Le marché industriel de Montréal enregistre les plus fortes hausses de loyer au pays. L’arrivée d’Américains dans le marché n’y est pas étrangère, croient des observateurs du milieu. Des PME, qui voient leur loyer doubler, voire tripler, au renouvellement de leur bail en font les frais.

Publié le 12 août
André Dubuc
André Dubuc La Presse

« J’ai un locataire qui occupe 25 000 pieds carrés [2300 mètres carrés] à Longueuil d’un gros propriétaire : son loyer est passé de 6,50 $ à 19 $ le pied carré net », dit par exemple Paul-Éric Poitras, associé principal de l’agence NAI Terramont Commercial, spécialiste du marché industriel de la Rive-Sud.

« Il y a moins de locaux vacants, explique le courtier, et les proprios profitent de l’occasion pour augmenter les loyers. Les entreprises ne savent plus où se “pitcher” suite à ça parce qu’il n’y a vraiment pas beaucoup de disponibilités. »

« Je trouve que c’est difficile pour la PME aujourd’hui, poursuit-il. J’ai des clients qui m’ont dit : “L’augmentation de loyer vient chercher tout mon profit.” J’ai beaucoup de clients à Longueuil et à Boucherville qui regardent du côté de Saint-Césaire et plus loin encore. Ils me disent : “Je n’ai plus les moyens ou ce sont mes profits qui y passent.” »

Le locataire dont le loyer est passé de 6,50 $ à 19 $ le pied carré à Longueuil ne veut pas témoigner publiquement pour ne pas envenimer ses relations avec son propriétaire.

Ce cas est loin d’être unique. « Dans notre département de ressources aux entreprises, nous avons reçu des cas d’entrepreneurs qui se plaignaient de l’augmentation importante de leur loyer lors des renouvellements », indique François Vincent, vice-président pour le Québec de la Fédération canadienne de l’entreprise indépendante, qui se consacre à la défense des intérêts des PME.

L’immobilier est le deuxième poste de dépenses en importance des entreprises après les salaires.

J’ai vu des entreprises de la région de Québec qui se sont fait carrément évincer ou prendre en otage avec un loyer qui a doublé au renouvellement [du bail].

Louis Veilleux, propriétaire de Métal Bernard à Saint-Lambert-de-Lauzon, près de Lévis

« Aujourd’hui, avec ce qu’on voit des loyers, on est contents d’avoir adopté l’approche prudente de détenir nos propres bâtiments, se félicite-t-il. Nos coûts d’occupation sont contrôlés par nous-mêmes. »

Le courtier Paul-Éric Poitras fait son mea culpa. « Pendant des années, j’ai recommandé à mes clients de garder leur cash, d’investir dans leur entreprise et de payer des loyers. "Quand le toit coule, vous appelez le propriétaire." Aujourd’hui, les PME propriétaires de leurs locaux ne peuvent pas se faire mettre dehors, alors que c’est ça qui arrive pour les autres. Comme représentant de locataires, on s’arrache les cheveux. »

Des loyers qui grimpent de 15 % en trois mois

Les loyers industriels ont augmenté de 90 % depuis le début de la pandémie, de 62 % dans la dernière année seulement, ce qui classe Montréal « parmi les marchés enregistrant la croissance la plus rapide au pays », souligne l’agence CBRE dans sa plus récente étude du marché industriel dans la région montréalaise, parue en juillet.

À la mi-2019, le loyer net moyen demandé était de 6,12 $ le pied carré. Fin juin 2022, il s’établissait à 13,40 $.

« Les bailleurs ont révisé leurs prix ; le loyer net moyen a poursuivi sa hausse vers de nouveaux sommets dans le Grand Montréal. [L’augmentation a été de 15 % au deuxième trimestre 2022 par rapport au prix moyen demandé au premier trimestre 2022.] Les loyers ne montrent aucun signe de ralentissement. Alors que les bailleurs de la métropole réévaluent quotidiennement le prix demandé pour leurs produits disponibles », écrit CBRE dans son rapport.

