En finir avec le vice caché

Plus de 150 000$ de dommages causés par... (Photo fournie par Claude Latulippe)

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Plus de 150 000$ de dommages causés par un vice caché. La serre était déposée sur du bois sans protection (sans membrane d'étanchéité).

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Les acheteurs qui estiment être victimes d'un vice caché voient leurs démarches facilitées depuis janvier dernier. Pour la première fois en 13 ans, la Cour des petites créances a haussé son plafond des réclamations, le faisant passer de 7000$ à 15 000$..

«Les acheteurs sont plus éveillés et les transactions impliquent plus d'intervenants qu'autrefois, fait observer Me Yves Tourangeau (Gilbert Simard Tremblay), ce qui explique l'explosion du nombre de poursuites. Les gens font faire une inspection préachat pour se protéger contre les vices de construction. Le courtier immobilier fait également valoir que sa présence diminue les mauvaises surprises. Alors s'il y a un problème, l'acheteur se tourne contre eux.» Même si la somme maximale pouvant être réclamée à la Cour des petites créances a été haussée, les démarches judiciaires peuvent s'avérer longues et coûteuses. Signe des temps, les avocats conseillent maintenant à leurs clients d'épuiser tous les autres recours avant de se lancer dans un procès pour vice caché en Cour du Québec. «Les mentalités évoluent en faveur du dialogue et de la médiation, observe Me Valérie Alerte, spécialiste en droit immobilier chez Tutino Joseph Grégoire. Un procès n'est pas une chose agréable.»

«Un procès coûte cher, ajoute Me Martin Janson, chez Janson, Larente, Roy. Prenons un cas d'infiltration d'eau. Si chaque partie présente un expert en bâtiment et un expert en salubrité microbienne, on ne s'en sort pas à moins de deux jours d'audition, donc quatre à cinq jours de préparation pour l'avocat, en plus du travail des experts. Il y en a pour 30 000$ à 40 000$ d'honoraires.»

Voici quelques pistes à suivre, si vous décidez d'entreprendre des démarches pour un vice caché.

L'expert et l'avocat

L'expert en bâtiment et l'avocat sont les deux soutiens à rechercher dès le début, si l'on soupçonne une affaire de vice caché.

«L'expert posera un diagnostic et indiquera comment corriger le problème», explique Claude Latulippe, technologue professionnel (Les expertises Latulippe). L'avocat dira si les chances sont bonnes de gagner la cause en justice. «La visite et l'opinion d'un expert peuvent coûter 500$, après quoi on devrait être fixé sur la nature du vice», poursuit M. Latulippe.

Deux ou trois semaines après sa visite, l'expert peut déposer une opinion écrite et un résumé de ses observations. Un rapport plus étoffé, capable d'étayer la cause devant un juge, coûtera entre 1000$ et 3000$. Il peut n'arriver que trois à six mois après la visite.

Dénoncer rapidement

L'acheteur doit sans tarder aviser du problème le vendeur ou toute autre personne en cause, insiste l'avocat Martin Janson. Par courrier recommandé et par courriel. S'il ne reçoit pas d'accusé de réception, il fait livrer la lettre par un huissier.

«Dans cette lettre de dénonciation, qui n'est pas une mise en demeure, l'acheteur décrit le problème et invite le vendeur à le régler amicalement. Il lui donne, par exemple, une dizaine de jours pour venir constater sur place la défectuosité. S'il y a lieu, il l'informe qu'on le tiendra au courant de l'opinion de l'expert.»

Le vendeur a le droit de prendre en charge les réparations. L'acheteur ne doit pas faire immédiatement de travaux correctifs, afin de lui laisser ce droit.

Si les parties s'entendent sur les travaux à réaliser ou sur une compensation raisonnable, on produit une quittance (idéalement devant un juriste) pour l'ensemble des vices dénoncés. L'affaire est réglée, et la vie continue!

Mise en demeure

S'il n'y a pas d'entente à ce stade, l'acheteur envoie une mise en demeure sommant le vendeur de lui faire parvenir la somme X dans un délai défini (10 jours, par exemple), à défaut de quoi il fera prendre des procédures contre lui. S'il n'y a toujours pas règlement, l'acheteur intente une poursuite judiciaire, aux petites créances ou en Cour du Québec.

