Histoires de plex: pourquoi pas un quintuplex?

Dans les quartiers prisés du centre de Montréal,... (Photo David Boily, Archives La Presse)

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Dans les quartiers prisés du centre de Montréal, les quadruplex et quintuplex sont mis en vente à plus de 800 000 $. À ce prix, ils n'intéressent pas les investisseurs qui souhaitent louer tous les logements ou les transformer en condos.

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André Dumont

Collaboration spéciale

La Presse

Des locataires qui paient la majeure partie des frais. De l'espace pour une famille qui grandit. Un petit duplex ou triplex peut vous offrir tout ça. Mais si vous en avez les moyens, pourquoi ne pas viser encore plus grand?

Martine Robertson a acquis un quintuplex en 2002, tout près du parc Molson, dans Rosemont. Un 5 1/2 au rez-de-chaussée, quatre 3 1/2 sur les étages. L'intention était de céder un jour l'immeuble à sa fille.

La nouvelle propriétaire a emménagé au troisième étage. Lorsque sa locataire voisine de palier est partie, elle a créé un seul grand logement à partir de deux petits. L'immeuble est devenu un quadruplex.

Cette conversion allait faciliter la revente, puisque la mise de fonds minimale pour acheter un quadruplex est de 10 %, alors qu'elle est habituellement de 25 % pour un quintuplex.

Une «maison modulable»

Emmanuelle Lebeau a acheté l'immeuble de sa mère en 2007. Elle logeait déjà au rez-de-chaussée avec son conjoint et ses enfants.

«Avec trois enfants dans un 5 1/2, on commençait à trouver ça petit. Nous nous sommes mis à chercher plus grand, ailleurs dans le même quartier. Puis, nous avons eu l'idée d'occuper un étage et demi, plutôt que de déménager.»

La famille occupe aujourd'hui le rez-de-chaussée, le sous-sol et l'un des 3 1/2 du deuxième étage. Un escalier a été aménagé entre les pièces doubles du centre. L'immeuble est devenu un triplex.

«Nous voyons notre propriété comme une maison familiale et modulable, explique Emmanuelle Lebeau, qui est courtière en immobilier, comme l'a été sa mère. Peut-être qu'un jour, j'habiterai avec mon conjoint au troisième étage et un de nos enfants occupera le rez-de-chaussée avec les siens.»

«Mon chum et moi, on ne s'imagine pas vivre ailleurs. Nos enfants décideront s'ils veulent habiter ici. Entre-temps, nous pourrons trouver des locataires.»

En 2016, un projet d'acquisition d'un édifice multilogements de quatre portes ou plus peut s'avérer tout aussi intéressant. Cependant, les obstacles sont de taille.

Les quadruplex et quintuplex sur le marché de Montréal sont rares. Dans l'île comme ailleurs, ils ne sont souvent pas attrayants aux yeux d'acheteurs qui souhaitent à la fois investir en immobilier et y habiter. Vivre avec 4 logements et jusqu'à 10 locataires au-dessus de chez soi, ce n'est pas pour tout le monde.

Dans les quartiers prisés du centre de Montréal, les quadruplex et quintuplex sont mis en vente à plus de 800 000 $. À ce prix, ils n'intéressent pas les investisseurs qui souhaitent louer tous les logements ou les transformer en condos.

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Dans les quartiers prisés du centre de Montréal, les quadruplex et quintuplex sont mis en vente à plus de 800 000 $. À ce prix, ils n’intéressent pas les investisseurs qui souhaitent louer tous les logements ou les transformer en condos.

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D'importantes mises de fonds

Ces immeubles peuvent être avantageux pour des parents qui souhaiteraient y loger leurs enfants pendant leurs études. Un acheteur futé pourrait aussi calculer qu'en améliorant les logements, il pourra tôt ou tard en tirer des revenus qui lui permettraient d'habiter sur place, toutes dépenses payées par ses locataires.

L'obstacle principal demeure la mise de fonds requise. Si on ne détient pas les 20 ou 25 % qu'exige l'institution prêteuse, il faut faire assurer le prêt et payer les primes à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) ou à la compagnie d'assurance prêt hypothécaire Genworth. 

Mise de fonds minimale requise

Prêt assuré (avec assurance prêt hypothécaire) 

== Prêt conventionnel (sans assurance prêt hypothécaire) 

Unifamiliale ou duplex 5 % == 20 %

Triplex ou quadruplex 10 % == 20 %

Quintuplex (ou plus grand) 15 % == 25 %

Source: Stéphane Daigneault, représentant hypothécaire, Desjardins

Lorsque l'immeuble a plus de quatre logements, l'acheteur est perçu comme un investisseur. Les exigences des prêteurs et des assureurs changent du tout au tout. Pour obtenir un prêt assuré, l'immeuble doit déjà être rentable. «Avec la croissance des valeurs des propriétés et les hausses minimes de loyer, ces immeubles sont très, très rares», dit Stéphane Daigneault, représentant hypothécaire chez Desjardins à Montréal. 

Pour acheter un immeuble de cinq portes ou plus, la plupart des institutions financières exigeront une mise de fonds de 20 ou 25 %. Sur un édifice de 800 000 $, cela représente jusqu'à 200 000 $. 

Il existe cependant un moyen de contourner cette exigence. Comme l'explique Stéphane Daigneault, si l'on possède déjà une propriété dont le montant financé est inférieur à la valeur marchande, le prêteur peut utiliser le capital accumulé en sûreté supplémentaire et financer jusqu'à 100 % du coût d'achat du nouvel immeuble.

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