Il y a une semaine, Claude a reçu l'avis de sa hausse de loyer par huissier. Sa mensualité passe de 749 $ à 847 $ par mois. Une hausse de 13 %.
Il y a une semaine, Claude a reçu l'avis de sa hausse de loyer par huissier. Sa mensualité passe de 749 $ à 847 $ par mois. Une hausse de 13 %.
Vaut-il la peine de contester ?
Rappelons les règles. Pour un bail de douze mois ou plus, le propriétaire doit signifier une hausse de loyer au plus tôt six mois et au plus tard trois mois avant la fin du bail.
Dès qu'il a reçu cet avis, le locataire dispose d'un mois pour faire savoir à son propriétaire qu'il refuse l'augmentation ou qu'il quittera le loyer à la fin du bail.
Passé ce délai, il est réputé avoir accepté la modification du bail.
Si le locataire conteste sa hausse, mieux vaut le faire savoir par courrier recommandé. Le propriétaire a à son tour un mois pour faire une demande de modification du bail à la Régie du logement.
L'arbitre de la Régie fixera le loyer en fonction d'une série d'indicateurs économiques — taxes foncières, assurances, prix des sources d'énergie, réparations et améliorations majeures, frais de gestion et indexation du revenu net de l'immeuble.
Comme chaque année, la Régie a rendu publique cette semaine son estimation d'une augmentation raisonnable. Pour un logement chauffé au mazout comme celui de Claude, l'augmentation recommandée, s'il n'y a eu ni hausse d'impôts fonciers ni travaux majeurs, est de 1,4 %. 10 fois moins.
Si la Régie confirme l'augmentation demandée par le propriétaire, elle peut imposer au locataire le paiement des frais — 63 $ pour un loyer de plus de 600 $.
«Il faut être prudent, surtout cette année », indique à ce propos André Trépanier, responsable des dossiers politiques au Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RECLALQ). Les variations d'impôts fonciers peuvent avoir été importantes, et justifier une hausse significative de loyer.
Le locataire peut vérifier le montant des taxes municipales et scolaires en communiquant avec sa municipalité ou sa commission scolaire.
Pour évaluer sa cause, il peut également se référer à la grille de calcul 2007, disponible sur le site Internet de la Régie du logement. Le comité logement du coin pourra aussi l'aider à jauger l'opportunité d'une contestation.
« Si on estime que la hausse est abusive, il vaut la peine de la refuser », insiste André Trépanier. Ce refus ne signifie pas nécessairement que le désaccord se réglera devant la RLQ. Il est souvent le point de départ d'une négociation qui pourra mener à une entente acceptable.
QUAND LE FISC INSISTE
Dans votre déclaration de revenus, vous demandez la déduction de 50 % de vos frais automobiles. Dans l'avis de cotisation qu'il vous retourne, le fisc ne vous en autorise que 20 %. Contester ?
Le fiscaliste Stéphane Leblanc, de la maison Ernst & Young, divise les objets de désaccord en deux groupes. Il y a d'abord les litiges qui peuvent se régler par des procédures informelles — appel téléphonique, visite au bureau local. C'est le cas par exemple d'une erreur de saisie de données, d'une imprécision dans la déclaration, de l'oubli de certaines pièces justificatives.
«L'autre situation, décrit M. Leblanc, c'est quand le fisc exerce son jugement : le caractère d'une déduction n'est pas acceptable, le montant de la déduction n'est pas raisonnable, ou le fisc fait une certaine interprétation de la loi. »
Il faudra alors déposer un avis d'opposition. Cet avis doit être produit au plus tard le 30 avril de l'année suivante, ou 90 jours après l'avis de cotisation, selon la plus tardive des deux dates. L'opposition peut être signifiée par lettre ou sur les formulaires spéciaux, où seront fournis les renseignements pertinents — nom, numéro d'assurance sociale, année d'imposition, date et montant de l'avis de cotisation, motifs de l'opposition et faits qui la justifient.
Un agent d'appel rendra ensuite une décision. Il pourra accepter l'appel, le refuser ou négocier un règlement.
Dans certains cas simples, l'avis peut être contesté sans aide d'experts. Ainsi, pour sa déduction de frais automobiles, notre rétif contribuable pourra faire valoir ses droits en présentant son carnet de kilométrage.
Il en va autrement quand il s'agit d'interprétations d'articles de loi ou de jurisprudence. « C'est alors qu'un fiscaliste entrera en jeu », indique Stéphane Leblanc.
Si vous croyez à votre bon droit, contestez l'avis de cotisation. Il n'y a pas de frais pour un avis d'opposition, ni de pénalités si l'agent d'appel vous donne tort. Par contre, les intérêts continuent à courir sur la somme que le Fisc vous réclame, et seront payables si vous perdez votre cause. À moins d'une certitude de succès, Stéphane Leblanc recommande de verser la somme en litige, qui vous sera remboursée si on vous donne raison.
