Tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur les vices cachés.
1. Un vice caché est un défaut de construction qui ne paraît pas.
VRAI
Pour qu'un vice soit qualifié de «caché», ce qui donne droit à un recours légal, il doit répondre à quatre conditions essentielles, suivant le Code civil du Québec.
Le vice doit être non apparent
> Il doit être grave, au point qu'il empêche l'usage du bien ou en diminue la valeur
> Il doit aussi exister au moment de la vente
> Et doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente
2. L'acheteur d'une maison a deux ans pour poursuivre le vendeur en justice.
FAUX
Un recours contre le vendeur est possible dans les trois ans suivant la découverte du vice caché (et non pas suivant l'achat de la maison).
3. Un vendeur qui ignore, en toute bonne foi, la présence d'un vice caché dans sa maison n'en est pas responsable.
FAUX
Son ignorance prouve au contraire qu'il était bien caché, ce vice. «On est responsable jusqu'à la fin de nos jours d'une maison qu'on a vendue», affirme l'ingénieur René Vincent (Centre d'inspection et d'expertise en bâtiment du Québec).
4. La première obligation de l'acheteur qui découvre un vice caché consiste à le dénoncer au vendeur, par écrit.
VRAI
Me Martin Janson conseille d'envoyer une lettre par courrier recommandé et par courriel. Si on ne reçoit pas d'accusé de réception, mieux vaut la faire livrer par huissier. «Il faut sans tarder faire part du problème au vendeur, insiste l'avocat. L'ancien propriétaire peut ainsi venir faire les constats qui s'imposent. Il a le droit de prendre en charge les réparations, toujours selon le Code civil du Québec. L'acheteur ne doit pas faire de travaux correctifs, afin de lui laisser ce droit.»
5. Le vendeur devra payer les réparations relatives au vice caché.
VRAI
«Si le vendeur ignore le vice, il en demeure responsable, mais pas des dommages causés par ce vice, explique Me Yves Tourangeau, du cabinet Guilbert Simard Tremblay, avocats. Par exemple, si le vendeur n'a jamais eu conscience qu'il manquait une rangée de bardeaux au toit, et que ce vice a entraîné des infiltrations d'eau subies par l'acheteur, le vendeur devra assumer la réparation de la toiture, mais pas les pertes de matériaux et la contamination relatives à ces infiltrations.» Si une réparation donne une plus-value au bâtiment, par exemple le remplacement d'une toiture de 10 ans par une toiture neuve, le juge en tient compte, afin que l'acheteur ne s'enrichisse pas aux dépens du vendeur: ce dernier ne paiera, par exemple, que la moitié du coût de la toiture neuve.
Dans le cas où le vendeur connaissait le vice et n'en a pas avisé l'acheteur, au moins verbalement, il devra payer pour la réparation et pour les dommages: meubles gâchés, perte de jouissance, etc.
6. Intenter une poursuite pour un vice caché coûte cher et prend du temps.
VRAI
Les frais d'avocat, qui varient de 125$ à 600$ l'heure, ne sont pas remboursables, et même le gagnant devra assumer les siens. «À Montréal, je ne vois pas comment on peut envisager de s'en tirer à moins de 10 000$ ou 15 000$ d'honoraires et trois ans de démarches, observe Me Yves Tourangeau. La situation se complique dès qu'il y a expertises et contre-expertises. On en a pour cinq ans. Toutefois, à l'extérieur de Montréal, c'est plus rapide.»
7. Il vaut mieux conclure une entente à l'amiable.
VRAI
Environ 90% des dossiers se règlent à l'amiable. On peut recourir à un service de médiation, en public ou en privé. Il existe aussi un service public nommé «conférence de règlement à l'amiable», où les parties se rencontrent devant un juge et cherchent un compromis. «Épuisez les possibilités de médiation avant de vous inscrire pour un procès, conseille Me Tourangeau, lui-même médiateur accrédité (par le Barreau). Car vous ne pourrez jamais récupérer les 15 000$ ou 20 000$ versés en honoraires d'avocat.»
8. La culture du cannabis est une cause fréquente de vice caché.
VRAI
Les maisons ne sont pas conçues pour gérer la forte humidité générée par la culture de la marijuana. Parfois, le vendeur a changé le gypse et le plancher, mais sans assécher et nettoyer convenablement la charpente, qui moisit et pourrit. À la Sûreté du Québec, l'opération Cisaille a démantelé, ces trois dernières années, environ 600 installations de culture de marijuana par année, sur son territoire, qui exclut les grandes villes. «Voilà celles que nous avons réussi à attraper, dit le Sergent Bruno Beaulieu. Qui sait combien il y en a d'autres? On en élimine, mais il en naît toujours de nouvelles.» Typiquement, les producteurs de marijuana préfèrent être locataires, dans des bungalows avec garage attenant et sous-sol non fini. Au moment de la revente, les producteurs sont en général introuvables... ou insolvables.