Peut-être ont-ils vu trop grand, trop tôt.
Peut-être ont-ils vu trop grand, trop tôt.
Christian et Sophie s'inquiètent de vivre au-dessus de leurs moyens.
Les deux conjoints, respectivement âgés de 40 ans et 34 ans, occupent le rez-de-chaussée de l'immeuble locatif qu'ils ont acheté en 2003 pour 550 000$. Était-ce une trop grosse bouchée à avaler? Les loyers leur rapportent 31 000$, par rapport à des dépenses de taxes et d'entretien de 11 000$ par année.
Le solde hypothécaire a été ramené à 380 000$. Le taux d'intérêt en vigueur de 5,19% implique une mensualité de 2536$. S'y ajoute un remboursement de 325$ par mois pour le prêt consenti par les parents de Christian à titre de soutien à la mise de fonds.
«Nous voulons savoir si nous avons les moyens de rester là où nous sommes, expose Christian, compte tenu que nous devons renouveler notre hypothèque le 1er mai.»
L'ennui, c'est qu'ils ont en outre contracté un prêt personnel de 8000$ pour une auto et une dette sur marge de crédit de 10 000$ pour des rénovations, alors que leur carte de crédit montre un solde récurent de 4000$.
Sophie est en congé de maternité jusqu'en septembre 2008, et prévoit reprendre alors le travail à raison de trois jours par semaine, pour un revenu de 35 000$. Christian touche pour sa part un salaire de 78 000$.
«Côté finances, nous fonctionnons avec un budget... qui semble déjà serré», indique-t-il.
En effet, c'est serré, confirme le comptable agréé et planificateur financier François Gagnon. Et le prochain renouvellement de l'hypothèque n'améliorera pas les choses. En supposant un taux de 6,5%, leurs mensualités seront en hausse de 277$.
Mais le planificateur a des solutions: consolider les dettes et rendre déductibles des intérêts qui ne l'étaient pas autrement.
«Au moment du renouvellement, la marge de crédit, qui a servi exclusivement à des rénovations et dont les intérêts sont déductibles d'impôts, pourrait être regroupée avec l'hypothèque de l'immeuble», suggère-t-il. Le taux d'intérêt de 11% sur la marge serait ainsi remplacé par un taux beaucoup plus avantageux.
De leur côté, le prêt auto et le solde de carte de crédit pourront être refinancés avec une marge de crédit hypothécaire distincte. Les intérêts versés sur ces prêts ne sont pas déductibles, mais avec la stratégie fiscale de mise à part de l'argent, il sera possible de les soustraire graduellement à l'impôt.
En deux mots, il s'agit d'utiliser les revenus de location pour rembourser les dettes dont les intérêts sont non déductibles, et d'utiliser une marge de crédit pour payer les dépenses liées à l'immeuble, afin de produire des intérêts déductibles.
Avec ces deux mesures, Christian et Sophie pourraient ramener leurs mensualités à 2977$, estime notre conseiller. C'est 440$ de plus que le versement hypothécaire actuel, direz-vous?
Sans doute, mais ainsi ils n'ont plus à se préoccuper du remboursement de leurs autres dettes, qui aurait pu drainer jusqu'à 650$ de leur budget mensuel.
Christian se demande néanmoins s'il ne serait pas plus avantageux de vendre leur immeuble pour acheter une maison familiale d'environ 275 000$.
François Gagnon a fait le calcul. La commission de l'agent immobilier, les frais de déménagement, les impôts sur le gain en capital et les droits de mutation soustrairaient déjà quelque 50 000$ du fruit de la vente.
Après le remboursement du solde hypothécaire et des dettes de consommation, l'achat de la nouvelle propriété nécessiterait tout de même un emprunt de 77 000$.
Tous revenus de location et dépenses considérés, le logement actuel de Christian et Sophie exigerait un débours mensuel de 2092$, comparativement à 1595$ pour une maison unifamiliale.
Mais si on tient compte du remboursement de capital inclus dans ces sommes, le véritable coût pour se loger s'établit à 1264$ pour l'immeuble locatif et 1436$ pour l'unifamiliale.
«Dans 20 ans, ils seront propriétaires d'un immeuble entièrement payé, qui vaut déjà 650 000$ aujourd'hui, et qui procurera des revenus de 31 000$ par année», fait valoir notre conseiller.
Christian s'inquiète tout de même de savoir s'il vit au-dessus de ses moyens. Son coût de logement de 1264$ correspond à 19,4% de ses revenus mensuels, soit très près de la moyenne montréalaise de 18,5%, répond le planificateur.
Pour le reste, il s'agit de tenir jusqu'en septembre. «Quand sa conjointe recommencera à travailler avec un revenu de 35 000$, conclut-il, les choses vont rentrer dans l'ordre.»
LA SITUATION
Christian et Sophie peinent à boucler leur budget et à gérer leurs dettes. L'achat d'un immeuble locatif, en 2003, était-il trop ambitieux pour leurs moyens? Qu'adviendra-t-il lors du renouvellement de l'hypothèque, en mai?
LES PARAMÈTRES
Christian
40 ans
Revenu: 78 000$
Propriétaires-occupants d'un immeuble locatif
Valeur à l'achat en 2003 : 550 000$
Valeur actuelle : 650 000$
Solde hypothécaire: 380 000$
Revenus de location: 31 000$
Sophie
34 ans
En congé de maternité
Revenu probable en septembre : 35 000$