Jeunes et propriétaires

Stéphanie Milot avait 22 ans lorsqu'elle a acheté... (PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE)

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Stéphanie Milot avait 22 ans lorsqu'elle a acheté son premier triplex.

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Yvon Laprade

Collaboration spéciale

La Presse

Prix en hausse, resserrement des règles hypothécaires... Devenir propriétaire est sans doute aujourd'hui moins facile qu'avant. Or, tous s'entendent pour dire que c'est encore possible d'acheter une maison quand on est jeune, à la condition de faire preuve de discipline. Tour d'horizon.

Un premier triplex à... 22 ans 

Son professeur à HEC Montréal venait de lui dire: «Achetez-vous de la brique!»

Elle l'a pris au mot. «Il y avait une pancarte à vendre devant un triplex de la rue Saint-Denis, près du métro Sauvé, se souvient-elle. J'ai fait une offre d'achat et je l'ai payé 142 000 $.»

La jeune étudiante de l'époque est aujourd'hui âgée de 46 ans. Elle possède un «parc immobilier» de 97 appartements.

«C'est mon fonds de pension», fait-elle valoir. Son triplex acquis en 1993 vaut aujourd'hui près de 600 000 $, calcule-t-elle.

Il ne fait aucun doute, dans son esprit, qu'il faut commencer tôt à «investir» dans l'immobilier. Avec humour, elle rappelle qu'à l'époque, sa décision d'acheter son premier immeuble à logements, dans le quartier Ahuntsic, avait quelque peu effrayé son père.

«J'étais étudiante et je vivais chez mes parents. J'avais des économies. J'ai utilisé mon argent pour faire ce premier achat. Je ne l'ai jamais regretté!»

Stéphanie Milot concède que le contexte pour accéder à la propriété n'est plus le même qu'il y a 20 ans. Elle constate également que le resserrement des règles hypothécaires oblige parfois de jeunes couples à revoir à la baisse, ou à repousser, leurs projets d'acquisition.

«Mais c'est une bonne chose, dit-elle. Ça permet d'éviter que des jeunes acheteurs, qui n'en ont pas les moyens, se retrouvent avec une maison de 400 000 $. Avant, on n'en tenait pas compte et c'était malheureux.»

Ce n'est cependant pas une raison, selon elle, de rester locataire. «Encore faut-il se montrer créatif et savoir se montrer imaginatif en vue de l'obtention d'un prêt, tient-elle à préciser, si on ne dispose pas de la mise de fonds nécessaire pour se qualifier.»

Attendre à 30 ans?

Or, sur le terrain, le courtier immobilier Raynald Demers, chez Century 21, voit de plus en plus de jeunes ménages, dans la vingtaine, renoncer à un projet d'acquisition en raison de la «nouvelle réalité hypothécaire».

«C'est bien dommage, dit le courtier d'expérience actif dans le marché de Mont-Sainte-Anne et Beaupré. Ces jeunes veulent acheter, mais ils ne se qualifient pas pour un prêt hypothécaire.»

«Avec le resserrement des règles hypothécaires, on a ramené de 40 à 25 ans la durée du remboursement hypothécaire, rappelle-t-il. Ce faisant, on bloque l'accès à la propriété aux premiers acheteurs, qui se retrouvent avec des mensualités souvent trop élevées.»

Il craint que les politiques mises en place par Ottawa pour prévenir des dérapages immobiliers ne poussent davantage les jeunes vers la location, plutôt que vers la propriété.

«Il ne faudrait pas en faire des locataires pour les 10 prochaines années!», s'impatiente-t-il.

Bruno Gagnon St-Aubin, courtier hypothécaire chez Plani-Prêt, déplore lui aussi la «rigidité» des banques et les nouveaux critères d'emprunt.

«C'est beaucoup plus difficile, aujourd'hui, d'acheter une propriété avec le resserrement des règles hypothécaires. Les banques sont de plus en plus sévères, beaucoup plus strictes.»

