Location à court terme: des voisins de passage indésirables

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La location à court terme, comme la pratiquent les propriétaires qui font affaire avec les Airbnb de ce monde, peut devenir problématique quand il s'agit de copropriétés.

Photo Robert Skinner, Archives La Presse

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Charles-Édouard Carrier

Collaboration spéciale

La Presse

Tout allait bien: condo parfait, juste prix, emplacement idéal. Seul bémol: les voisins louent leurs unités à des vacanciers. Va-et-vient d'inconnus, dérangement nocturne et bruit: la cohabitation entre copropriétaires occupants et locataires de passage amène son lot de problèmes exaspérants. Que faire?

Que faire quand les voisins dérangent?

La location à court terme n'est pas l'unique cause de frustrations au sein d'une copropriété. Toutefois, il n'est pas rare que des copropriétaires se plaignent des nuisances de leurs voisins de passage, des situations souvent difficiles à régler. Quels sont les recours?

Dans plusieurs nouveaux quartiers où les copropriétés poussent comme des champignons, comme c'est le cas dans Griffintown à Montréal, la location temporaire à court terme est assez fréquente. Même dans certains immeubles où cette pratique est interdite. Dans certains immeubles, par exemple, des propriétaires occupants se plaignent que, les week-ends, des groupes débarquent et les empêchent de profiter de leur espace. Quand les terrasses des deux unités ne sont séparées que par une cloison, le bruit et les odeurs de fumée des visiteurs peuvent devenir, pour les occupants, des sources d'irritations majeures. 

Au point où certains conseils d'administration d'immeubles doivent entreprendre des démarches pour stopper la location illégale de certaines unités.

Modifier la déclaration de copropriété

Or, dans certains immeubles, une proportion de copropriétaires ont acheté des unités dans le but premier de les louer. Leurs voisins, importunés, n'ont d'autre choix que de tenter de convaincre leur syndicat des copropriétaires de faire modifier la déclaration de copropriété, avec l'aide d'un avocat et du gestionnaire, pour interdire la pratique.

Mais si bon nombre de copropriétaires ont acheté pour louer, ils s'opposeront vraisemblablement à un changement qui leur interdirait de rentabiliser leur investissement.

En outre, les copropriétaires qui soupçonnent des locations illégales peuvent bien se plaindre à répétition, les fautifs peuvent user de toutes sortes de stratagèmes pour ne pas se faire prendre. Les visiteurs peuvent prétendre qu'ils sont de la famille ou des amis du copropriétaire; d'autres voisins de passage refuseront de collaborer et tenteront de cacher dans quelle unité ils résident quand les copropriétaires occupants les interpelleront dans les aires communes. Certains copropriétaires utilisent en outre de faux noms sur Airbnb. Ou habitent à l'étranger et sont difficiles à joindre. La chasse aux sorcières peut s'avérer épuisante.

L'avis du gestionnaire

Mandaté par le syndicat de la copropriété pour veiller au bon déroulement des choses au sein du complexe d'habitation, le gestionnaire est souvent celui qui doit intervenir lorsque des copropriétaires formulent des plaintes à l'égard des locations à court terme.

«Tout d'abord, si on a assez de preuves, on communique avec le conseil d'administration et le copropriétaire en question. Parfois, on se retrouve avec des annonces et des unités qui ne sont pas identifiées. Ce n'est pas évident d'identifier la personne ou l'unité. Si c'est le cas, on utilise d'autres méthodes pour retracer la personne. On a déjà écrit directement à Airbnb pour faire retirer des annonces», soutient Rebecca Rajchgot, gestionnaire immobilier adjoint chez Wilkar.

En plus de préserver la quiétude des occupants, le gestionnaire encadre, voire interdit, la location à court terme pour limiter la dégradation de l'immeuble. «On le fait pour éliminer les va-et-vient, pour aider à préserver les espaces communs, pour aider à garantir que l'on sait qui habite dans l'immeuble, pour des raisons d'assurances et de dommages, ajoute Mme Rajchgot. Pour plusieurs propriétaires, ça aide à protéger leur investissement si la location à court terme n'est pas permise.»

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La loi qui encadre la copropriété prévoit que le propriétaire d'un condo loué doit aviser le syndicat des copropriétaires de la présence d'un locataire.

Photo François Roy, Archives La Presse

La location, la loi et les assurances

Location à court terme permise ou interdite? Bail minimum de 3, 6 ou 12 mois? Pénalités prévues pour les contrevenants? Recours pour les copropriétaires mécontents? L'information contenue dans la déclaration de copropriété répond habituellement à toutes ces questions.

La loi qui encadre la copropriété prévoit que le propriétaire d'un condo loué doit aviser le syndicat des copropriétaires de la présence d'un locataire. «Par ailleurs, les déclarations de copropriété peuvent comporter des clauses particulières par rapport à la location lorsque l'on parle de copropriétés dont la destination est purement résidentielle. Par exemple, location à court terme interdite, location de moins de 12 mois interdite, etc. Il faut savoir qu'au Québec, il y a des copropriétés de villégiature qui permettent la location à court terme», car elles ont été conçues à cette fin, explique Me Yves Joli-Coeur, avocat spécialisé en droit de la copropriété.

«Le véritable problème, c'est ce qu'on appelle la location à court terme, de type Airbnb, qui fait en sorte que les gens peuvent être dérangés par des étrangers», poursuit l'avocat.

«Il y a incompatibilité entre la destination résidentielle de l'immeuble et des activités de nature hôtelière lorsque l'on parle de location régulière à court terme.»

