L'ABC du chalet touristique

La distance qui sépare la résidence secondaire d'un... (Photo Olivier PontBriand, Archives La Presse)

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La distance qui sépare la résidence secondaire d'un grand centre urbain comme Montréal joue un rôle important dans le potentiel de location de ladite résidence.

Photo Olivier PontBriand, Archives La Presse

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Charles-Édouard Carrier

Collaboration spéciale

La Presse

Acheter une résidence secondaire pour en profiter quelques semaines, bien sûr, mais générer aussi des revenus d'appoint en la louant à des touristes urbains en mal de campagne est alléchant. Mais attention, bien des règles sont en vigueur. Voici ce qu'il faut savoir avant de se lancer.

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Pour les adeptes de la location à court terme, plusieurs sites web simplifient le contact entre propriétaires et locataires de résidences secondaires.

Photo Alain Roberge, Archives La Presse

Comprendre les lois

À partir du moment où l'on offre en location, contre rémunération, une ou plusieurs unités d'hébergement pour une période de 31 jours et moins à des touristes et que cette offre est publique, régulière, récurrente et constante, il faut se conformer à la réglementation sur les établissements touristiques du ministère du Tourisme.

DEMANDER LES ÉTOILES

Toute personne qui désire faire de la location touristique doit d'abord contacter la Corporation de l'industrie touristique du Québec (CITQ). La première étape consiste à obtenir un avis de conformité de la municipalité dans laquelle l'établissement est situé. C'est la CITQ qui en fait la demande. « Si la municipalité refuse le zonage dans lequel la maison, l'hôtel ou le gîte est situé, on ne peut pas poursuivre l'ouverture du dossier et on doit en informer l'exploitant », explique Michel Rheault, directeur général de la CITQ.

Par la suite, l'organisme visite les lieux pour attribuer la classification, selon un guide remis à tous les nouveaux exploitants. Les résultats se traduisent en étoiles ou en soleils dans le cas des gîtes. Un panonceau est remis et tient lieu d'attestation de la classification. Il doit être affiché à la vue du public.

La visite de classification porte sur des éléments objectifs, et non pas subjectifs. « On ne prend personne par surprise. On regarde la qualité et le respect de l'équipement et 30 % de la grille de visite porte sur l'entretien, la maintenance, la propreté de l'endroit », précise M. Rheault. La classification est attribuée pour une période de deux ans.

ASSURER LA PROPRIÉTÉ

En plus d'une assurance responsabilité de 2 millions demandée par le ministère du Tourisme, le propriétaire qui fait de la location à court terme doit aussi valider certains détails auprès de son assureur. « La norme actuelle en ce qui concerne les résidences secondaires ou saisonnières est que l'on doit aviser notre assureur que la résidence sera louée. L'assureur demandera au client ses projections de locations. Lorsque la location est faite pour une période inférieure à 30 jours par année, dans bien des cas, les conditions du contrat demeurent inchangées, mais certains assureurs pourraient l'interdire », explique Nathalie Lemieux, présidente chez JA Lemieux Assurances et Services financiers.

Si on prévoit plus de 30 jours de location non consécutifs par année, un contrat spécifique à la location à court terme est requis. « Ça sort de l'assurance normale détenue par le propriétaire. Par exemple, il est possible que l'assureur restreigne le contrat et que le vol et le vandalisme perpétrés par les locataires soient exclus chez certains assureurs », prévient Mme Lemieux.

PERCEVOIR LES TAXES

Toute personne qui fait de la location à court terme doit en déclarer les revenus. En plus de percevoir la taxe d'hébergement, il faut aussi penser à la TPS et la TVQ. « Une personne qui loue des unités d'hébergement à des clients, quelle que soit leur provenance, doit s'inscrire et percevoir la TVQ et la TPS payables par ses clients sur la contrepartie payable à l'égard des unités d'hébergement louées, à moins d'être un petit fournisseur », explique Geneviève Laurier, porte-parole à Revenu Québec.

Pour qu'on soit considéré comme un petit fournisseur, « le total des recettes provenant des biens et des services taxables qu'elle fournit au cours d'un trimestre civil donné ou pour l'ensemble des quatre trimestres civils qui le précèdent ne doit pas excéder 30 000 $ », ajoute Mme Laurier.

BIEN S'INFORMER POUR ÉVITER LES MAUVAISES SURPRISES

Le Règlement sur les établissements d'hébergement touristique contient quelques zones grises, tout particulièrement dans le choix des mots. Par exemple, à partir de quand une location est-elle considérée comme régulière, récurrente et constante ? Même du côté du ministère du Tourisme, la définition n'est pas toujours claire à ce sujet.