Il y a un autre obstacle, encore plus difficile à surmonter pour certains. Rappelons que les emprunteurs doivent maintenant se qualifier en fonction du taux officiel des banques, et non pas du taux «au rabais» qui leur est consenti. Le taux officiel tourne autour de 4,85 %. Le taux consenti oscille autour de 2,50 %.

«Ce calcul peut disqualifier de jeunes emprunteurs dont les revenus sont jugés insuffisants par le banquier», note le président d'Hypotheca, Hugo Leroux.

Dans ce contexte, les jeunes acheteurs devraient-ils attendre d'avoir rempli leur bas de laine avant de présenter une demande de prêt hypothécaire?

«Je ne voudrais surtout pas leur suggérer ça, intervient Bruno Gagnon St-Aubin. J'encourage fortement mes clients à acheter s'ils ont la mise de fonds minimale de 5 %. Parce qu'une propriété, c'est un bon investissement, à la condition bien sûr de ne pas revendre dans deux ans, en raison de tous les frais d'acquisition que cela comporte.»

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Acheter tôt: mode d'emploi

Il faut planifier l'achat d'une première maison des années à l'avance. Comment réussir à acheter tôt dans la vie? Nous avons posé la question à quelques experts, dont les avis divergent parfois un peu.

La discipline

«Les 25-34 ans ont tendance à aller trop vite, à vouloir obtenir ce qu'ils désirent tout de suite, mais ce n'est pas la bonne façon de faire. Il faut s'y prendre au moins deux ans à l'avance, sinon plus, pour se constituer une mise de fonds digne de ce nom. Le fils d'un de mes clients, âgé de 24 ans, a réussi à s'acheter un condo après avoir cotisé à son compte d'épargne libre d'impôt (CELI), à raison de 1500 $ par mois. Il allait à l'université, il habitait chez ses parents, et quand il travaillait, il mettait toutes ses économies dans son compte d'épargne libre d'impôt.» - André Lacasse, planificateur financier

La patience!

«Il faut faire preuve de patience. Je ne suis pas d'accord avec ceux qui affirment qu'il faut acheter le plus rapidement possible. Il vaut mieux attendre le temps qu'il faut si les finances ne nous le permettent pas. Je privilégie l'option du régime enregistré d'épargne-retraite (REER), qu'on pourra transformer en RAP, en vue de l'achat d'une première maison. Ça demeure un outil très efficace, je l'ai moi-même utilisé pour acheter ma première propriété. Il y a trois règles à suivre si on veut accéder à la propriété: se mettre des sous de côté, cotiser à son REER et viser de bons rendements pour faire un RAP plus rapidement.» - Benoit Chaurette, fiscaliste à la Financière des professionnels

L'impatience!

«On ne gagne rien à attendre avant d'acheter! Je dis à mes clients qu'il vaut mieux acheter s'ils se qualifient pour le prêt, même s'ils n'ont que 5 % de mise de fonds et qu'ils doivent passer par la Société canadienne d'hypothèques et de logement et verser la prime [la prime peut atteindre 4,50 % de la somme empruntée - deux autres assureurs hypothécaires évoluent dans ce marché: Genworth Canada et Canada Guaranty]. Dans la vraie vie, je connais très peu de jeunes acheteurs qui ont 20 % de la mise en liquide, soit 60 000 $ pour une maison de 300 000 $. Ça peut prendre sept à huit ans pour économiser un tel montant, et encore! Il vaut mieux passer à l'action tout de suite et profiter de la plus-value avec l'appréciation de la valeur marchande de la propriété.» - Hugo Leroux, président d'Hypotheca