PHOTO MARCO CAMPANOZZI, LA PRESSE

En faisant l’acquisition du portefeuille industriel de la société foncière québécoise Cominar le 1er mars 2022, Blackstone est devenue un leader parmi les propriétaires de locaux industriels de la province avec 190 immeubles d’une superficie totale de 1,4 million de mètres carrés.

De la québécoise Cominar à l’américaine Blackstone

Au moins trois acteurs du milieu ont pointé du doigt l’arrivée de l’américaine Blackstone comme facteur expliquant en partie l'accélération de la hausse des loyers industriels en 2022, qui distingue le Québec du reste du pays.

En faisant l’acquisition du portefeuille industriel de la société foncière québécoise Cominar le 1er mars 2022, Blackstone est devenue un leader parmi les propriétaires de locaux industriels de la province avec 190 immeubles d’une superficie totale de 1,4 million de mètres carrés (15,3 millions de pieds carrés).

Le contexte de marché favorisant déjà les propriétaires, Blackstone, par le truchement de Pure Industriel, a pu rapidement mettre en place ses façons de faire importées des États-Unis.

C’est certain que les acheteurs des propriétés industrielles de Cominar, quand ils sont devenus propriétaires, ils ont tout de suite commencé à pousser sur les loyers plus fort que les autres propriétaires du Québec. C’est une entreprise américaine qui est venue dans le marché pour faire de l’argent. Les autres propriétaires ont suivi.

Ian Quint, président de Brasswater, société immobilière qui vient d’acquérir 100 millions dans le parc industriel à Saint-Laurent

« Blackstone, c’est sûr qu’ils ont leur façon de faire », répond un courtier quand on lui demande de décrire l’influence de l’américaine sur le marché. Il ne veut pas être nommé pour ne pas nuire à ses relations avec le leader du marché.

Parmi ces pratiques, il y a l’augmentation annuelle automatique des loyers et des baux de plus courte durée pour pouvoir ajuster les loyers au niveau du marché le plus rapidement possible.

« Avant, explique ce même courtier, les baux étaient de 10 ans avec un loyer fixe de 5,50 $ le pied carré net [avant frais et taxes] pendant cinq ans, puis le loyer passait à 6,50 $ à compter de la sixième année. Aujourd’hui, c’est une augmentation annuelle du plus élevé entre 2-3 % et l’IPC [indice des prix à la consommation]. »

« Pure [gestionnaire de Blackstone] a instauré quelque chose que les autres bailleurs se sont dépêchés de reproduire, dit un autre courtier, qui a accepté de parler si on lui assurait l’anonymat. Le contexte est favorable pour que Pure puisse implanter ses façons de faire. Ça fait l’affaire de tous les autres propriétaires, évidemment. »

Pure se défend

Invitée à commenter ces assertions, Pure les a démenties. Selon elle, les loyers augmentent en raison des conditions du marché qui favorisent les propriétaires. De plus, en contrôlant 5 % seulement de l’inventaire total, Pure n’est pas assez puissante pour influencer le marché, soutient-elle.

« Pure est fière d’avoir honoré tous les baux de Cominar qu’elle a pris en charge et nous avons embauché plus de 60 personnes de Cominar pour gérer ces actifs, dit David Owen, directeur de l’exploitation de Pure Industriel, dans une déclaration écrite. Depuis la transaction Cominar, Pure a ouvert deux bureaux situés à Montréal et à Québec en plus d’embaucher du personnel supplémentaire, pour un total de 75 employés dans la province. Dans l’ensemble du Canada, Pure emploie environ 185 personnes. »

« Établir des relations à long terme basées sur un service hautement réactif et personnalisé pour nos locataires est une priorité clé pour Pure Industriel », poursuit-il.

En 2018, Pure Industrial REIT a été privatisée par Blackstone et par la filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec, Ivanhoé Cambridge, et est devenue Pure Industriel.