Les saisies de maisons ont bondi de 53% sur une base annuelle le mois dernier aux États-Unis, dans la foulée de la montée des taux hypothécaires et de la chute du prix des propriétés.
Les saisies de maisons ont bondi de 53% sur une base annuelle le mois dernier aux États-Unis, dans la foulée de la montée des taux hypothécaires et de la chute du prix des propriétés.
Plus de 3500 milliards de dollars de la valeur des ménages américains se sont évaporés depuis le printemps 2006, alors que le marché immobilier était à son sommet, selon la firme Moody's, citée par l'agence Bloomberg.
Le creux de la crise n'est pas encore atteint car les maisons saisies devront être revendues à perte par les prêteurs, ce qui exercera de nouvelles pressions à la baisse sur les prix en plus de fragiliser le bilan de plusieurs banques régionales.
Cela forcera d'autres propriétaires à rendre leurs clés puisque la valeur de leurs prêts excédera celle de leur propriété. Ce cercle vicieux pourrait perdurer quelques années encore avant que le marché ne soit purgé des excès de la première moitié de la première décennie.
Entre-temps, le nombre de mises en chantier est en chute libre, étant passé de quelque deux millions, de 2004 à 2006, à mois d'un million. Selon le dernier scénario de BMO Marchés des capitaux, le rythme de construction baissera aux environs des 800 000 logements, d'ici un an.
Les mêmes symptômes que le marché américain deviennent perceptibles chez les autres pays qui ont aussi abusé de la pseudo-innovation financière. On entend, par là, les prêts à des clients dont le dossier de crédit était faible, les prêts dont on ne remboursait que les intérêts durant les trois premières années ou encore des prêts avec un taux d'intérêt initial plus qu'alléchant. Enfin et surtout, une combinaison de ces trois éléments.
«Le Royaume-Uni semble en plein recul, note Peter G. Hall, vice-président et économiste en chef à Exportation et Développement Canada. Les données pour mai indiquent que les mises en chantier ont plongé de 56% par rapport à l'an dernier et les ventes, de 37%.»
Là encore, le durcissement du crédit ralentira l'assainissement du marché et rognera davantage le prix des propriétés. Dans une moindre mesure, l'Espagne aussi est touchée.
C'est le genre de cauchemar que veut éviter à tout prix Ottawa. Voilà pourquoi il a décidé mercredi de resserrer les conditions d'émission d'un prêt hypothécaire.
Ici, le nombre de mises en chantier dépasse les 200 000 unités depuis maintenant six ans. La faible croissance démographique ne peut justifier pareil rythme sur une aussi longue période.
Si, les premières années, le dynamisme s'expliquait par de la demande refoulée, ce n'est plus le cas. Il faut innover pour attirer de nouveaux acheteurs alors que l'accès à la propriété se restreint, par suite de la montée régulière des prix.
Voilà pourquoi Ottawa avait cru bon de libéraliser les conditions de crédit hypothécaire en 2006 en autorisant des garanties de prêt amorti jusqu'à 40 ans et en réduisant à zéro la mise de fonds initiale.
«On s'attendait à un ralentissement dès 2006, rappelle Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins. La libéralisation aura prolongé le boom.»
Sa collègue Colette Blais, conseillère en développement de prêt hypothécaire, précise que de 35% à 40% des nouveaux prêts ont été consentis sans mise de fonds initiale, depuis le début de l'année. Plus de la moitié des clients qui choisissent d'amortir leurs prêts sur plus de 25 ans choisissent l'échéance de 40 ans.
Le marché québécois de l'habitation n'a pas connu la fièvre de la ruée vers l'Ouest. Les prix sont moins montés en flèche, malgré d'appréciables augmentations depuis le début de la décennie. Cela explique que l'échéance de 25 ans y reste populaire.
Ailleurs au pays, c'est près des trois quarts des nouveaux prêts qui sont amortis sur 40 ans, rapporte Derek Holt, vice-président de Scotia Capitaux.
En exigeant une mise de fonds initiale de 5% et un amortissement maximal de 35 ans, Ottawa crée des conditions pour que l'inévitable ralentissement d'activité se fasse de manière ordonnée.
Les signes de ce lent refroidissement sont palpables. D'abord, les mises en chantier ont diminué au deuxième trimestre. Le marché de la revente s'est nettement refroidi aussi dans toutes les grandes villes canadiennes, sauf Montréal.
Le nombre de pancartes «À vendre» augmente deux fois plus vite que les «Vendu». Cela ralentit la montée des prix. «Elle est passée de 10% à 1% en rythme annuel en moins de cinq mois, note Michael Gregory, économiste chez BMO Marchés des capitaux. Il y a de bonnes chances que les prix entrent bientôt en déflation pour la première fois en neuf ans et demi.»
Les acheteurs se tourneront davantage vers le marché de la revente. Les promoteurs devront refaire leurs calculs.