Toute une déclinaison des hypothèques.
Taux fixe, 1 à 5 ans
Selon l'Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités, 86% des acheteurs préfèrent encore la sécurité d'un taux fixe et, de ce nombre, 70% optent pour une échéance de 5 ans ou plus. Il faut dire que le taux affiché 5,5% est historiquement bas. Et un bon client peut négocier 1,5% de moins. Avant-hier, la Banque de Montréal a d'ailleurs réduit son taux 5 ans à 3,59%.
Plus
Donne une paix d'esprit et protège contre les fluctuations des taux d'intérêt.
Moins
Indemnité très salée pour ceux qui veulent briser leur hypothèque avant l'échéance.
Candidat idéal
Le premier acheteur qui a une faible mise de fonds, un budget serré, et beaucoup d'autres dépenses à prévoir pour emménager.
Taux variable, fermée 5 ans
L'hypothèque variable a été l'option la plus avantageuse au cours de la dernière décennie, alors que le taux de la Banque du Canada plongeait de 5,75% en 2000 à un creux de 0,25% en 2009-2010.
Plus
Quand les taux baissent, ceux qui ont une hypothèque à taux variable en profitent immédiatement: ils paient moins d'intérêt et remboursent plus vite le capital.
À 2,1%, c'est le taux le plus bas de tous les produits hypothécaires. Présentement, il est 1,5 à 2% en dessous du taux fixe de 5 ans. «Mine de rien, 1,5% sur 100 000$, c'est 1500$ par année. Pendant 5 ans, ça commence à faire des sous!» dit M. Boucher.
Moins
Si les taux montent, les paiements hypothécaires montent aussi.
Pour rompre l'hypothèque, il faut verser une indemnité, mais elle se limite à 3-6 mois d'intérêt.
Candidat idéal
Le ménage qui a acheté sa maison depuis plusieurs années. Il ne prévoit ni rénovation ni déménagement. «Quand il reste seulement 10 ans à payer, le taux variable est probablement très attrayant», dit M. Doucet.
Taux variable, ouverte
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Financement temporaire qui donne la flexibilité totale. Permet de partir en tout temps, sans verser d'indemnité.
Moins
À 3,25%, le taux est supérieur à celui d'une hypothèque à taux variable fermée.
Candidat idéal
Le propriétaire qui peut absorber une hausse des paiements et qui veut le maximum de flexibilité. Par exemple, un travailleur qui pourrait être muté à l'étranger ou un couple qui songe à déménager après la naissance d'un enfant.
- Variante no 1
Option de conversion
La plupart des hypothèques à taux variable permettent aux emprunteurs de migrer vers un taux fixe, au taux en vigueur au moment de la conversion pour la durée restante du prêt. «Le taux variable de 2,1% peut monter à 3% dans 2 ans, mais si vous attendez jusque-là pour le bloquer, le taux 3 ans sera peut-être à 4,5 ou à 5%», prévient M. Doucet.
Plus
«Financièrement parlant, ce n'est pas nécessairement avantageux de convertir. Mais ça stabilise le paiement», dit M. Doucet.
Moins
Quand vous décidez de convertir, vous n'avez pas le gros bout du bâton. Souvent, les banques convertissent au taux affiché, qui est environ 1,5% supérieur au meilleur taux. Mais certains contrats prévoient un petit rabais (ex: 0,3%) sur le taux affiché, pour la conversion. À vérifier... avant de signer.
- Variante no 2
Taux plafonné
Il existe aussi des hypothèques à taux variable avec un plafond. Les intérêts sont calculés selon le taux variable en vigueur (ex: 3,25%), mais les paiements sont établis en fonction du taux plafond (ex: 5,39%) dès le départ, et ils ne bougeront jamais.
Plus
Si les taux ne bougent pas, le client rembourse son capital plus vite. Si les taux montent, le client paie davantage d'intérêts, mais jamais plus que le taux plafond.
Moins
Dans un contexte de hausse des taux d'intérêt, certaines institutions ont retiré ces produits.
