Le taux d’inoccupation des édifices de bureaux est demeuré inchangé à 19,4 % durant le quatrième trimestre de 2023 dans la grande région de Montréal. Mais les locaux vides des édifices de prestige du centre-ville commencent à se remplir, ce qui annonce une « course vers la qualité » chez les locataires.
C’est ce qui se dégage du Rapport trimestriel du marché des bureaux du Grand Montréal publié jeudi par le courtier immobilier commercial Avison Young.
À 19,4 %, le taux d’inoccupation général demeure « énorme, c’est presque le double du printemps 2020 [10,3 %] et un niveau qu’on n’a pas vu depuis 25 ans », observe Marie-France Benoît, associée chez Avison Young et responsable du renseignement de marché.
Il y avait fin décembre 21,8 millions de pieds carrés disponibles dans le Grand Montréal. Le fait que le taux d’inoccupation et la superficie disponible n’aient pas augmenté par rapport au 3e trimestre « est déjà quelque chose de positif », dit Mme Benoît, sans pour autant y voir nécessairement l’annonce d’une embellie pour le marché en général.
En attendant, dit-elle, on observe « une course vers la qualité » chez les locataires, qui est signalée par la baisse du taux d’inoccupation dans les édifices de prestige du centre-ville, dit Mme Benoît.
« Ce taux, qui avait atteint 11,9 % au 4e trimestre 2022, a passé un an plus tard sous la barre des 10 %, soit 9,5 %, ce qui se rapproche du taux d’inoccupation prépandémique de 8,2 % au 1er trimestre 2020. »
Les « immeubles de prestige » sont une catégorie supérieure regroupant une douzaine d’adresses de marque, par exemple Place Ville Marie, le 1250 René-Lévesque, le 1000 De La Gauchetière et le 1981 McGill, explique Mme Benoît.
Les tours du centre-ville étant toutes relativement bien situées et accessibles en transports en commun, la concurrence joue davantage sur la qualité et le luxe que sur l’emplacement, explique le rapport d’Avison Young.
Mouvement vers la catégorie supérieure
Ces bâtiments « de prestige » trônent au-dessus de l’échelle A, B et C selon laquelle les édifices de bureaux sont classés en fonction de nombreux critères.
« Ce qui s’est passé récemment, c’est que des locataires qui occupaient des locaux dans des tours de niveau A ont profité de la disponibilité pour déménager dans ces espaces haut de gamme. »
Mme Benoît croit que cette tendance va se maintenir, avec comme résultat « des immeubles qui sont presque entièrement loués dans un contexte d’espaces très excédentaires », dans le marché en général.
Le loyer moyen de ces espaces « premium » est resté stable à 33,50 $ le pied carré durant les deux derniers trimestres de 2023. Durant la même période, le loyer moyen dans les édifices de classe A est passé d’un peu plus de 25 $ à 24 $ le pied carré.
Selon Mme Benoît, ce mouvement et d’autres facteurs créent un appel d’air qui va se répercuter sur le marché, les locataires d’immeubles B et d’immeubles C ayant des conditions très favorables pour négocier des espaces dans la catégorie supérieure.
« Le haut taux d’inoccupation incite de nombreux locateurs à investir pour moderniser, améliorer et embellir leur offre », note Mme Benoît.
La vocation de nombreux édifices obsolètes va continuer d’être un sujet de discussion, note Mme Benoît. Les tendances déjà annoncées comme la conversion en édifice locatif – ou même en hôtel, dans certains cas – va se poursuivre.