Hypothèque: de nouvelles règles du jeu

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Il faut sortir la caculatrice pour savoir si cela vaut la peine de changer d'institution financière.

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Yvon Laprade
La Presse

En prévision d'une hausse éventuelle des taux d'intérêt qui placerait des milliers de ménages dans une situation précaire, Ottawa a resserré, en octobre dernier, les critères d'admissibilité des emprunteurs hypothécaires. Tour d'horizon.

De nouveaux calculs

Ces normes de resserrement font en sorte que l'institution prêteuse calcule désormais la capacité de payer de l'emprunteur en fonction de son « taux affiché », et non pas du taux qu'elle négociera, souvent à la baisse, pour garder ses clients ou pour en attirer de nouveaux.

À titre d'exemple, le taux affiché sur cinq ans dans une grande banque ou une caisse populaire peut se situer à 4,64 %, tandis que le taux négocié avec le client tournera autour de 2,25 %.

Des cas « problèmes »

Les spécialistes du courtage hypothécaire s'attendent à ce qu'un certain nombre d'emprunteurs se retrouvent dans l'impossibilité de transférer leur prêt dans une autre institution pour ces raisons.

« J'anticipe des difficultés, craint Denis Doucet, chez Mult-Prêts Hypothèques. Des clients risquent de se faire dire qu'ils ne peuvent transférer leur prêt parce qu'ils ne se qualifient pas. Ils risquent alors de ne pas avoir une grosse marge de manoeuvre pour négocier leur renouvellement dans des conditions respectables. »

Des zones d'ombre

Il faut comprendre que l'univers du financement hypothécaire est rempli de zones d'ombre et que les clients ne sont pas tous traités sur le même pied. Ainsi, des prêteurs seront « plus négociables » avec les clients plus fortunés ou, du moins, qui ont un « beau dossier », observe Hugo Leroux, président d'Hypotheca.

« Plus la banque a peur de perdre son client, mieux elle va négocier avec lui un meilleur taux hypothécaire, dit-il. Tout dépend de la peur du banquier de voir son client fermer son compte pour trouver mieux chez le concurrent. »

Des taux de qualification uniformes

Il y a une certaine confusion à propos des mesures de resserrement mises en place par le gouvernement fédéral. « Il est important de comprendre que le taux de qualification n'est pas "nouveau nouveau", corrige Luc Monarque, chez Desjardins. L'automne dernier, Ottawa a normalisé les critères d'emprunt pour tous les prêts hypothécaires, y compris les termes de 60 mois [5 ans] et plus, qui n'étaient pas assujettis à cette règle. » Il faut préciser que la majorité des prêts hypothécaires ont des termes de cinq ans et plus.

Ne pas se limiter à l'hypothèque !

La meilleure façon de négocier un meilleur taux lorsqu'on « magasine » son hypothèque, « c'est d'exprimer clairement à son banquier qu'on veut transférer tous ses actifs, ses prêts et ses épargnes, sous un même toit », selon Hugo Leroux, président d'Hypotheca. Il ajoute : « Vous allez vous rendre compte qu'il est davantage disposé à aiguiser son crayon ! » Le courtier hypothécaire note également, sans surprise, que les banquiers sont plus « parlables » avec les clients qui ont des prêts « élevés ».




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