La construction résidentielle à Laval s'est maintenue à un niveau plus que respectable au cours du premier semestre de cette année comparativement à l'an dernier. Le territoire est le seul grand ensemble géographique où l'on n'a pas observé de baisse notoire.
La construction résidentielle à Laval s'est maintenue à un niveau plus que respectable au cours du premier semestre de cette année comparativement à l'an dernier. Le territoire est le seul grand ensemble géographique où l'on n'a pas observé de baisse notoire.
Le marché immobilier lavallois est toujours aussi florissant.
Certes, les mises en chantier de maisons unifamiliales ont baissé de 42 % ces six premiers mois par rapport au semestre 2004 de même que la copropriété a reculé de 17 % sur la même période, mais les chiffres de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) soulignent que l'on y a bâti tout de même 570 maisons unifamiliales et 570 copropriétés. Sans compter que les 540 logements locatifs de même que trois grands projets résidentiels pour personnes âgées sont venus contrebalancer les premiers pourcentages. Ce qui fait dire à Paul Cardinal, analyste de marché à la SCHL, que «ce marché ne s'essouffle pas particulièrement».
«Il faut relativiser, poursuit-il. Car 2004 a été une année exceptionnelle; Laval a plutôt échappé au mouvement à la baisse» observé et souligné tout récemment. On apporte le même bémol du côté de l'Association provinciale des constructeurs d'habitations du Québec (APCHQ). «On observe une correction vers des niveaux plus en ligne avec les perspectives démographiques, commente Steeves Demers, économiste principal à l'APCHQ. L'année 2004 a été une année exceptionnelle, de rattrapage et d'effervescence. Pour 2005, les mises en chantier sont stables à Laval et c'est tout à fait normal et souhaitable. Les niveaux de 2005 devraient se rapprocher de ceux de 2003.» Selon lui, la baisse sera ramenée dans une fourchette de 10 à 12 % à la fin de l'année.
«Il n'y a pas d'essoufflement, rien de dramatique, juste une correction. Économiquement, Laval va relativement bien, la région s'enrichit, ce qui contribue à la santé du marché», affirme Steeves Demers. Même constatation sur le terrain. «Actuellement, on tend plus vers un marché plus normal. Mais cette année, on a été agréablement surpris par l'activité», témoigne Jocelyne Harton, présidente directrice générale de Remax 2001, qui chapeaute quatre bureaux immobiliers à Laval.
«Le marché est toujours très actif à Laval», appuie Jean Dallaire, agent immobilier chez Century 21. «Le marché ne s'essouffle pas, les prix non plus d'ailleurs. Ce sera comme ça encore pour deux ou trois ans, croit pour sa part Marc-Alban Nami, agent immobilier chez Expansion Immo. Pour que cela s'inverse, il faudrait que les taux d'intérêt augmentent significativement.»
Revente: un marché surprenant en pleine mutation
Tout comme celui de la construction, le marché de la revente à Laval vient d'entamer une baisse somme toute relative, de l'ordre de 8 % au cours du premier semestre de cette année, comparativement aux six premiers mois de l'année 2004. Cette baisse concerne tous les types d'habitations. «Laval reste bien positionné par rapport aux autres régions et n'a pas atteint un seuil alarmant», tempère Paul Cardinal.
À titre d'exemple, il s'y vend en moyenne 70 condos neufs par mois. «Le volume des ventes est quand même surprenant et les inscriptions à la vente sont en forte hausse», observe l'analyste de marché à la SCHL. Ce premier trimestre, les mises en vente de maisons unifamiliales ont augmenté de 52 % comparativement à la même période l'an dernier, de 56 % pour les condos et de 13 % pour les plex.
«La demande reste pas mal solide et les vendeurs sont plus nombreux», commente M. Cardinal. Même observation du côté de l'APCHQ: «Le marché de la revente a pris de l'expansion. Il y a un plus grand nombre de vendeurs, il y en a donc plus pour les acheteurs, et donc moins de pression sur le marché», affirme Steeves Demers. Jean Dallaire, de Century 21, constate également que le nombre d'inscriptions est à la hausse comparativement à l'an dernier et que «les acheteurs ont un meilleur choix».
