Les économistes sont catégoriques: la folle envolée des dernières années dans l'immobilier fait partie du passé au Canada. Les prix - déjà élevés - devraient à peu près stagner en 2011. Le marché continuera de s'équilibrer tandis que le niveau d'endettement des ménages demeurera source d'inquiétude. Tour du propriétaire.

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Surenchères de plusieurs dizaines de milliers de dollars, bousculades pour acheter des condos en prévente, transactions sous pression: la vigueur du marché immobilier «post-récession» a pris de court bien des acheteurs au Canada en 2009-2010. L'année qui commence s'annonce beaucoup plus calme, voire «ennuyeuse», selon les experts.

«Rien ne suggère qu'on aura une grosse rechute ni une grosse poussée: c'est assez au neutre», résume Pascal Gauthier, économiste principal à la Banque TD.

L'immobilier a connu un atterrissage en douceur durant les derniers mois de 2010. Le nombre de transactions a repris du tonus peu à peu au cours de l'automne, après un recul marqué pendant l'été, ce qui a rassuré la plupart des économistes.

Pour décrire le scénario attendu en 2011, un mot revient dans la bouche des analystes: stabilité.

«Après le tour de montagnes russes que les ventes ont connu, entre le creux de la récession et le sommet du marché pendant la reprise économique, on s'attend à ce qu'elles soient très stables en 2011», a fait valoir Gregory Klump, économiste en chef à l'Association canadienne de l'immeuble (ACI).

La frénésie est bel et bien derrière nous, ajoute-t-il. «Le marché immobilier sera beaucoup plus ennuyeux en 2011, après la période d'excitation des dernières années.»

Règle générale, les économistes s'attendent à un recul du nombre de transactions de moins de 10% et à une variation de plus ou moins 1% du prix de vente moyen en 2011.

La TD, par exemple, prévoit 420 000 reventes de maison au Canada pour l'ensemble de cette année - une baisse de 7,6% sur un an - et un prix moyen de 336 000$, en repli de 0,8%. L'ACI s'attend pour sa part à une baisse de 9% du nombre de transactions et à un recul de 1,3% du prix moyen, à 326 000$.

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) se montre plus optimiste. Elle prévoit un prix moyen en légère hausse cette année, à 339 800$, et une baisse de moins de 1% du nombre de transactions.

Adrienne Warren, économiste à la Banque Scotia, ne se montre pour sa part «ni très pessimiste ni optimiste» par rapport à 2011. La faiblesse historique des taux d'intérêt continuera d'attirer les acheteurs sur le marché, écrit-elle, tandis que la croissance plus faible de l'emploi et des salaires refroidira quelque peu la demande.

L'écart de prix demeurera marqué entre les différentes régions du pays. Et variera du simple au triple entre la province la plus chère et celle où les maisons sont les plus abordables. Le prix moyen devrait ainsi atteindre 490 000$ en Colombie-Britannique en 2011 (-1,4%), contre à peine 143 000$ à l'Île-du-Prince-Édouard (-1,4%), selon la TD.

Au Québec, le prix moyen devrait s'établir à 244 000$ à la fin de cette année, en baisse de 1,2% sur an, prévoit la TD. Un autre recul de 1,6% devrait suivre en 2012.

Prix élevés

Qu'importe les écarts entre les prévisions des différents économistes, un fait demeure: le prix des maisons est plus élevé que jamais au Canada. La surchauffe de 2009-2010 en a amené plusieurs à parler d'un risque de «bulle», mais selon la BMO, il n'y a pas lieu de s'inquiéter.

Dans un rapport récent, la banque s'est attelée à défaire la thèse de l'hebdomadaire The Economist, selon laquelle les prix de l'immobilier étaient surévalués de 24% au pays. La BMO estime que les prix ont atteint un «sommet de surévaluation» de 18% à la fin de 2009, lequel s'est résorbé à 11% au troisième trimestre de 2010.

La BMO écarte en outre le risque d'un «effondrement» comme aux États-Unis, où, rappelons-le, le prix médian d'une maison a fondu à seulement 170 600$US aujourd'hui, soit la moitié de celui observé au Canada. L'endettement croissant des Canadiens demeure, malgré tout, source d'inquiétude (voir autre texte).

Et comment se portera la construction neuve en 2011 après des années de frénésie? La SCHL prévoit une légère baisse de 6% des mises en chantier, à 174 800. Au Québec, elles devraient passer de 50 350 l'an dernier à 45 000 cette année, prédit l'organisme fédéral.