On se présente en Cour des petites créances sans avocat, mais idéalement accompagné de l'expert qui a diagnostiqué le vice. L'avocat peut toutefois aider le requérant à préparer son audition, en une heure ou deux.

«Ainsi, les papiers seront en bon ordre, commente Me Janson. Les points importants seront surlignés en jaune et le requérant aura un plan de plaidoirie. Mettez-vous à la place du juge: il appréciera.»

Médiation devant juge

Une autre procédure possible, la Conférence de règlement à l'amiable, consiste en une journée de médiation présidée par un juge. On y a droit avant que la date du procès ne soit fixée, et si toutes les parties le désirent. «Le tiers des honoraires d'avocats est alors rencontré, explique Me Janson. Mais si on peut régler à cette étape, on épargnera beaucoup, peut-être 20 000$. Je recommande la CRA dans la grande majorité des dossiers. J'ai procédé de la sorte pour 44 dossiers, dont 41 ont été réglés à l'amiable.»

Vice caché confirmé

Si le juge constate qu'il y a effectivement vice caché, le règlement peut prendre deux formes. «Si le vice est extrêmement grave, on peut annuler la vente, explique Me Valérie Alerte: le vendeur remet l'argent à l'acheteur. Plus généralement, le vendeur doit donner une compensation pour les réparations, sans toutefois que l'acheteur ne s'enrichisse à ses dépens.»

Si le juge estime que le vendeur connaissait l'existence du problème (vice caché avec dol), ce dernier doit payer en plus pour les dommages encourus: perte de salaire, dommage moral, meubles perdus, etc.

Le vendeur se défend

Dominic D'aquila, ingénieur en structure chez Demco, rapporte que certaines requêtes n'aboutissent pas, faute d'une expertise adéquate. «Dans ma pratique, c'est le cas de 20% des demandes. Un exemple: une de nos clientes se faisait poursuivre pour affaissement de la dalle. Notre expertise a démontré que la dalle ne s'affaissait pas du tout.»

Poursuites multiples

Vu la lenteur des procédures, certains préconisent de lancer une poursuite simultanément sur plus d'un joueur: le vendeur, l'inspecteur préachat, le courtier immobilier, le constructeur... «Ainsi, on ne court pas le risque d'arriver à prescription en cours de route», explique Me Yves Tourangeau.

L'expert en bâtiment Claude Latulippe affirme que trois fois sur cinq, dans sa pratique, on poursuit à la fois le vendeur et l'inspecteur. «Après avoir entendu les deux parties, le juge décide si le vice était caché ou apparent, explique-t-il. Dans le premier cas, il responsabilise le vendeur, et dans le deuxième, l'inspecteur ou l'acheteur lui-même.»

Me Janson, de son côté, ne favorise pas cette stratégie de poursuites multiples: «Je préfère déterminer dès le début si le vice est apparent ou caché. Si on poursuit trois personnes au lieu d'une, il y aura davantage de frais juridiques. De plus, on risque de se faire des ennemis et de perdre un bon témoin, par exemple l'inspecteur, si son rapport a été bien fait.»

Bon à savoir

Trois ans

C'est le temps alloué pour intenter un recours en justice. On compte trois ans après la découverte du vice, et non trois ans après l'achat de la maison.

Combien?

Une poursuite pour vice caché coûtera souvent de 40 000$ à 50 000$, peut-être 20 000$ si la cause est simple. Il faut compter au moins trois ans, à partir du moment où l'action est prise, pour obtenir un jugement. Un avocat exigera entre 150 et 600$ de l'heure, et un expert, entre 125$ et 200$ de l'heure, en fonction de leur formation, de leur expérience et de leur réputation.

Responsabilité

«La responsabilité d'une maison vendue nous suit toujours, théoriquement. Mais plus le temps passe, plus il est difficile de démontrer que le vice était présent au moment de la vente.» - Dominic D'aquila, ingénieur en structure

Se protéger

Lorsqu'on vend une maison, on minimise les risques de poursuite en donnant honnêtement à l'acheteur toute l'information relative à l'état de la maison, par exemple sur d'anciennes infiltrations d'eau. Un modèle dans le genre: le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec.

oaciq.com

Entente à l'amiable

«Il est possible de s'entendre à l'amiable tout au long du processus, tant que le juge n'a pas prononcé son jugement.» - Me Valérie Alerte

Devinette

Doit-on enregistrer une conversation téléphonique avec la partie adverse?