Si le marché lavallois plaide encore en faveur du vendeur, contrairement peut-être à Montréal, il semblerait tout de même qu'un rééquilibrage entre l'offre et la demande est en train de s'opérer. Conséquence: même si certains vendeurs rêvent encore de réaliser une transaction lucrative, «on voit de moins en moins de surenchères, on est plus dans un marché stable et équitable», appuie la PDG de Remax 2001, Jocelyne Harton. «Pour la revente, les meilleures an-nées sont probablement derrière nous. Ce qui s'essouffle, c'est la croissance des prix», conclut Paul Cardinal.
Croissance des prix plus modeste
Évoquons les prix justement. Comme partout ailleurs, ceux-ci croissent aujourd'hui plus modestement. Selon les chiffres de la SCHL, leur croissance à Laval pour une maison unifamiliale était de 13 % au premier trimestre 2004 et de 14 % au premier trimestre 2005. Sur les mêmes périodes, pour un plex, les valeurs respectives sont de 15 % et de 17 %. Et pour un condo, celles-ci sont même de l'ordre de 11 % et de 8 %, respectivement.
À titre d'indication, le prix moyen l'an dernier d'une maison unifamiliale, habitation la plus populaire dans l'île Jésus, était de 187 487 $. En comparaison, il était de 185 070 $ sur la Rive-Sud, de 168 943 $ sur la Rive-Nord et de 302 859 $ à Montréal.
Contrairement à l'île de Montréal, cette croissance des prix ne ralentit pas encore énormément à Laval, indique la SCHL. «La croissance n'est pas aussi forte que l'an passé mais les prix sont restés relativement stables», note l'agent immobilier Marc-Alban Nami.
Le prix reste l'élément le plus «préoccupant» pour l'APCHQ. «On a intérêt à avoir des prix qui ne soient pas faibles mais qui croissent aussi de façon raisonnable», dit Steeves Demers.
Maisons et condos se côtoient
Cette vigueur du marché lavallois se matérialise dans quasiment tous les types d'habitation. Historiquement, la maison individuelle est reine sur ce territoire. Une prédominance qui ne se dément toujours pas puisqu'en 2001, elle représentait 62 % du bâti résidentiel dans l'île. Ce marché a atteint néanmoins une certaine maturité et la copropriété commence à lui faire sérieusement de l'ombre.
«La maison unifamiliale se vend extrêmement bien dans la construction neuve, dans tous les genres et dans tous les prix. Le condo se vend très bien aussi. Dans le marché de la revente, on revend plus de maisons unifamiliales mais les condos se vendent aussi très bien», affirme Jocelyne Harton, de Remax 2001.
«On vend toujours beaucoup de maisons unifamiliales, tant pour la construction que pour la revente. Les maisons se vendent beaucoup plus que les condos dans une proportion de 10 pour deux ou trois. C'est ce que je vends le plus», soutient Marc-Alban Nami, de Expansion Immo.
Depuis une demi-douzaine d'années, la copropriété émerge pourtant et grignote de plus en plus des parts de marché. «À Laval, dans la construction, la maison individuelle perd du terrain au profit du condo», estime Paul Cardinal. Steeves Demers abonde dans son sens en soulignant que «le nombre d'emplacements pour des maisons unifamiliales va décroître d'ici 10 à 15 ans et peut-être même plus rapidement».
D'ici là, ce type d'habitation a encore de belles années devant lui. La maison de luxe, de son côté, se laisse porter par la vague immobilière. Relativement marginal, son marché reste moins dynamique et offre moins de possibilités de développement que sur la Rive-Nord. Les quartiers Sainte-Dorothée, Laval-sur-le-Lac et Laval-Ouest accueillent ces maisons de 450 000 $ et plus qui ont représenté l'an dernier 5,4 % du marché de la maison individuelle neuve.
Quant au plex, sa côte de popularité n'est pas très élevée, tant auprès des agents immobiliers que des acheteurs. Les ventes sont minimes et il est plus difficile d'exploiter des immeubles à revenus à Laval que dans l'île de Montréal.
La tendance à Laval n'étant plus à jouir d'années exceptionnelles tel que 2004, les observateurs et les acteurs du marché immobilier s'attachent à être vigilant afin que l'atterrissage se fasse en douceur tant dans le domaine de la construction que de la revente. Si ce marché est encore en pleine ébullition, une correction est à prévoir. «Ce serait surprenant que Laval fasse cavalier
seul dans les six prochains mois et n'échappe pas à ce tassement», prévient Paul Cardinal.