Première maison: faire le grand saut

Pour bien des gens, la transaction d'une vie, c'est d'acheter sa première maison. Le processus demande du temps, de longues réflexions et une analyse rigoureuse de ses besoins. Il force aussi les futurs acheteurs à se poser de sérieuses questions sur la santé de leur portefeuille. Acheter sa première maison, par où commencer?

Trois profils, trois histoires

Ils ont 20 ou 30 et quelques années, ils recherchent un condo, une maison unifamiliale ou un plex. Ils n'ont qu'un objectif en tête: investir dans un bien qui leur appartient. Nous avons rencontré des jeunes professionnels qui nous parlent de leur expérience d'achat d'une première propriété.

Marie Fontaine, 26 ans, experte en sinistre

Depuis un an, préautorisation hypothécaire en main, Marie Fontaine magasine un duplex dans la région de Montréal. Ce type de propriété l'intéresse puisqu'elle pourra compter sur un revenu supplémentaire et y voit une belle occasion d'investissement à long terme. «Jusqu'à maintenant, j'ai fait trois offres qui ont toutes échoué à cause de l'inspection. Les deux premières, c'étaient des immeubles corrects qui répondaient à mes critères. Le dernier, par contre, c'était vraiment un coup de coeur: localisation parfaite, superficie habitable idéale. Ç'a été plus difficile à encaisser», confie Marie Fontaine. L'élément problématique: des déficiences majeures à la fondation. Elle a retiré son offre.

On se décourage après un an ? Est-ce que ça reste aussi passionnant qu'au premier jour? «Le dernier, ça m'a un peu découragée. J'ai signé un autre bail. Je reste ouverte, je regarde, mais sans faire des recherches très approfondies. Je garde l'idée du duplex, je ne veux pas aller vers autre chose», assure la jeune femme, précisant que dès qu'elle trouvera, elle est prête à déménager.

Ce projet de duplex, elle l'a en tête depuis un bon moment. Elle est aussi bien consciente que les responsabilités financières ne sont pas les mêmes qu'avec un condo: il faut penser à l'entretien de la bâtisse, à la gestion des locataires, etc. «Je me suis constitué un fonds de sécurité que je vais continuer de garnir. C'est important de considérer les travaux à faire maintenant, mais aussi ceux à faire dans cinq ans.»

Katérie Fiset, 32 ans, travailleuse autonome

À loyer, Katérie Fiset avait l'impression de jeter son argent par les fenêtres. «Partout à Montréal, les loyers sont dispendieux. Alors tant qu'à payer, autant que ce soit pour quelque chose qui m'appartient», lance Katérie Fiset. Elle a magasiné les condos pendant deux ans avant de trouver celui qui allait la convaincre d'acheter. «C'est quand même un gros changement. Je voyais ça comme une montagne et je me demandais si j'étais prête à me lancer ou si je reportais à plus tard», confie-t-elle. Pour simplifier le processus, elle s'est entourée de professionnels. Et comme son statut de travailleuse autonome changeait certaines conditions pour la demande du prêt, c'est un courtier hypothécaire qui l'a dirigée vers le bon prêteur.

Katérie Fiset vient tout juste de signer les papiers chez le notaire. Elle est maintenant propriétaire. «Comme je n'ai pas encore emménagé, on dirait que je ne le réalise pas encore. Je suis fière, j'ai mon petit chez-moi, c'est à moi. Il est parfait: le quartier, le stationnement, il est ancien comme j'aime, mais bien rénové et j'ai une cour! C'est drôle à dire, mais j'ai mon petit lopin de terre! »

Même si elle hésitait au début des démarches, elle insiste sur le fait qu'il ne faut pas abandonner et qu'une fois que l'on a trouvé le bon, il faut foncer: «Tout ce stress-là en vaut la peine. Il ne faut pas avoir peur de demander l'aide de professionnels pour se sentir bien épaulé et guidé.»