S'informer avant d'acheter

Le Code civil du Québec prévoit que, dans le cadre de la mise en marché de copropriétés de grande taille, le promoteur doit préparer ce qu'on appelle une note d'information sur la copropriété. «C'est justement pour permettre aux copropriétaires de savoir si la location est permise ou non. Tout ça se fait lors de la signature du contrat préliminaire, explique Me Joli-Coeur. Des gens qui n'ont rien lu croient s'être fait flouer, mais parfois ils sont les artisans de leur propre malheur.»

Par ailleurs, la proportion d'unités en location d'un immeuble en copropriété peut jouer sur la prime d'assurance. Quoique difficile à chiffrer, la facture est nécessairement refilée aux copropriétaires, qui paieront des charges de copropriété plus élevées. «Lorsque l'on assure un syndicat de copropriété, la majorité des assureurs demandent le pourcentage de copropriétaires en location. En règle générale, les assureurs vont accepter, sans surprime, qu'il y ait au plus 25 % des unités qui soient données en location. Au-delà de ça, l'assureur a trois choix: refuser le risque, accepter sans augmenter la prime ou mettre une surprime en considération du taux de location», explique Serge Meloche, spécialiste en assurance de copropriété chez Lussier Dale Parizeau.

Concernant l'assurance pour une unité, M. Meloche rappelle que la location a assurément une incidence sur la prime: «Ce n'est plus le même risque. On ne parle pas d'assurer un bâtiment de plusieurs millions, mais plutôt d'un appartement dans lequel on vient couvrir pour un certain montant le contenu.»

Pour en savoir plus sur la location de type Airbnb en condo, le site condolegal.com offre plusieurs fiches d'information pour démystifier la pratique.

Les difficultés de cohabitation entre certains copropriétaires occupants... (Photo Bernard Brault, archives La Presse) - image 3.0

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Les difficultés de cohabitation entre certains copropriétaires occupants et les visiteurs temporaires sont bien connues dans les tours du Canadien.

Photo Bernard Brault, archives La Presse

Les promoteurs s'ajustent

La multiplication des plateformes qui facilitent les locations à court terme change à bien des égards la vie en condo. Pour s'ajuster, de plus en plus de promoteurs choisissent d'en tenir compte dans la mise en marché de leurs futurs projets.

L'une des premières questions que se posent d'éventuels acheteurs en magasinant leur condo concerne la clientèle visée par le projet. Et c'est tout à l'avantage du promoteur que de bien y répondre: «On nous demande qui sont les acheteurs, qui est la clientèle. Il y a différents produits pour différents clients, il s'agit de faire la bonne combinaison pour s'assurer que tout le monde est heureux», explique Stéphane Côté, président de DevMcGill.

D'emblée, la location à court terme est interdite dans les déclarations de copropriété des projets signés DevMcGill. «Dès nos premiers projets, on a toujours interdit la location à court terme. C'était une vision de départ et c'était bien avant Airbnb. On mettait ça par respect pour les gens qui habitaient nos projets. Aujourd'hui, dans nos feuillets d'information, on mentionne clairement que la location sur Airbnb est interdite», poursuit M. Côté.

Mais ce ne sont pas tous les projets qui précisent ce genre de choses. «Le marché évolue, le locatif court terme est en augmentation... il faut encadrer ça, il faut gérer les attentes des clients et s'assurer que les investissements des gens vont s'apprécier dans le temps, et non l'inverse», ajoute le président de DevMcGill.

Des projets réservés à la location

Tout récemment, GM Développement a annoncé à Québec son projet Le 41, boul. Charest Est, où la totalité des unités est destinée à la location à court terme. Ce type de projet vise à répondre à la demande des investisseurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier en milieu urbain et tirer des profits de la location.

Luc Guillot, directeur général de GM Développement se fait rassurant quant à la structure qui sera mise en place et aux mesures qui seront prises pour éviter les débordements: «Ce sera très encadré. Il va y avoir un système de réservation géré par un opérateur, un peu comme un hôtel.» Inspiré des condos au pied des pentes de ski, où des firmes de location assurent le bon fonctionnement des transactions, des arrivées et des départs, le respect des règlements, le ménage, etc., ce projet vise une clientèle touristique et d'affaires de passage dans la Vieille Capitale. L'immeuble, dont la mise en marché est imminente, proposera 105 unités d'une chambre avec cuisinette.

M. Guillot se garde de mettre la responsabilité sur Airbnb lorsque l'on parle de problématique de cohabitation entre copropriétaires et locataires.

«Airbnb, ça ne veut pas dire que les portes sont grandes ouvertes et que n'importe qui peut passer par là.»

«Ce n'est pas parce que c'est Airbnb que ce sera problématique. Ce n'est qu'une plateforme de réservation parmi tant d'autres. C'est l'opération dans un système unique et obligatoire qui permet de s'assurer de la qualité et de la réputation de l'immeuble», estime M. Guillot.

La Tour des Canadiens 3

Si les difficultés de cohabitation entre certains copropriétaires occupants et les visiteurs temporaires sont bien connues dans les tours du Canadien, le promoteur assure que dans le cas de la phase 3, les acheteurs sont bien au fait des règlements quant à la location. «L'enjeu lié aux locations à court terme s'est transformé au cours des dernières années et notre objectif, dans la mesure du possible, est d'adopter des politiques et des procédures qui prennent en compte l'évolution des conditions du marché. Les locations à court terme seront autorisées à la Tour des Canadiens 3, dans les limites prescrites par la loi. La Tour des Canadiens 3 aura ses propres règles et règlements qui seront mis en place afin d'assurer le respect de tous les locataires. Les règles seront gérées par le syndicat de copropriétaires et le gestionnaire de l'immeuble. Notre position est la suivante: tous les résidants doivent respecter l'application des lois et règlements, incluant tous les règlements en vigueur ou adoptés par la Ville en ce qui a trait aux locations à court terme», a fait savoir le promoteur Canderel, par voie de communiqué.




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