Elles survivent avec brio à l'épreuve du temps. Certains les trouvent tout à fait charmantes. Ces petites maisons ont cependant un point faible non négligeable: un toit la plupart du temps mal isolé et mal ventilé.
Alexandra George rêvait de s'acheter une maison de vétéran depuis une dizaine d'années. En juillet dernier, son conjoint et elle ont mis la main sur l'une de ces minuscules demeures dans le quartier Mercier, à Montréal.
«Je trouve ces maisons très charmantes avec leur étage mansardé, dit l'heureuse propriétaire. Les maisons détachées aussi abordables, avec d'aussi grandes cours, sont plutôt rares.»
Dans l'île de Montréal, les maisons de vétérans se vendent de plus en plus cher, atteignant les 500 000 $ dans le Sud-Ouest. Dans Mercier-Hochelaga-Maisonneuve, les prix demeurent plus accessibles. «Pour le prix d'un condo, nous avons le luxe d'une maison détachée, à distance de marche d'un métro», dit Alexandra George.
D'abord construites par la société de la Couronne Wartime Housing Limited, puis par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), ces maisons de 25 pi sur 25 pi ont la particularité d'avoir deux chambres à coucher dans les combles. Certains modèles ont des fenêtres qui émergent du toit.
Soixante-dix ans après leur construction, la plupart de ces maisons sont encore debout. Elles ont été amplement modifiées, souvent agrandies.
Dans bien des cas, une problématique importante reste inchangée: la très mauvaise ventilation des combles et la faible isolation du toit.
En inspection préachat, Alexandra George avait été prévenue avant même d'entrer dans la maison: il fait chaud à l'étage! Chaque chambre avait un climatiseur à sa fenêtre. Le propriétaire vendeur l'avait aussi informée que, l'hiver, de longs glaçons se forment au bout des pentes de toit.
Deux générations de bungalows
Pour bien saisir le problème, comparons avec un bungalow typique des années 70. Ses combles ne sont pas habités. En toute saison, la température y est presque la même qu'à l'extérieur.
L'air extérieur pénètre par les soffites, ces tôles perforées sous les débords de toit, et sort par un ou plusieurs aérateurs sur le faîte. L'été, cela rafraîchit le toit chauffé par les rayons du soleil et contribue à retarder la détérioration des bardeaux d'asphalte. L'hiver, l'air chaud et humide qui pourrait s'échapper des aires habitables s'évacue graduellement, évitant ainsi la formation de condensation dans les combles.
Dans ces bungalows, le plafond du rez-de-chaussée est recouvert d'isolant. Il y a amplement d'espace pour rajouter de l'isolant et réduire encore plus les pertes de chaleur l'hiver.
Le toit de la plupart des maisons de vétérans n'est pas ventilé. L'espace qui permettrait une circulation sous le toit est souvent bourré de laine isolante. L'été, il n'y a donc aucune ventilation passive pour rafraîchir la toiture. La chaleur du toit se transmet dans les chambres.
La ventilation du toit peut être corrigée en installant un platelage surélevé sur le platelage d'origine, créant ainsi un jeu d'air. Cette modification se fait moyennant un supplément d'environ 2000 $ lors du remplacement des bardeaux.
L'isolation d'origine et celle rajoutée de façon artisanale sont largement insuffisantes. Derrière les murs nains des chambres à coucher, l'isolant est souvent mal placé.
Les fuites de chaleur font fondre la neige sur le toit. L'eau coule vers le bas, jusqu'à ce qu'elle gèle sur le débord de toit. Apparaissent alors de longs glaçons qui peuvent arracher des bardeaux de toit ou des gouttières. Pis: des digues de glace peuvent se former et retenir de l'eau qui finira par s'infiltrer jusqu'au plafond du rez-de-chaussée.
Beaucoup de propriétaires ont choisi de mieux isoler les murs nains et le plafond des chambres à l'étage. La meilleure solution consiste à retirer tout le revêtement de finition des murs et l'isolant en place et de faire gicler au polyuréthane. Ce produit procure à la fois isolation et étanchéité à l'air.
En contexte de transaction immobilière, méfiez-vous de remarques cherchant à atténuer les défauts des maisons de vétérans, telles «toutes les maisons de la rue ont des glaçons l'hiver» ou «le toit est ventilé par les grilles latérales».
Ces grilles, situées au sommet des murs latéraux, n'offrent qu'un minimum de ventilation au petit espace triangulaire situé entre le plafond des chambres et le faîte du toit. L'ajout d'isolant dans cet espace est pertinent, mais les pertes de chaleur se poursuivront ailleurs.
Toute la science de la ventilation et de l'isolation des combles ne saurait être expliquée en quelques lignes. Ces connaissances échappent à bon nombre de couvreurs, qui préfèrent soumissionner à bas prix pour remplacer la toiture que de proposer une solution qui comprend la ventilation et l'isolation. Il est préférable d'obtenir d'abord l'avis d'un expert en enveloppe du bâtiment et de faire exécuter ses recommandations par un entrepreneur reconnu.