Ainsi, comme la réglementation qui encadre la location à court terme comprend plusieurs subtilités, tant au chapitre des assurances et de la fiscalité que sur le plan légal, il est recommandé de s'informer auprès de personnes compétentes dès les premières étapes du processus d'achat d'une résidence en vue d'une location temporaire.

QUELQUES CHIFFRES

Les frais de classification annuelle sont de 247,78 $ + 5,22 $ par unité d'hébergement.

En date du 1er mars 2017, il y avait 5107 résidences de tourisme en exploitation au Québec. Les Laurentides (1220), Québec (526), l'Estrie (565) et Charlevoix (498) arrivent en tête de liste*.

Quant à la non-conformité aux règlements, entre le 1er juillet 2016 et le 9 mars 2017, il y a eu 554 signalements et 201 dépistages effectués par Inspection Hébergement Québec (IHQ), l'organisme à qui a été confié le mandat d'exécuter un programme d'inspection en vue de l'application de la Loi et du Règlement sur les établissements d'hébergement touristique**.

* Source : banque de données de la CITQ, 1er mars 2017

** Source : site web d'Inspection Hébergement Québec

Flairer la bonne affaire

Pour les gens qui souhaitent acheter une résidence secondaire pour ensuite l'offrir en location, il s'agit de trouver un produit qui correspond à son budget tout en permettant d'envisager un bon potentiel locatif. Comment mettre la main sur la perle rare qui permettra un petit revenu d'appoint et quelques week-ends de détente ?

Du côté du financement, il faut savoir que les règles d'accès à la propriété sont sensiblement les mêmes pour une résidence secondaire que pour une résidence principale. Cependant, les revenus de location ne peuvent pas être pris en compte dans l'évaluation de la capacité de remboursement de l'emprunteur. « Ce qu'on regarde, pour les revenus, c'est la stabilité. Contrairement à une propriété locative avec un bail, les revenus de locations à court terme peuvent fluctuer dans le temps. On ne les considère donc pas », précise Louis-François Éthier, directeur de produit Solution Financement particulier Banque Nationale.

PRIORISER SES BESOINS AVANT TOUT

Paul Dalbec connaît bien le marché de la résidence secondaire. Le courtier immobilier oeuvre dans la région de Mont-Tremblant depuis 29 ans. « Les prix sont encore très justes. Mais on investit pour soi avant tout. Il faut voir le revenu comme une possibilité de couvrir les frais de condo, les taxes, etc. », tempère M. Dalbec, affirmant qu'il est très optimiste de penser que l'on peut couvrir la totalité des frais, hypothèque comprise, lorsque l'on fait de la location court terme.

On achète pour en profiter, et on loue pour récupérer un peu d'argent.

C'est pourquoi la future résidence doit répondre aux besoins de l'acheteur et de sa famille et non pas seulement des éventuels locataires. « On veut un plan d'eau pour le bateau, le ski nautique, ou plutôt la tranquillité d'un lac écologique sans moteur ? », cite en exemple le courtier immobilier Christian Longpré. Actif dans la région de l'Estrie et Magog, il ajoute qu'avant d'acheter, il est important de s'informer des particularités des résidences secondaires, qui, souvent, ne sont pas reliées aux services de distribution d'eau.

LE BON ENDROIT, LA BONNE DIMENSION

Martin Provencher est conférencier, promoteur immobilier et auteur du livre L'immobilier en 2025 paru aux Éditions La Presse. Selon lui, pour un bon potentiel de location, la résidence ne devrait pas dépasser le rayon des 90 minutes à partir de Montréal, « autrement, ce n'est plus une bonne affaire, ça devient difficile à louer et à revendre. Et même en tant que propriétaire, si au début tout est nouveau, tout beau, au bout d'un an, on finit par trouver ça loin ».

Il souligne aussi l'importance d'opter pour trois chambres et plus. « Quand les gens louent, ils viennent en gang. Deux ou trois couples, avec les enfants. Trois chambres, c'est un minimum. Et même quand les gens achètent pour eux, une chambre pour le couple, une pour les enfants et une pour recevoir, c'est le minimum. La demande n'est pas là pour les plus petites unités », prévient M. Provencher.

