Achat sur plan: au-delà des apparences

Les bureaux des ventes des promoteurs font rêver, avec leurs affiches léchées... (Photomontage La presse)

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Les bureaux des ventes des promoteurs font rêver, avec leurs affiches léchées et leurs projets plus beaux les uns que les autres. Or, ceux qui achètent un condo sur plan devraient bien se renseigner et prendre certaines précautions. Huit conseils pour éviter les mauvaises surprises.

CONNAÎTRE LE PROMOTEUR

Mieux vaut vérifier si le promoteur est en règle avec la Régie du bâtiment du Québec (RBQ). On peut consulter le Registre des détenteurs de licence sur le site internet de l'organisme ou téléphoner à la Direction des relations avec la clientèle (1-800-361-0761) pour vérifier si l'entrepreneur fait l'objet de plaintes. Le site de la Société québécoise d'information juridique (SOQUIJ) permet aussi de savoir s'il est un habitué des tribunaux. « Plus on achète d'un promoteur sérieux, plus on a de chances que l'ensemble du projet soit satisfaisant », estime Jan Towarnicki, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

PROFITER D'UN PLAN DE GARANTIE

Le plan de garantie administré par l'organisme Garantie de construction résidentielle (GCR) s'applique à tous les bâtiments résidentiels neufs d'un maximum de quatre logements superposés. L'acompte est garanti jusqu'à 50 000 $. Il en est autrement pour les tours d'habitation. Les plans de garantie pour les édifices de plus de quatre logements superposés sont facultatifs. « Lorsque les projets sont accrédités, des vérifications sont faites sur la solvabilité des constructeurs, souligne Me François Forget, président de ScriptaLegal et du regroupement de notaires Jurisconseil. Cela a une certaine valeur. »

ÉVALUER LA SUPERFICIE RÉELLE

La superficie vendue est approximative, préviennent les promoteurs. Elle est souvent brute, incluant les colonnes et les murs de gypse, précise Me Ludovic Le Draoullec, avocat spécialisé en copropriété. « Des gens qui pensent acheter un condo de 1000 pi2 se retrouvent avec 900 pi2, dit-il. Il y a beaucoup de recours devant les tribunaux pour obtenir une baisse de prix. Selon la jurisprudence, une réduction de superficie d'environ 10 % doit être absorbée par le consommateur. Si les acheteurs tiennent à un minimum de pieds carrés, ils doivent clairement l'indiquer dans le contrat préliminaire. »

LIRE ATTENTIVEMENT LA NOTE D'INFORMATION

Dès qu'un immeuble en copropriété comprend au moins 10 condos, le promoteur doit fournir une note d'information à la signature du contrat préliminaire, avec les noms de l'architecte, de l'ingénieur, du constructeur et du promoteur. La note d'information renferme aussi la description des parties communes ainsi qu'une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété, même à l'état d'ébauche. « On peut y voir si les animaux sont interdits et si la location à court terme est permise, précise Me Le Draoullec. Il faut le savoir si on a un chien et qu'on recherche un environnement stable et paisible. »

AVOIR LES MOYENS D'ACHETER

Le budget prévisionnel, détaillé dans la note d'information, prévoit les sommes requises pour la bonne marche de la copropriété. Le promoteur s'en sert pour évaluer les charges mensuelles de copropriété. Or, celles-ci sont souvent trop basses, constate Me Le Draoullec. « Une fois l'immeuble construit, le budget devra être indexé, dit-il. Aucune soumission, par ailleurs, n'a été effectuée. Il arrive souvent que le budget ait doublé lorsque le promoteur effectue le transfert de l'administration provisoire au nouveau conseil d'administration. Il faut être en mesure de payer plus que ce que le budget initial prévoit. »

BIEN CHOISIR LE CONDO

La vue n'est pas le seul critère à considérer pour choisir un condo. Il faut regarder ce qui se trouve au-dessus et en dessous, ainsi que sur le même étage, fait remarquer Jan Towarnicki, du RGCQ. « Si on achète au-dessus de la porte d'entrée, on risque d'être dérangé par les livreurs, dit-il. Si on est au-dessus de la porte de garage ou près d'équipement mécanique important, comme l'ascenseur, on risque d'entendre du bruit. En regardant la dernière version des plans d'architecture, on peut être fixé. » La proximité des espaces communs (piscine, salon, etc.) peut être un autre élément à garder à l'oeil.

NE PAS SE GÊNER

Quand ils s'engagent à acquérir un condo qui n'est pas encore construit, les acheteurs signent un contrat préliminaire. Ce dernier s'avère souvent un modèle, que les consommateurs n'osent pas amender, constate Ludovic Le Draoullec, avocat spécialisé en copropriété au sein du cabinet De Grandpré Joli-Coeur. Or, des modifications peuvent être apportées pour refléter la volonté des deux parties. « Si l'acheteur considère que certains éléments promis sont essentiels, comme l'acceptation des gros chiens, la présence d'un ascenseur ou d'une piscine sur le toit, ça devrait transparaître dans le contrat signé. Ça peut aller jusqu'à l'ajout d'une annexe pour préciser les incontournables, qui ont influencé la décision d'acheter. »

PRÉVOIR UN RETARD

Les imprévus sont fréquents. Plus l'immeuble est de grande envergure, plus le nombre minimum de ventes requis avant d'entamer la construction est important, et plus il y a de chances d'avoir un délai, indique Jason Lemire, de l'agence immobilière Majordome, qui se consacre aux acheteurs de constructions neuves. Mieux vaut ne pas s'empresser de vendre sa maison et d'entreposer ses effets, renchérit Me Le Draoullec. « Avant d'engager des frais de relocalisation, il faut toujours être en contact avec le promoteur pour voir si la date fixée est réaliste. »

DE NOMBREUSES CHOSES À SAVOIR

Il faut surtout éviter d'acheter un condo sur plan sous le coup de l'émotion. Afin de prendre une décision éclairée, de nombreux outils sont offerts. Comme le livre Achat et vente d'un condo, tout ce qu'il faut savoir, de Me Yves Joli-Coeur (éditions Wilson & Lafleur). Très facile à lire, il invite les lecteurs à la prudence. Le site ScriptaLegal a par ailleurs mis en ligne le mois dernier son Guide pour un achat immobilier. En répondant à des questions pertinentes, celui-ci veut aider les futurs acheteurs à se familiariser avec chacune des étapes de l'achat sur plan. Ils seront ainsi mieux préparés. 

5000

Nombre estimé de condos vendus majoritairement sur plan en 2015 dans la grande région de Montréal. Ceux-ci auront été achetés à l'étape de la prévente (avant le début de la construction) ou quand les travaux viennent de débuter, indique Mathieu Collette, directeur des études de marché du condo au sein du Groupe Altus. Ce chiffre inclut aussi une certaine quantité d'appartements neufs dans des immeubles récemment construits.

50 à 65 %

Proportion de condos qui doivent habituellement être vendus avant que le promoteur puisse obtenir son financement et entreprendre la construction. Les prix fluctuent. Ceux qui s'inscrivent sur une liste et réservent un appartement avant que le projet soit officiellement mis en marché bénéficient d'un rabais. Puis, les prix tendent à augmenter lorsque la construction commence. De bonnes occasions peuvent aussi se présenter à la fin, lorsque l'immeuble est terminé et que le promoteur détient des unités depuis un certain temps. Il veut passer à autre chose.

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