Philippe Goulet, 35 ans, travailleur dans le commerce de détail et Stéphanie Michaud, 32 ans, technicienne en architecture

Philippe Goulet et Stéphanie Michaud ont trouvé la maison de leurs rêves, il y a quelques semaines, après de longues recherches. «On a commencé il y a relativement longtemps, puis je suis retournée aux études. Pendant cette période, on a quand même continué à regarder comment le marché se comportait. Puis, on a recommencé nos visites au début de l'automne dernier», explique Stéphanie Michaud.

Le couple a évalué tous les scénarios avant d'arrêter son choix sur l'achat d'une maison unifamiliale. «La maison, le condo, on ne voulait pas seulement se limiter à une option. On a même pensé garder le loyer et acheter un chalet. Mais au final, c'est la maison qui nous convenait le plus», précise Philippe Goulet.

Le couple a décidé de faire affaire avec un courtier immobilier pour l'achat de sa maison. En fin de compte, il y a eu une offre d'achat, des contre-propositions, une révision à la baise à la suite de l'inspection, quelques interrogations liées à certains aspects de l'inspection et, finalement, une offre acceptée qui convenait aux deux parties. «Il y a eu un peu de négociation, mais ça s'est bien passé. Ça reste que c'est complexe: les papiers, la banque, le contact entre vendeurs et acheteurs, etc.», ajoute Stéphanie Michaud. Reste une dernière étape: le notaire. Le couple prend possession de la maison à la fin de mai. D'ici là, les deux partenaires avouent multiplier les détours vers leur futur chez-eux.

Avoir les moyens de ses ambitions

Avant d'amorcer les recherches pour une propriété, il faut prendre un moment pour faire quelques calculs. On parle ici de préautorisation hypothécaire, mais aussi de budget. Au-delà des chiffres, il faut aussi se questionner sur ses besoins et le rythme de vie que l'on souhaite maintenir une fois propriétaire.

Avoir les moyens d'acheter une maison, c'est démontrer que l'on sera en mesure de rembourser un prêt hypothécaire. Mais avant de parler d'hypothèque et de capacité de remboursement, il faut parler budget.

Pour Luc Monarque, conseiller principal au financement chez Desjardins, cette étape de réflexions et de calculs est primordiale: «La vraie façon de faire ça, pour une personne seule, un couple ou une famille, c'est d'abord et avant tout de faire un budget qui va permettre d'évaluer ce que l'on est prêt à mettre pour couvrir l'ensemble des dépenses pour une habitation en rapport avec les projets et les rêves, et ce, pour les cinq prochaines années, au minimum.» On parle ici de l'automobile, des repas au restaurant, des voyages, des projets personnels, des loisirs, etc.

L'importance de la préautorisation

Budget en main, on peut aller voir son conseiller ou un courtier hypothécaire pour demander une préautorisation, qui confirme la capacité d'emprunt et encadre la recherche de propriété selon un prix maximal.

Le courtier immobilier Martin Doiron demande à ses acheteurs une preuve écrite démontrant qu'ils sont préapprouvés avant de visiter des propriétés. «Lorsque vient le temps de présenter une offre d'achat à un vendeur, on explique les différentes conditions de notre offre d'achat, mais on présente aussi le profil de notre acheteur. En présentant une offre d'un premier acheteur à un vendeur, il faut lui faire comprendre que nous avons fait nos devoirs en lui présentant un certificat de préautorisation d'une institution financière. Sans ce document, certains vendeurs seront réfractaires à faire affaire avec notre acheteur», précise-t-il. Puis, face à une situation d'offres multiples, la préautorisation peut faire toute la différence auprès du vendeur.

Le danger de la limite

Le montant maximum proposé par le prêteur peut parfois être plus grand qu'on ne l'aurait imaginé. Dans ce cas, il faut garder la tête froide et se demander quelles seraient les conséquences financières d'aller au maximum de sa capacité d'emprunt. Ina Wielinga, conseillère au transfert de connaissances de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), suggère fortement de faire une analyse pour voir comment cette dépense se vivra au quotidien: «Il faut poser des questions, faire des scénarios différents et après ça, prendre une décision informée et avec confiance.» La SCHL propose d'ailleurs un guide et un cahier de travail en ligne qui permettent de mesurer de façon objective l'engagement financier que représente l'acquisition d'une propriété et ses répercussions sur le rythme de vie.