CONTESTER EN GROUPE
Vous utilisez votre carte de crédit pour demander une avance de fonds au guichet automatique. En plus des intérêts qui commencent immédiatement à courir, on vous prélève des frais fixes de 4 $.
Cette mesure vous indigne mais vous ne voulez pas vous battre pour une somme aussi mince.
Cependant, peut-être n'êtes-vous pas seul à vouloir contester. Qui se ressemble s'assemble... et peut partager les frais.
C'est ce que permet le recours collectif.
Notre exemple d'introduction a d'ailleurs donné lieu à un recours collectif intenté par Option Consommateurs, qui a été autorisé en novembre dernier.
Pour intenter un recours collectif, il faut d'abord déposer une requête à la Cour provinciale.
«Le juge vérifie si les critères sont remplis, pour éviter les procédures farfelues, frivoles ou non fondées en droit », énonce Jannick Desforges, avocate et responsable des services juridiques d'Option consommateurs.
Une personne sera désignée pour représenter le groupe. « Il n'est pas nécessaire de s'inscrire pour faire partie du groupe, poursuit Me Desforges. Dès qu'on correspond à la description, on en est automatiquement membre. Par contre, si on ne veut pas en faire partie, on peut s'en exclure.»
Une fois le recours autorisé, des négociations entre les parties peuvent déjà mener à un règlement à l'amiable, qu'un juge devra ensuite entériner.
Sinon, il faudra souvent 4 à 5 ans avant qu'un dossier soit réglé. Si son jugement est favorable, le juge pourra alors imposer le remboursement des frais contestés et des dommages exemplaires, qui seront distribués aux membres du groupe.
Le consommateur qui croit avoir une cause valide de recours collectif peut entrer en communication avec une association de consommateurs ou un cabinet d'avocats spécialisé en recours. Ceux-ci sont rémunérés en pourcentage de l'indemnisation totale qui sera — peut-être — accordée. Ils ne prendront donc en main que des causes qu'ils estiment avoir des chances raisonnables de gagner.
CONTRER UNE CONTRAVENTION
Chouette, une place de stationnement. Vérification: les panneaux en bordure de rue confirment la légalité de la manoeuvre. La période de repas des parcomètres est dépassée. Tout va bien.
Mais tout n'allait pas bien du tout, comme en ont fait foi les contraventions qui, au retour ornaient les pare-brises des cinq voitures garées en enfilade. Au coin de la rue, en retrait, un dernier panneau contredisait les autres. L'indignation doit-elle se muer en contestation?
Car l'amende, déjà salée, pourrait être assaisonnée de frais variés. Le juge vous donne tort? Ajoutez 80 $ pour les frais juridiques. Vous changez d'idée avant l'audience et vous plaidez finalement coupable? Comptez 25 $.
«Pour un billet de stationnement, il va probablement coûter moins cher de payer que de contester», constate Walid Hijazi, avocat de la défense en droit criminel et pénal au cabinet Desrosiers, Turcotte, Joncas, Massicotte. Si on maintient néanmoins sa détermination, le meilleur plaidoyer dans ce cas demeure une photo des lieux, prise idéalement le jour de l'infraction.
Plus fréquemment, les contestations ont trait aux contraventions relatives à la signalisation et à la vitesse. Et encore, c'est souvent la perte des points d'inaptitude qui motive la démarche. Contester un excès de vitesse attesté par radar est généralement présomptueux. «Quand la vitesse a été évaluée visuellement par le policier, les chances demeurent minces mais ça ouvre peut-être la voie à une négociation avec le procureur», soutient Me Hijazi.
«Pour de petites infractions — stop négligé, ceinture non bouclée —, il est possible et pas très compliqué de faire la preuve sans avocat», poursuit-il. Pour des cas plus complexes, telle la conduite dangereuse, les conseils d'un juriste seront utiles, voire indispensables.
Les heures de travail perdues dans la contestation contrebalancent-elles l'amende épargnée? Selon les juridictions, il n'est pas rare d'y perdre une demi-journée. À la Cour municipale de Montréal, de nouvelles procédures sont en vigueur depuis 2003. Six personnes sont convoquées par période d'une demi-heure, ce qui réduit la présence à environ une heure.
Quelques frais
Frais de greffe (sur amende de 11 $ à 49 $) 12 $
Modification de plaidoyer avant l'instruction 25 $
Jugement rendu par défaut 50 $
Jugement de culpabilité 80 $
Demande d'ajournement 28 $
Rejet d'une demande préliminaire dilatoire ou mal fondée 63 $
HAUSSE D'IMPÔTS FONCIERS
Votre compte de taxe foncière vous fait dresser les cheveux sur la tête. Vous vous renseignez auprès de votre voisin: son compte est nettement moins décoiffant que le vôtre. Vaut-il la peine d'exprimer votre fureur auprès de la municipalité?
