Alors que le marché immobilier américain se ressaisit, les États-Unis songent à réformer profondément le financement immobilier en démantelant les géants parapublics du refinancement hypothécaire, Fannie Mae et Freddie Mac.

Le président Barack Obama a indiqué récemment qu'il souhaitait que le gouvernement se désengage de son rôle de garant des prêts immobiliers via ces organismes semi-publics, qui n'ont survécu à la crise financière de 2008 qu'avec l'aide massive du gouvernement et des contribuables.

«Pendant trop longtemps, ces entreprises ont été autorisées à faire de gros bénéfices en rachetant des prêts hypothécaires, en sachant que si leurs paris étaient perdants, les contribuables devraient payer», a dénoncé M. Obama mardi, lors d'un discours à Phoenix (Arizona), l'un des épicentres du sinistre immobilier.

Fannie Mae et Freddie Mac ne font pas directement de prêts, mais garantissent ou rachètent les emprunts aux organismes de crédits et aux banques. Elles les revendent ensuite aux investisseurs sous forme de titres hypothécaires.

Pendant des années, cela a permis aux banques de supporter moins de risques et de prêter davantage, notamment à très long terme, répandant l'usage du prêt immobilier à 30 ans, une particularité du marché américain.

Ces établissements garantissent actuellement près de la moitié de tous les crédits immobiliers et près de 90% des nouveaux emprunts.

Leurs noms curieux ne sont que l'adaptation phonétique de leurs complexes acronymes: Fannie Mae pour FNMA (Federal National Mortgage Association) et Freddie Mac pour FHLMC (Federal Home Loan Mortgage Corporation).

M. Obama a appelé les prêteurs privés à prendre leurs responsabilités et s'est réjoui qu'un groupe bipartisan d'élus du Sénat, menés par le démocrate Tim Johnson et le républicain Bob Corker, travaillent à remplacer les deux géants.

Les deux sociétés avaient été emportées par la crise des crédits hypothécaires à risque (subprime) et placées en septembre 2008 sous la tutelle de l'État qui avait dû lourdement les renflouer pour près de 188 milliards de dollars.

Depuis, le marché immobilier s'est nettement repris, affichant une hausse des prix depuis seize mois consécutifs, même si les prix des logements sont encore en dessous de leur pic de 2006.

Freddie Mac et Fannie Mae viennent ainsi d'afficher de solides bénéfices, qui se traduisent par autant de robustes dividendes pour l'État.

Freddie Mac a annoncé jeudi le second meilleur bénéfice trimestriel de son histoire à 5 milliards de dollars au deuxième trimestre. Pour l'État, cela se traduira par des dividendes de 4,4 milliards de dollars.

Fannie Mae a pour sa part doublé son résultat net à 10,1 milliards de dollars et versera autant de dividendes à l'État.

Les deux groupes ont commencé l'année dernière à rembourser l'État pour leur sauvetage. Avec leurs versements de septembre, elles auront remboursé 105 milliards de dollars pour Fannie Mae (sur 116,1 milliards de fonds publics injectés) et 41 milliards pour Freddie Mac (sur 71,3 milliards d'aides).

Le projet de réforme pourrait créer une nouvelle et unique entité, «quelque chose de valeur, qui puisse soit être vendu, soit être utilisé par les législateur comme un fondement du marché hypothécaire futur», avait récemment indiqué Edward DeMarco, directeur de l'Agence fédérale de financement du logement (FHFA).

«Les capitaux privés devraient jouer un plus large rôle sur le marché du crédit immobilier», a appelé M. Obama.

La tâche est délicate puisque, aux dires de nombreux analystes, une telle réforme risque de renchérir le coût des crédits immobiliers à l'heure où la reprise est fragile et où les taux, encore historiquement bas, commencent à remonter. Le taux moyen d'un prêt immobilier à 30 ans était à 4,40% jeudi, selon Freddie Mac.

Il faudra s'attacher «à préserver l'accès à des crédits immobiliers simples et sûrs comme le prêt à taux fixe sur 30 ans», a plaidé le président Obama.