Et dernier point sur lequel le promoteur immobilier insiste : la propreté et l'état des lieux. « Les gens se disent : " Je vais acheter un vieux chalet, je ne paierai pas ça cher, les meubles sont déjà dedans, je vais louer ça. " Non ! Les locataires ont le choix, ils veulent du beau. »

Réglementation variable

En plus de la réglementation édictée par le ministère du Tourisme, à laquelle tout propriétaire qui désire faire de la location à court terme d'un chalet touristique doit se conformer, chaque municipalité encadre à sa façon ce type d'activité sur son territoire et certaines exigent la demande d'un permis d'exploitation. À noter, gîtes (bed and breakfast) et résidences de tourisme sont différents au sens de la loi. Voici quelques exemples.

BAIE-SAINT-PAUL

Permise dans certaines zones. Le nombre de résidences de tourisme autorisées dans chacune des zones à l'intérieur desquelles cet usage est autorisé est contingenté. La taxation applicable à une résidence de tourisme est la même que pour un espace commercial.

CANTON D'ORFORD

Permise dans certaines zones. La réglementation actuelle autorise la résidence de tourisme dans une proportion de plus ou moins 20 % du nombre total de zones. De plus, un certificat de changement d'usage délivré par la municipalité est requis avant d'exercer un tel usage commercial.

MONT-TREMBLANT

Permise dans certaines zones, principalement au pied de la montagne, mais également près des golfs. Lorsqu'elles sont autorisées, les résidences de tourisme doivent respecter certaines normes. Un projet pilote a été mis en place pour tenter de contrôler la résidence de tourisme illégale.

PERCÉ

La réglementation actuelle n'encadre pas à proprement parler la location de résidence. Les gens qui ont des résidences peuvent offrir leur résidence en location au jour, à la semaine ou au mois. Ne s'applique pas aux gîtes ou lorsque l'hébergement touristique est l'usage principal.

SAINTE-ADÈLE

La location en court séjour (moins de 120 jours) des résidences est interdite sur la très grande majorité du territoire de Sainte-Adèle. Dans les secteurs où elle est autorisée, aucune règle particulière n'encadre l'usage outre les règles usuelles pour les usages commerciaux.

STONEHAM

Un règlement municipal encadre la location touristique à court terme depuis 2011. Il est nécessaire d'être dans la zone où cet usage est autorisé, obtenir un permis à cet effet et respecter le nombre de cases de stationnement en fonction du nombre de chambres.

SUTTON

Une politique de location à court terme est en place. Il faut cependant obtenir les autorisations nécessaires et respecter certaines conditions reliées à l'usage quant au nombre de chambres et d'occupants, nombre de cases de stationnement et restrictions relatives à l'utilisation d'un spa.

Choisir sa plateforme de diffusion

Certains propriétaires préfèrent ne louer leur résidence secondaire qu'à des parents et amis et s'en tiennent au bouche-à-oreille. Pour ceux qui optent pour une annonce sur le web, plusieurs plateformes simplifient le contact entre propriétaires et locataires.

CHALETS À LOUER

Forfaits allant de 90 à 340 $ par année, avec mise en ligne de 30 à 90 photos par annonce. Calendrier des disponibilités et synchronisation possible avec HomeAway, Airbnb et Google Calendar. Offres spéciales et des offres de location par événements, type d'activités ou caractéristiques uniques. Les annonces s'affichent aussi sur le site Cottages Rental.

CHALETS AU QUÉBEC

Forfait de 99 à 199 $ annuellement. Tous les forfaits incluent la localisation sur Google Maps et le paiement en ligne. Les frais de service de 4 % pour le paiement en ligne sont facturés aux locataires. Possibilité de faire des offres spéciales pour location dernière minute. Maximum de 25 photos par annonce.

AIRBNB

La publication de l'annonce est gratuite et Airbnb prélève 3 % de frais de service à l'hôte sur chaque réservation. Possibilité de confirmer l'identité des voyageurs avant d'accepter la location et chaque locataire ayant son profil en ligne, on peut lire les commentaires sur ses séjours antérieurs. Protections Garantie hôte et Assurance Hôte en cas d'accident.

KIJIJI/LESPAC

La plupart des sites de petites annonces sont maintenant gratuits. Il est simple d'y afficher une annonce, mais elle se perd rapidement parmi les dizaines de nouvelles offres semblables mises en ligne quotidiennement. Pour les locataires potentiels, la recherche est plus complexe que sur des sites spécialement conçus pour l'hébergement touristique.

À noter : il en va de la responsabilité du propriétaire d'une résidence touristique de s'assurer de percevoir les taxes applicables et de les remettre au gouvernement, y compris lorsqu'il y a paiement en ligne. Pour plus d'information sur les taxes applicables, il est recommandé de consulter un professionnel en fiscalité.




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