Si vous avez de bonnes raisons de penser que l'évaluation de votre propriété est trop élevée, vous pouvez faire une demande de révision auprès du service responsable de l'évaluation foncière de votre municipalité, en présentant les faits et motifs qui soutiennent votre cause. Cette requête doit être déposée avant le 1er mai de la première année d'application du rôle d'évaluation.
«Le plus difficile à comprendre pour le contribuable, c'est qu'un saut important dans l'évaluation n'est pas déterminant, affirme Mario M. Caron, avocat spécialisé en droit immobilier chez Ogilvy Renault. Le fait que la maison du voisin, identique à la vôtre, est évaluée à une valeur moindre pour une quelconque raison ne constitue pas un argument de contestation. L'argument-clé est le suivant: sur le marché, votre propriété n'a pas la valeur que le rôle lui attribue.»
Les propriétés sont portées au rôle d'évaluation foncière selon leur valeur réelle. Il s'agit du prix le plus probable qui serait payé pour la propriété dans un marché libre et ouvert, au moment de l'évaluation.
«Si on pense que notre propriété, en raison de ses caractéristiques propres, vaut moins que son évaluation, il y a là matière à contestation», poursuit Me Caron. Si par contre on a acheté sa maison récemment à un prix nettement supérieur à son évaluation, celle-ci est plus difficilement contestable.
L'évaluateur de la municipalité examinera le dossier et les arguments et pourra accepter ou refuser de modifier la valeur inscrite. Si vous êtes en désaccord avec sa décision, vous pouvez porter votre cause devant le Tribunal administratif du Québec dans les 60 jours suivant.
Pour étayer votre édifice argumentaire et vous éviter d'inutiles procédures, il sera utile de demander d'abord l'avis d'un évaluateur indépendant. «Une évaluation préliminaire bien faite permet de déterminer d'abord s'il y a une cause, et ensuite d'établir le gain potentiel, indique Me Caron. Il est alors beaucoup plus facile d'évaluer si on veut engager une dépense additionnelle.»
UNE TRANSACTION INCONNUE
Sur le relevé bancaire de décembre, consulté sur Internet, un achat de 258 $, tout rond, est inscrit en date du 27 décembre. Selon le relevé, l'achat par carte de débit a été effectué chez Accès Sports.
Aucun souvenir de la transaction ou du magasin.
Une erreur de l'institution financière? Du commerçant? Pire, une fr... une fraude?!?!?
Dès réception, parcourez vos relevés bancaires et de cartes de crédit. Si une transaction vous semble louche ou inconnue, contactez immédiatement votre succursale bancaire ou le centre d'appel de votre carte de crédit.
Vous pourrez obtenir rapidement plus de précisions sur la transaction. S'il y a maldonne, la situation sera généralement corrigée à votre satisfaction — au prix de beaucoup de patience. «Les erreurs sont plus faciles à corriger avec les cartes de crédit, indique toutefois Me Jannick Desforges, d'Option Consommateurs.
L'émetteur de la carte se tourne vers le commerçant, qui doit apporter la preuve de la transaction.»
Les paiements préautorisés sont souvent sources d'erreurs. Un sondage réalisé en mars 2006 pour l'Initiative canadienne des consommateurs a révélé que 12% des consommateurs utilisant les débits automatisés avaient éprouvé des problèmes avec ce mode de paiement au cours des deux années précédentes.
Les erreurs avaient surtout trait à des montants incorrects ou prélevés à la mauvaise date.
Les petits commerces ne sont pas exempts de problèmes. Quelquefois, c'est le client lui-même qui aura poinçonné le mauvais montant — 110,23 $ plutôt que 11,23 $, par exemple.
«Le client demande la vérification et l'institution financière peut faire une conciliation avec le marchand, pour démontrer par exemple que ce jour-là, celui-ci avait effectivement 100 $ de trop dans ses transactions, soutient Nathalie Genest, porte-parole de Desjardins. Il est certain que la vérification demande quelques jours, mais le client qui fait ce type d'erreur n'a pas à avoir d'inquiétude.»
Fin de l'histoire: après vérification avec l'institution financière, la mystérieuse dépense de 258 $ était un renouvellement d'immatriculation effectué chez un mandataire de la Société de l'assurance automobile du Québec, Accès Sports, dont le local portait les marques de la SAAQ. Cette fois-ci, la transaction était authentique et légitime. Une autre fois, ce ne sera peut-être pas le cas.