- Variante no 3
Remboursement accéléré du capital
En remboursant plus vite le capital, il est possible de créer son propre coussin de sécurité à l'intérieur d'une hypothèque à taux variable. Il suffit de fixer les paiements en fonction d'un taux plus élevé que le taux variable (ex.: 4% au lieu de 2,1%). L'excédent permet de rembourser le capital plus rapidement, et donc de payer moins d'intérêts.
Les mensualités restent fixes, tant que le taux variable ne dépasse pas 4%. Ensuite, le client peut revenir chercher le capital excédentaire qu'il a remboursé en accéléré. Le coussin de sécurité l'aidera à faire des paiements plus élevés... ou à financer d'autres projets.
Plus
Bon compromis entre le fixe et le variable.
Moins
Un peu moins souple qu'une marge de crédit.
L'hypothèque en 1000 morceaux
Les institutions financières ont développé des produits hybrides qui permettent de sectionner l'hypothèque en différentes tranches, selon les besoins du client. On peut diversifier les échéances, jumeler du variable avec du fixe.
«Ça donne la possibilité de geler une partie des paiements, tout en profitant de la flexibilité de la marge de crédit», indique Sophie Labonne, planificatrice financière à la Banque Scotia, dont le Crédit intégré offre jusqu'à 11 compartiments différents.
Ces formules sont de plus en plus populaires. «Dans un contexte où les gens ne savent pas si les taux vont monter, descendre ou rester comme ça, beaucoup sont ambivalents. Si les taux ne bougent pas ils peuvent profiter des faibles taux. S'ils remontent, une partie du prêt est sécurisé», dit Robert Bédard, conseiller en développement à l'habitation au Mouvement Desjardins, qui offre la Marge Atout depuis près de cinq ans.
- Variante no 1
Une tranche à taux variable et une tranche à taux fixe
On divise l'hypothèque en deux tranches: une moitié avec une échéance de 5 ans (3,59%), l'autre moitié à taux variable (2,10%), pour un taux moyen de 2,85%. «Ça devient très intéressant comme produit hybride. On est allé chercher le meilleur des deux mondes», considère M. Boucher.
Plus
C'est une vraie façon de couper la poire en deux.
- Variante no 2
Une tranche à taux fixe et une marge de crédit
Plus
Utile pour ceux qui veulent sécuriser une partie de leur paiement hypothécaire, tout en se gardant la possibilité de financer des dépenses de consommation (Achat d'un chalet, rénovation, etc.) en profitant d'un bon taux, sans avoir à repasser chez le notaire.
Utile pour les personnes qui prévoient faire un remboursement anticipé important (héritage, revenu irrégulier) et ne veulent pas payer de pénalité.
Moins
Exige une discipline financière
- Variante no 3
Plusieurs tranches à différents taux fixes
Le client sépare son hypothèque en tranches et fait sa combinaison. Par exemple, un tiers pour 1 an, un tiers pour 3 ans, un tiers pour 5 ans. Les tranches sont renouvelées au fur et à mesure que les échéances arrivent.
Plus
Diversifie le risque
Moins
Le client ne peut pas magasiner lors du renouvellement de chaque tranche. Si la banque refuse de négocier un bon taux, il ne peut pas claquer la porte car il devrait payer une indemnité pour mettre fin aux autres tranches.
Marge de crédit hypothécaire
La marge hypothécaire donne plus de flexibilité. Les emprunteurs peuvent acquitter uniquement les intérêts et rembourser le capital à leur rythme. «C'est un produit qui est extrêmement populaire parmi notre clientèle plus à l'aise», dit M. Boucher.
Plus
Permet de rembourser et de puiser dans le capital à son gré
À environ 3,25%, le taux est plus bas qu'une marge de crédit personnelle (6 à 8% d'intérêt), mais plus élevé qu'une hypothèque à taux variable fermée 5 ans (2,1%).
Moins
Exige une discipline de fer.
Candidat idéal
Les travailleurs autonomes qui ont des entrées d'argent irrégulières. Des propriétaires qui ont déjà une bonne part de leur maison de payée et qui veulent se servir de leur maison pour financer d'autres projets.