«Les juges ne sont pas friands de ce genre de preuve, répond Me Valérie Alerte, même s'il est arrivé qu'elle soit acceptée. N'oublions pas qu'enregistrer quelqu'un sans qu'il le sache est une atteinte à sa vie privée.»

Cause perdue!

«Si l'acheteur n'a pas dénoncé le vice au vendeur et qu'il a fait la réparation lui-même, la cause est foutue, dit Me Martin Janson. Autre cas sans espoir: les indices du problème sont écrits noir sur blanc dans le rapport d'inspection préachat, donc le client était supposé en connaître l'existence.»

Cause incertaine

La maison a été construite dans les années 20, une période où le béton était de mauvaise qualité, et il est normal que les fondations s'émiettent. Vice caché ou désuétude? «Un coup c'est l'un, et un coup c'est l'autre, répond M  Martin Janson. Il est difficile de prévoir l'issue d'une telle poursuite.» «L'expert devra démontrer que le problème était présent au moment de l'achat», ajoute l'ingénieur Dominic D'aquila.

Les différents types de vices

Dans une cause pour vice caché, le sort du litige se joue beaucoup sur le mot «caché». Définitions.

Vice caché

Pour qu'un vice soit qualifié de «caché», ce qui donne droit à un recours en justice, il doit répondre à quatre conditions, suivant le Code civil du Québec.

1- Le vice est antérieur à la vente.

2- Le vice est grave, au point que, s'il en avait eu connaissance, l'acheteur n'aurait pas acheté l'immeuble, ou alors pas à ce prix.

3- Le vice était inconnu de l'acheteur au moment de la vente.

4- Il était non apparent au moment de la vente.

Si l'acheteur démontre que ces conditions sont réunies, il est en droit de demander au vendeur d'honorer la garantie de qualité.

Vice apparent

Le vice est dit apparent lorsque détectable par simple examen visuel, sans déplacer de meuble ni donner plus qu'un délicat coup de marteau pour sonder un mur. Véritable détective à la recherche d'anomalies et d'indices d'anomalies, l'inspecteur en bâtiment remet un rapport écrit d'inspection préachat. S'il omet un indice important, il est responsable. C'est pourquoi on recommande d'engager un inspecteur membre d'un ordre professionnel - technologue, architecte, ingénieur -, qui a de bonnes assurances, advenant une poursuite. Un vice apparent au moment de la vente n'engage pas la responsabilité du vendeur.

Vice caché avec dol

C'est un vice caché intentionnellement par le vendeur. Par exemple: une ancienne infiltration d'eau qu'il ne signale pas. Les dégâts ont été réparés en surface, sans que la source du problème ne soit corrigée. Si la démonstration est faite devant le juge qu'il y a eu dol, le vendeur devra payer non seulement pour la réparation du vice, mais aussi pour les dommages qui en ont découlé: perte de salaire, meubles détériorés, plancher à refaire, etc.

Vice de désuétude

Les gens confondent souvent un vice caché avec un dommage associé à la désuétude, explique Claude Latulippe, technologue professionnel et expert en bâtiment. «Prenons une maison datant des années 40, dont les murs de fondation se gorgent d'eau. La couche de goudron qui rendait le mur étanche s'est naturellement détériorée avec les années. À l'inspecteur de détecter les fissures dans le béton et de tirer la sonnette d'alarme dans son rapport. À l'acheteur, également, d'examiner la cave et de lire le rapport.»

Vice de maison neuve

Les maisons neuves représentent un monde à part, puisqu'elles sont assorties d'une garantie. Si on découvre un vice caché dans une maison dont le certificat de garantie est encore valide, on doit en aviser par écrit, sans tarder, l'entrepreneur et l'administrateur du plan. S'il y a mésentente, il reste le recours aux tribunaux civils. Depuis janvier 2015, les bâtiments résidentiels neufs sont dotés d'un plan de garantie unique qui remplace les trois plans précédents et qui est administré par un organisme neutre à but non lucratif: Garantie de construction résidentielle.

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