Immobilier industriel La montréalaise Brasswater acquiert un portefeuille de 100 millions

La société Brasswater, en partenariat avec Vista Properties, a acquis d’une société privée un portefeuille industriel de 23 bâtiments, à Montréal.

Les bâtiments totalisent 55 000 m² (588 000 pieds carrés) de surface locative et sont loués à 99 % à 166 locataires.

Après la vente d’actifs industriels de Cominar à Blackstone en mars dernier, cette transaction, d’une valeur de 100 millions de dollars, est l’une des plus importantes de l’année dans le marché industriel de Montréal, tant en termes de surface locative brute que de prix d’achat total, soutiennent les acquéreurs dans un communiqué.

Dix-sept des propriétés sont situées dans l’arrondissement de Saint-Laurent, regroupées le long des rues Bégin, Guénette et Thimens. Le reste du portefeuille est situé à LaSalle, rues Lapierre et Clément.

Le vendeur est la société DHP, dirigée par Denis Paquin.

Les bâtiments datent d’une cinquantaine d’années avec des plafonds à environ 6 mètres (20 pieds), ce qui est plutôt bas par rapport aux normes actuelles. Ils offrent des locaux d’un minimum de 2500 pieds carrés, ce qui est idéal pour de jeunes et de petites entreprises.

Il n’est pas question de démolir les vieux bâtiments pour en construire des nouveaux d’un volume plus imposant, comme on voit à l’occasion, a assuré Ian Quint, président de Brasswater.

Il entend plutôt rénover la façade de certains d’entre eux et d’augmenter les budgets alloués à l’entretien d’actifs.

Le contexte est favorable aux hausses de loyer dans le secteur industriel. En raison de la rareté de l’offre, le taux de disponibilité des locaux est au plancher et les loyers sont à la hausse. De nouveaux propriétaires actifs au Québec sont particulièrement incisifs dans les hausses de loyer auprès des PME, comme le rapportait La Presse vendredi. Opportuniste, Brasswater ne se gênera pas pour leur emboîter le pas.

Lisez l’article « Des loyers industriels qui saignent les PME »

Comme la plupart des baux en vigueur dans le portefeuille nouvellement acquis exigent un taux de loyer en bas du loyer marchand, le but de Brasswater est de signer au fur et à mesure des baux ou des renouvellements au prix courant. Il demande 15 $ du pied carré, plus les frais et les taxes pour un bail d’une durée de 5 ans, a-t-il expliqué dans un entretien téléphonique. Les nouveaux baux contiennent des clauses d’augmentation automatique des loyers une fois l’an de l’ordre d’environ 3 à 4 % par an.

Cette transaction marque sa 12^e acquisition de l’année pour Brasswater, ex-Groupe Quint. Les investissements en cours d’année s’élèvent à 500 millions au Québec et ailleurs. La superficie des acquisitions de cette année atteint 232 000 mètres carrés (2,5 millions de pieds carrés) de propriétés existantes et 595 000 mètres carrés (6,4 millions de pieds carrés) de terrains à construire. Au total, le portefeuille de Brasswater atteint maintenant 12 millions de pieds carrés de propriétés existantes et 16 millions de pieds carrés de terrains à construire.

La société de 70 employés est active notamment à Salaberry-de-Valleyfield, où elle construit actuellement 2 bâtiments pour près de 46 500 mètres carrés (un demi-million de pieds carrés). Elle vient également d’acquérir une frange industrielle à Delson, près de l’autoroute 30. Elle a aussi fait des acquisitions de terrains à Laval et Saint-Eustache.