Deux jeunes cherchent une première propriété dans un quartier montréalais. Un couple dans la quarantaine quitte son bungalow de la Rive-Sud pour s'établir au centre-ville de Montréal. Une dame de 70 ans veut vendre son unifamiliale trop grande et trop coûteuse à entretenir. Trois situations typiques où la copropriété fait partie de l'équation, pourrait constituer la solution. Quoi surveiller, quoi considérer, quoi comparer? Quelques pistes...
Deux jeunes cherchent une première propriété dans un quartier montréalais. Un couple dans la quarantaine quitte son bungalow de la Rive-Sud pour s'établir au centre-ville de Montréal. Une dame de 70 ans veut vendre son unifamiliale trop grande et trop coûteuse à entretenir. Trois situations typiques où la copropriété fait partie de l'équation, pourrait constituer la solution. Quoi surveiller, quoi considérer, quoi comparer? Quelques pistes...
Ils aiment Hochelaga-Maisonneuve. Ils y sont locataires depuis deux ans et demi. Et ils veulent s'y établir. «C'est un quartier qui est en train de s'éveiller», observe Simon Beaudry.
Respectivement âgés de 28 et 29 ans, Noëmie Forget et Simon Beaudry habitent un logement de six pièces au rez-de-chaussée. Le sous-sol aménagé est à leur disposition. Le loyer s'élève à 825 $ par mois.
Nouveaux parents depuis quelques mois, ils cherchent activement une nouvelle propriété. Trois choix s'offrent à eux: cottage, condo, duplex.
Ils ont visité des cottages dont le prix oscille entre 230 000$ et 240 000 $. Ils se sont intéressés à un condo au deuxième étage d'un triplex. On demande 239 000$ pour ce six pièces avec boiseries d'origine.
Discussion
Le choix de la copropriété, du condo donc, est d'abord et avant tout le choix d'un mode de vie. «Le condo doit être vu comme un mélange de l'intimité d'une unifamiliale et de la dépendance d'un logement locatif, fait valoir Jacques Saint-Pierre, titulaire de la chaire SITQ d'immobilier à l'UQAM. C'est un compromis.»
Le jeune couple doit prévoir comment sa vie évoluera au cours des prochaines années, évaluer l'espace dont il aura besoin et faire un choix en conséquence. «Ils doivent s'assurer d'avoir un voisinage de même profil, poursuit l'expert. Si les voisins ne correspondent pas à leur style de vie, ils seront malheureux.»
La tentation peut être forte de voir le condo comme un premier échelon temporaire sur l'échelle de l'immobilier. Mais dans un marché qui se stabilise, il ne faut pas espérer réaliser rapidement les plus-values qu'on a connues entre 2002 et 2005. Les frais d'une revente rapide et d'un déménagement peuvent facilement excéder le gain de valeur si gain il y a. Une plus longue période de propriété aplanira cependant les rugosités du marché. C'est pourquoi le planificateur financier François Morency recommande unhorizon de détention
minimal de cinq ans.
Vaut-il mieux acheter neuf ou existant? «Le neuf présente l'avantage qu'on peut choisir son décor, mais ça peut être un cauchemar quand le promoteur n'est pas solide», prévient le courtier immobilier Patricia Lallier, spécialiste en copropriété.
Quelques années d'usage présentent également l'avantage de corriger un prix initial trop ambitieux. «On trouvera probablement de meilleures aubaines dans l'existant, croit François Morency. Dans le neuf, le promoteur a beaucoup d'unités à vendre. Il court un risque financier et veut être payé en conséquence.»
Les copropriétés existantes ne sont pas non plus exemptes de risques. Avec un budget strict comme celui d'un jeune couple, il faut particulièrement se méfier des cotisations-surprises imposées par les gestionnaires, qui surviennent en raison d'un fonds de réserve insuffisant. Le fonds doit servir à payer les charges diverses, dont les essentiels travaux de rajeunissement.
«Avec la vague de condos construits dans les années 80, on arrive au moment où le fonds de réserve trouve sa justification, soutient Jacques Saint-Pierre. Si on n'a pas l'équivalent de 2,5 ou 3 % de la valeur de l'immeuble, on fait face à des problèmes considérables.»
Quelques points à vérifier : un fonds de prévoyance bien garni, un programme d'entretien conséquent, une planification stratégique pour les prochaines années.
La fin de l'histoire
Simon et Noëmie ont finalement opté pour un duplex d'une valeur de 250 000 $. Ils y appliqueront une mise de fonds d'environ 30 000$.
Ce sont les revenus de location qui ont fait pencher la balance. Le loyer du logement de l'étage, qui n'est pas encore fixé, pourrait atteindre entre 700 $ et 800 $, une fois les rénovations terminées.
«On cherchait depuis deux ans, confie Simon Beaudry. Il faut être patient.»
LES PARAMÈTRES
SITUATION ACTUELLE :
Logement de six pièces
Loyer : 825 $
Électricité : 900 $
Mazout : 2600 $
LES CHOIX
COTTAGE :
Prix : entre 230 000 $ et 240 000 $
CONDO: (au deuxième d'un triplex)
Prix : 239 000 $
DUPLEX :
Prix : 250 000 $
Loyer de l'étage :
entre 700 $ et 800 $ par mois