, l’année 2018 a également vu la croissance la plus lente de la dette hypothécaire totale enregistrée depuis plus de 25 ans, en raison de nouvelles règles en matière de prêt, de coûts d’emprunt plus élevés et d’autres facteurs.

Il s’agit du premier rapport de ce genre pour la SCHL, qui prévoit de le produire chaque année et de lui fournir des mises à jour trimestrielles.