Comment savoir si les frais de copropriété sont réalistes?

Philippe Jussaume, propriétaire de condo, dans un des... (Photo: Alain Roberge, La Presse)

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Philippe Jussaume, propriétaire de condo, dans un des espaces communs du Lowney qu'il aime particulièrement.

Photo: Alain Roberge, La Presse

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(Montréal) Les frais de copropriété estimés pour des immeubles neufs sont rarement fidèles à la réalité, constate Philippe Jussaume, courtier immobilier. Entre le moment où il a acheté son appartement sur plan, en 2006, et aujourd'hui, ses frais mensuels de copropriété ont augmenté de 7 cents le pied carré, passant de 18 cents à 25 cents. Les frais pour l'entretien et le chauffage du garage, facturés séparément aux propriétaires d'une place de stationnement intérieur, sont aussi plus élevés (ils sont passés de 50$ à 60$ par mois).

«Les frais initiaux sont souvent trop bas et ils augmentent en fonction des décisions prises par le syndicat de copropriété, une fois celui-ci bien en place», explique le copropriétaire âgé de 31 ans, qui a emménagé avec sa conjointe Ivana dans la phase 3 du Lowney, dans le quartier Saint-Henri, en 2008.

Pour un appartement de 650 pi2 - la grandeur moyenne des condos dans son immeuble - les frais de copropriété (avec un stationnement intérieur) étaient de 167$ par mois en 2008, alors qu'ils s'élèvent actuellement à 222$ par mois.

«Cela peut paraître cher, mais ce n'est pas trop pire», estime M. Jussaume, qui profite beaucoup de la salle d'exercice et de la terrasse sur le toit de l'immeuble, où l'on trouve une aire pour le barbecue. Pour sa part, sa conjointe aime particulièrement la piscine sur le toit. Son frère jumeau, Mathieu, qui les visitait souvent, a récemment acheté un appartement dans le même complexe.

«Il faut utiliser suffisamment les espaces communs pour que cela vaille la peine», précise Philippe.

«Notre investissement, pour le futur, est protégé, ajoute-t-il. Un édifice mal entretenu perd de la valeur. Quand il a fallu dépenser 30 000$ pour remplacer l'équipement du gym, les fonds étaient là, et il n'a pas fallu toucher à la réserve. Le surplus accumulé l'an dernier a permis d'améliorer le mobilier de jardin.»

Bonne gestion

Une partie des frais de copropriété, perçus par le syndicat de copropriété, permet d'assurer l'entretien courant des aires communes. Une autre partie permet de constituer un fonds de prévoyance pour financer les grands travaux de rénovation et de remplacement, toujours dans les parties communes.

Dans les copropriétés neuves, les promoteurs ont tendance à sous-estimer les frais de copropriété, notamment parce que leur budget est établi en fonction de leurs coûts à eux, quand presque tout est neuf et encore sous garantie, indique André Delage, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ).

«C'est le nouveau conseil d'administration du syndicat de copropriété, une fois en place, qui signe les contrats d'entretien, dit-il. S'il veut garder l'édifice en bon état, il doit faire un entretien préventif, ce qui entraîne des coûts. Que l'on pense à l'ascenseur, à la porte de garage, au système de gicleurs, au système d'alarme, au système de chauffage et de ventilation ou encore à l'eau de la piscine, ils doivent tous faire l'objet de vérifications régulières. S'ajoutent à cela l'assurance, le lavage des vitres, le nettoyage du tapis, le remplacement des ampoules, l'électricien, le salaire des portiers, s'il y a lieu, d'un gestionnaire externe, etc.»

Président du syndicat de copropriété d'un luxueux complexe de 137 appartements, à Pointe-Claire, M. Delage a lui-même vu ses frais de copropriété augmenter depuis qu'il a acheté son appartement, en 2004-2005. «Le promoteur, qui avait construit l'immeuble et louait les logements depuis presque cinq ans, réalisait la conversion de l'édifice en copropriété, explique-t-il. À cause de son expérience, je l'ai cru quand il a estimé les frais de copropriété à 22 cents le pied carré par mois. Or, il y a eu des dépenses imprévues. Sur le toit, par exemple, les moteurs de 32 des 67 évacuateurs pour les salles de bains et les hottes de cuisine étaient brûlés. Chacun coûtait environ 300$. Nous avons aussi augmenté notre contribution au fonds de prévoyance. Si bien que nos frais de copropriété s'élèvent maintenant à 37 cents le pied carré.»

Cela ne lui semble pas exagéré, puisqu'il apprécie le service de portier, à toute heure du jour et de la nuit, la piscine creusée et le sauna, les ascenseurs et le garage intérieur, ainsi que la présence du concierge cinq jours par semaine.

Mieux vaut comparer

Tous les condos ne sont pas neufs, évidemment. Lors de l'achat d'un appartement dans un immeuble en copropriété existant, Philippe Jussaume recommande de lire les comptes rendus de la dernière rencontre annuelle pour savoir si la gestion de l'édifice est efficace. «En voyant les décisions prises à court et à moyen terme, selon l'âge du bâtiment, les acheteurs sauront si le fonds de réserve est bas et s'ils doivent s'attendre à verser des contributions spéciales pour effectuer les rénovations nécessaires.»

Habituellement, dans un immeuble plus petit, de 20 ou 30 condos, par exemple, la part de chacun sera plus importante que dans un complexe de 100 ou 200 appartements, fait-il remarquer. Il est donc primordial de se renseigner avant d'acheter.

Me Yves Joli-Coeur, spécialisé dans le droit de copropriété, recommande même quant à lui de consulter les procès-verbaux des cinq années précédentes. L'acheteur aura ainsi une meilleure idée de l'état du bâtiment.

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