Chaque maison est unique. Même dans un quartier où toutes les maisons ont été construites de la même façon.
Chaque maison est unique. Même dans un quartier où toutes les maisons ont été construites de la même façon.
Elles ont toutes leur propre histoire, leurs caractéristiques particulières: une verrière, un foyer, une piscine creusée, un garage double... Combien valent tous ces extras?
Depuis quelques semaines, les agents immobiliers de la Chambre immobilière du Grand Montréal disposent d'un outil qui permet de découper votre maison en morceaux.
Valeri est un système expert qui repose sur une base de données de 700 000 transactions historiques. Il est ajusté tous les jours pour inclure les nouvelles transactions dans l'équation.
«C'est un outil qui permet d'extraire toute l'intelligence et la connaissance de la base de données», dit Robert Dorion, président de la gestion du savoir chez Altus Helyar, la plus importante firme d'évaluation immobilière au Canada, qui a mis au monde Valeri.
Le système d'évaluation automatisé rationalise un phénomène très émotif : l'achat d'une maison. Il capte les préférences des acheteurs, en décortiquant la valeur qu'ils accordent à chaque attribut d'une maison.
Pour y parvenir, le système compare des maisons très semblables, mais qui ont un élément précis qui les distingue. Il peut ainsi déterminer que les maisons qui disposent d'un garage, par exemple, valent 6 700 à 11 300$ de plus que celles qui n'en ont pas.
Ensuite, le système «recompose» la valeur marchande globale de la maison, à partir de la valeur de toutes ses composantes.
C'est ce qu'on appelle l'approche «hédonique», dit François Des Rosiers, professeur de gestion urbaine et immobilière à l'Université Laval, qui peaufine cette méthode depuis plus de 20 ans. Il est en quelque sorte le parrain intellectuel de Valeri.
On dit hédonique, car l'approche se fonde sur le «plaisir» que chaque élément procure à l'acheteur, plutôt que sur le coût réel de construction.
En effet, le coût des travaux importe peu aux acheteurs potentiels. «Le propriétaire qui a investi 40 000$ dans une grosse piscine avec un spa intégré veut ou pense qu'il va récupérer le coût des travaux», dit M. Des Rosiers. Illusion! En réalité, une piscine creusée ajoute seulement 10 000$ au prix de vente, en banlieue de Montréal.
Tout dépend du quartier
Pour fixer le prix de vente d'une maison, les trois facteurs clés restent la superficie habitable, l'âge de construction et la grandeur du terrain. «Ces trois variables forment une grosse partie de la valeur», dit Sylvain Méthot, consultant senior chez Altus Helyar.
Si votre maison est plus grande que les maisons voisines, elle devrait se vendre plus cher. Mais ce n'est pas aussi vrai dans tous les quartiers. Plus le quartier est densément peuplé, plus il est huppé, et plus la superficie habitable additionnelle contribue à la valeur de revente.
Dans le quartier Ste- Rose, à Laval, les acheteurs sont prêts à payer 11 100$ de plus, pour un bungalow qui a 300 pieds carrés de plus que la moyenne. Au coeur de l'île de Montréal, dans le quartier Rosemont, le même espace additionnel vaut 30 900$. Trois fois plus!
Autre cas
Une piscine creusée ajoutera jusqu'à 13 200$ dans un cottage situé dans un quartier central de Montréal, par rapport à seulement 10 000 à 11 000$ à Laval. Bien sûr, il s'agit d'une fourchette de prix. «Tout dépend de la grandeur, de l'âge, de la forme. Ça joue beaucoup sur la valeur marchande de la piscine», dit M. Méthot.
Une piscine hors terre n'a pas du tout le même impact. Les acheteurs ne seront prêts à payer que 900$ à 2500$ de plus.
Une salle d'eau additionnelle gonflera le prix de vente de 2200$ à 4500$. Une salle de bain complète sera encore plus payante, de 3800$ à 6400$.
Une maison qui est dotée de plancher en bois franc se vendra 3000 à 5000$ de plus qu'une maison qui dont les plancher sont couverts de tapis mur à mur.
Un foyer fera grimper le prix de vente de 2500$ à 4500$. Une thermopompe ajoutera 4000$ à 5700$.
Une mise en garde
On ne peut pas additionner à l'infini le prix des composantes d'une maison suréquipée. Par exemple, si les maisons comparables à la vôtre valent 150 000$, mais la vôtre a été agrandie, elle est dotée d'un foyer, d'une thermopompe, d'un garage double... Vous ne pourrez pas nécessairement la vendre le double du prix! Le prix moyen de la rue finira par vous rattraper.
Des facteurs négatifs
À l'opposé, d'autres éléments retranchent de la valeur à une propriété. Vous devrez baisser votre prix de vente de 8 à 12%, si votre maison est jumelée, plutôt que détachée.
Votre maison vaudra 3 à 13% de moins, si elle dispose d'une cave de service ou d'un vide sanitaire, au lieu d'un sous-sol normal.
La proximité d'un grand boulevard ou d'un chemin de fera baisser le prix 2 à 5%, en raison du bruit, de la pollution et autres désagréments.
Étonnamment, le prix des maisons collées sur une école primaire est aussi réduit à cause du va-et-vient des autobus scolaires. Par contre, les maisons situées à distance de marche d'une école primaire (mais pas trop proche!) se vendront plus cher que celles qui sont trop loin pour que les tout-petits se rendent à pieds.
Une mauvaise apparence extérieure aura aussi une influence négative. Si votre maison est entièrement recouverte de vinyle, même en façade, son prix de vente pourrait être réduit de 5%, par rapport à une maison qui a une façade en briques.
À l'inverse, s'il y a de la pierre ou de la brique tout le tour de votre maison, son prix de vente pourrait être 5% de plus qu'une maison qui est recouverte de brique ou de pierre uniquement en façade.