La créativité

«Il faut savoir se montrer créatif quand on est un premier acheteur et qu'on croit avoir trouvé la propriété qui nous convient. Il y a le financement hypothécaire conventionnel, mais il y a d'autres moyens d'y arriver. Un vendeur motivé pourra financer la balance de vente pour faciliter une transaction. C'est peu connu du public, mais quand c'est bien fait, devant notaire, c'est tout à fait sécuritaire. On peut parfois aussi compter sur des sommes d'argent provenant d'un oncle, d'un ami, pour amasser la mise de fonds nécessaire en vue d'une acquisition. À la condition que tout soit bien enregistré devant un notaire!» - Stéphanie Milot, investisseuse immobilière et conférencière

L'opportunité

«Les conditions du marché sont favorables pour les premiers acheteurs, en cette fin d'été 2017. Les taux hypothécaires sont encore bas. Le timing est bon, et les acheteurs peuvent saisir des opportunités. On anticipe des hausses de taux d'ici la fin de l'année. Cela pourrait inciter les nouveaux acheteurs à aller de l'avant plus rapidement. L'indice de confiance du Conference Board montre des signes encourageants. Il est question d'un sommet, d'une période plus propice que jamais pour faire un achat important, comme une propriété. Le marché de l'emploi est en feu, et les prix continuent d'augmenter.» - Paul Cardinal, économiste à la Fédération des chambres immobilières du Québec

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Toujours moins de propriétaires au Québec

Le Québec continue d'accuser du retard par rapport aux autres provinces canadiennes en ce qui a trait à l'accession à la propriété, constate Paul Cardinal, économiste à la Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ).

«Il y a du rattrapage à faire, c'est certain», précise le directeur du service Analyse du marché à la Fédération.

Il fait valoir qu'au Québec, «environ le tiers des acheteurs» en sont à leur première expérience, tandis que dans l'ensemble du Canada, cette proportion atteint 40 %, en moyenne.

Autre statistique révélatrice: en 2011 au Québec, la proportion de ménages propriétaires atteignait 61 %, comparativement à 70 % dans les autres provinces, sans exception.

«Depuis, les choses se sont améliorées quelque peu, convient Paul Cardinal, mais il faudrait en faire davantage pour permettre aux jeunes d'acheter.»

Pour sa part, Élisabeth Koulouris, chef analyste de marché à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), souligne qu'il faut interpréter ces statistiques avec prudence, et y apporte des nuances.

«Il faut faire une distinction entre les nouveaux prêts hypothécaires et les nouveaux propriétaires, soumet-elle. Il est souvent difficile de cerner les nouveaux acheteurs.»

En 2011, relève-t-elle néanmoins, 40 % des premiers acheteurs étaient âgés de 25 à 34 ans.

Souplesse réclamée

Quoi qu'il en soit, Paul Cardinal dit souhaiter qu'on apporte des améliorations au régime d'accession à la propriété (RAP) pour stimuler l'accès à la propriété.

Actuellement, le montant maximum qu'on peut retirer de son REER pour le convertir en RAP se situe à 25 000 $ par conjoint.

«On voudrait qu'il soit relevé à 35 000 $ par conjoint, évoque-t-il. Ça donnerait une plus grande marge de manoeuvre aux premiers acheteurs [compte tenu du prix de plus en plus élevé des maisons].»

Un autre dossier fait l'objet de «représentations», cette fois avec le concours de l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ). Il s'agit des droits de mutation immobilière, communément appelés «taxe de bienvenue».

«Nous militons pour qu'il y ait une exonération des droits de mutation pour les premiers acheteurs au Québec, comme ça se fait en Ontario jusqu'à concurrence d'un certain montant [environ 350 000 $], souligne Paul Cardinal. C'est réalisable.»

Selon la formule envisagée, le nouvel acheteur verserait les droits de mutation à la municipalité, puis serait remboursé par Québec.

«Est-ce que, en fin de compte, ça va peser dans la balance quand viendra le moment d'acheter? Chose certaine, ce serait un incitatif pour les jeunes acheteurs, qui ont beaucoup de dépenses quand ils emménagement dans leur nouvelle maison.»




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