La Caisse de dépôt et placement prépare l'un de ses plus gros investissements à ce jour dans l'immobilier résidentiel aux États-Unis, alors que ce marché est en pleine crise de crédit et de valeur.
La Caisse de dépôt et placement prépare l'un de ses plus gros investissements à ce jour dans l'immobilier résidentiel aux États-Unis, alors que ce marché est en pleine crise de crédit et de valeur.
Cadim, filiale immobilière de la Caisse, est le principal partenaire financier d'une offre d'achat de 2 milliards US pour une entreprise immobilière d'Atlanta, en Géorgie.
Il s'agit de Post Properties, dont l'actif est constitué de 22249 logements dans 62 villes aux États-Unis, surtout dans les régions d'Atlanta, de New York et de Washington.
Pour cette offre, Cadim s'est associée à un ex-président de Post Properties, John A. Williams, qui a dirigé l'entreprise pendant 30 ans, jusqu'en 2002.
John A. Williams avait d'ailleurs tenté une première offre d'achat pour Post Properties en juin 2007, alors que ses actions dégringolaient à la Bourse de New York après l'annonce de résultats décevants.
Mais cette fois, il est revenu à la charge avec un partenaire financier d'importance, la montréalaise Cadim, qui cherchait depuis un temps à grossir son portefeuille de placements en sociétés immobilières au sud de la frontière.
«Cadim n'est pas une gestionnaire d'immeubles, mais plutôt une société d'investissement en immobilier. Par conséquent, elle recherche des occasions opportunistes de placement. La possibilité d'investir dans une offre pour Post Properties s'est présentée en ce sens», a indiqué Gilles des Roberts, porte-parole de la Caisse et de sa filiale Cadim.
«Avec cette transaction, Cadim diversifiera considérablement son portefeuille de placements américains vers le sud-est des États-Unis. Pour le moment, il se situe surtout dans le Nord-Est, à New York notamment.»
Selon les informations partielles divulguées par Post Properties, l'offre d'achat «non sollicitée» qu'elle a reçue mercredi du tandem de John A. William et Cadim se situe entre «entre 44 et 47 $ US l'action».
En tout, cette offre vaudrait entre 1,96 et 2,1 milliards US pour l'acquisition des 44,7 millions d'actions en circulation de l'entreprise. Ce montant représente 14 fois le bénéfice net total de Post Properties pour ses quatre derniers trimestres terminés le 30 septembre 2007.
Aussi, le prix d'offre annoncé représente une prime de valeur significative de 45% par rapport à la cote boursière récente de Post Properties à la Bourse de New York, autour de 32$US l'action.
Mais cette cote était déjà très abaissée par rapport au sommet de 54 $ US l'action atteint en avril 2007, avant l'éclatement de la crise des hypothèques à risque aux États-Unis et son effet déprimant sur tout le secteur de l'immobilier résidentiel.
D'ailleurs, les récents résultats financiers de Post Properties traduisent l'impact immédiat de cette crise, en dépit de la qualité supérieure attribuée à son actif de 2,2 milliardsUS en immeubles locatifs.
Pour les neuf premiers mois de son exercice 2007, Post Properties affiche une chute de 82% de son bénéfice net en dépit d'un gain de 12% de ses revenus totaux pour la même période.
Dans ce contexte, s'agit-il d'un placement opportuniste pour la filiale Cadim de la Caisse de dépôt?
Peut-être, suggèrent des analystes de Wall Street. Mais pas sans un risque important de coûts supplémentaires de financement de la transaction, dans un contexte de marchés de crédit très anxieux.
«Autour de 44 à 47$ l'action, l'offre annoncée serait inférieure à la valeur nette d'actif d'environ 55$ l'action de Post Properties. Toutetois, cette acquisition viendrait aussi avec un bagage de 535 millionsUS en obligations non sécurisées», selon Alexander Goldfard, analyste de sociétés immobilières chez UBS Investments à New York.
À la Caisse de dépôt, on refuse pour le moment de préciser la part de Cadim en capitaux de base dans cette offre prévue à hauteur de 2 milliardsUS.
«Nous sommes tenus à une entente de confidentialité. N'empêche, ce genre de placement en sociétés immobilières s'effectue souvent avec peu de capital et davantage de financement à long terme», a indiqué Gilles des Roberts, porte-parole de la Caisse.
Par ailleurs, Cadim et son partenaire John A. William pourraient voir des offres concurrentes pour Post Properties, selon les analystes qui l'ont à l'oeil.
D'autant plus que l'entreprise a déclenché une sollicitation ouverte pour d'autres offres après avoir accusé réception de celle concoctée par son ex-président et Cadim.
Selon Alexander Goldfarb, de UBS, «c'est raisonnable d'anticiper des offres concurrentes pour Post Properties. Mais elles requerront sans doute une plus grosse part de capital qu'auparavant, surtout dans le cas d'entreprises dont les flux financiers s'abaissent».