Incapable d'obtenir un prêt?

Il ne faut pas voir le refus d'un prêt comme une finalité. «Les premiers acheteurs viennent nous voir avec de beaux rêves. Peut-être qu'on ne peut pas préapprouver le montant désiré, mais pas tellement loin en dessous, on peut y arriver. De ramener les choses à la réalité, c'est rendre service, insiste M. Monarque. D'essayer de pousser l'acceptation du prêt alors que la personne se retrouve sur les limites ou les dépasse, ou même d'ajouter d'autres garanties pour combler ça, ce n'est pas la bonne chose à faire.»

Ne pas se qualifier auprès d'une institution peut aussi vouloir dire que l'on n'a pas cogné à la bonne porte. Et c'est là qu'un courtier hypothécaire peut vous être utile. «Le message qu'on essaie de véhiculer, c'est que si votre institution financière vous dit que ce n'est pas possible, soyez prudent, vous ne connaissez pas les règles des autres institutions et ça peut faire la différence entre un prêt accepté ou refusé», prévient Denis Doucet, directeur de l'Académie Multi-Prêts Hypothèques.

Quant aux assurances pour le prêteur, la SCHL, Genworth et Canada Guaranty, les trois assureurs au pays, ont aussi des règles d'admissibilité qui diffèrent. Le particulier n'intervient pas auprès de ceux-ci, c'est l'institution financière qui choisit son assureur. «Certaines institutions font affaire avec les trois, d'autres, avec une ou deux. C'est pourquoi d'une institution à l'autre, les modalités peuvent varier. Le courtier peut ainsi vous diriger vers une institution qui transige avec un assureur capable de recevoir le dossier», ajoute M. Doucet.

L'hypothèque... et tout le reste

On s'attarde beaucoup au prix de la maison, au montant maximal auquel on est admissible et à sa capacité à rembourser le prêt. Mais emménager dans sa première maison demande aussi de prendre en considération plusieurs autres frais. En plus de l'hypothèque, quoi calculer?

Inspection

Il n'est pas recommandé d'acheter une propriété sans demander une inspection préachat professionnelle. Plusieurs acheteurs potentiels constatent à la lecture du rapport d'inspection que la propriété nécessitera d'importants travaux ou présente des défauts qui justifient la décision d'interrompre le processus d'achat. Il faut aussi penser aux tests, comme le test d'eau, parfois requis par le prêteur.

Certificat de localisation, évaluation et frais de notaire

Un nouveau certificat de localisation peut être demandé et celui-ci est parfois réalisé aux frais de l'acheteur. L'institution financière peut demander l'intervention d'un évaluateur agréé pour établir la valeur marchande de la propriété. Quant aux frais pour le notaire, ils fluctuent d'un juriste à l'autre, mais aussi selon le type de transaction, le nombre d'acheteurs, la région et la complexité du dossier.

Droits, taxes et assurances

Les droits de mutation se calculent selon le taux en vigueur dans la municipalité. On recommande de faire une soumission d'assurance habitation avant d'acheter et de valider les comptes de taxes, puis de vérifier la date de la dernière évaluation. Il faut aussi penser à l'assurance sur le prêt hypothécaire, qui varie en fonction du montant de la mise de fonds.

Déménagement

On sous-estime souvent les frais de déménagement, qui augmentent selon la période de l'année et à l'approche du premier du mois. On peut faire des économies en réservant dès que possible. Si l'on croit qu'un petit camion suffit pour trimbaler tous les biens de notre appartement, les erreurs de calcul sont fréquentes quand vient le temps d'estimer les volumes de chargement.

Aménagement et décoration

Passer d'un trois et demie à une maison unifamiliale de six pièces avec une salle à manger de rêve? On voudra certainement mettre à jour le mobilier, ajouter un peu de couleur à tout ça. Repeindre toutes les pièces, meubler une chambre d'amis, habiller les fenêtres et changer le mobilier du salon... La facture monte très rapidement, et ce, sans même compter l'aménagement extérieur.