Avec la hausse fulgurante du marché immobilier, une jeune famille se demande comment elle pourrait réussir à s’acheter un plex à Montréal.

Publié le 19 déc. 2021
Isabelle Dubé
Isabelle Dubé La Presse

La situation

Daniel* et Rebecca* viennent tout juste d’entrer sur le marché du travail après avoir fait de longues études universitaires. Tous deux âgés de 35 ans, ils sont les parents d’un bébé de 2 mois et d’une fillette de 2 ans.

Comme Daniel* a un handicap physique, il bénéficie de différents avantages fiscaux et cotise le maximum à un régime enregistré d’épargne-invalidité (REEI) depuis quelques années.

Les nouveaux emplois du couple sont toutefois stables, bien rémunérés et avec d’excellents fonds de pension à prestations déterminées. Rebecca prévoit même que son salaire augmentera de 15 à 20 % en 2024 si elle obtient un poste en gestion.

Ces postes ont d’ailleurs amené la famille à quitter son triplex en région pour louer un appartement à Montréal dans un quartier familial près d’une station de métro et de parcs. Le loyer coûte 1350 $ par mois.

Daniel et Rebecca rêvent maintenant d’acheter un triplex ou un quadruplex à Montréal. Le quadruplex serait un format idéal pour y loger plus tard leurs parents ou les enfants aux études.

L’immeuble devra aussi être en bon état pour y habiter sans gros travaux.

Or les prix ont tellement augmenté qu’ils estiment ce futur achat à 1,2 million de dollars. Est-ce un projet raisonnable pour 2023 ?

« Effectivement, c’est ambitieux, consent Rebecca, mais on est capables de faire des compromis pour rester dans un quartier familial près des transports en commun, des services et des écoles. Alors on espère que ce soit atteignable. »

« Sinon on va devoir se limiter à la fourchette de prix qui sera possible, poursuit-elle. Les défis seront la mise de fonds et le taux d’endettement. »

L’idée de vendre le triplex de Daniel, situé en région, est une option. Acheté en 2018 à 188 000 $, plus les 100 000 $ investis en rénovations, l’immeuble vaut aujourd’hui 300 000 $. Le terme hypothécaire arrive à échéance en juin 2023.

À moins de réhypothéquer le triplex ? Car ils aimeraient aussi acheter un chalet en région quand les enfants seront plus vieux.

« Quelle serait la meilleure stratégie pour réussir à acheter le plex ? », se questionne le couple.

Les chiffres

Daniel

  • Salaire annuel : 110 000 $
  • Revenu locatif annuel d’un triplex : 24 500 $
  • Hypothèque du triplex : 136 000 $
  • Valeur du triplex : 300 000 $
  • Dépenses du triplex : 5200 $
  • REER : 5000 $
  • RAP à rembourser : 7000 $
  • CELI : 500 $
  • REEI : 96 000 $
  • Fonds de pension : à prestations déterminées

Rebecca

  • Salaire annuel : 70 000 $
  • CELI : 2500 $
  • REEE : 5800 $
  • Prêt études : 11 000 $
  • Fonds de pension : à prestations déterminées
  • Compte d’épargne conjoint non enregistré : 57 200 $
  • Prêt auto : 165,89 $/2 semaines jusqu’en 2024
  • Coût de vie annuel : 60 000 $

La réponse

Charles Rioux Rousseau, analyste principal en planification financière chez RGP Gestion de patrimoine, remarque d’emblée le coût de vie de cette famille.

« Par rapport à leurs revenus, 60 000 $ par année, ce n’est pas élevé. Mais c’est souvent typique de ceux qui ont été étudiants longtemps, soutient-il. Je prendrais toutefois le temps de vérifier qu’il s’agit bien de ce montant, car il est déterminant pour la suite des choses. »

Le REEI et le crédit d’impôt

Ayant un handicap, Daniel bénéficie du crédit d’impôt pour personne handicapée. Or la valeur nette de ce crédit est estimée à 1600 $.

Le régime enregistré d’épargne-invalidité (REEI), par contre, lui permet d’obtenir des subventions intéressantes des deux gouvernements. Ce régime assure sa sécurité financière et celle de sa famille à long terme. Le REEI pourrait servir plus tard à financer de futures mesures destinées à son bien-être avec son handicap et à protéger l’avenir de ses enfants.

« L’objectif, c’est qu’à la retraite, la personne avec un handicap ait un coussin de plus. »

Le constat

« Avec leurs salaires actuels, les revenus de location de leur immeuble, les cotisations aux fonds de pension, au REEI et au REEE, j’arrive avec un revenu disponible d’environ 105 000 $ par année moins le coût de vie de 60 000 $. Il y a donc de la flexibilité pour générer des liquidités chaque année », calcule Charles Rioux Rousseau.

« En restant conservateur, je crois qu’ils sont en mesure d’accumuler 40 000 $ en 2022 et en 2023. Ce 80 000 $ pourrait s’ajouter au 57 200 $ de leur compte d’épargne. »

Bien que les 140 000 $ soient un bon départ, ce n’est pas suffisant pour acheter un immeuble à 1,2 million de dollars avec une mise de fonds de 20 %.

« C’est sûr qu’il va falloir trouver de l’argent quelque part, soutient l’expert. Les montants des CELI et REER ne sont pas assez élevés pour être considérés. »

Les choix

Le couple avait suggéré deux options, soit de vendre le triplex en région ou de le réhypothéquer.

« C’est sûr qu’en le vendant, ils encaissent le montant, remboursent l’hypothèque et ont ce qu’il faut pour la mise de fonds de l’immeuble à 1,2 million. »

S’ils décident de vendre, Daniel et Rebecca pourraient considérer le triplex en région comme leur résidence principale et bénéficier d’une exemption. Ils ont un délai de quatre ans.

« Évidemment, il y a plusieurs critères à respecter et certaines formalités à remplir, notamment de ne pas réclamer de déduction pour amortissement sur l’immeuble et bien sûr de ne pas désigner une autre résidence comme résidence principale pendant la même période. »

L’autre option : vérifier le capital disponible sur le triplex en région et l’emprunter pour faire la mise de fonds sur le plex en ville. Le triplex a pris de la valeur depuis 2018. Il est possible d’obtenir jusqu’à 80 % de l’équité disponible.

« Il y aurait possiblement 100 000 $ à aller chercher sur cet immeuble, indique l’expert, par contre il ne faut pas oublier qu’ils auront des intérêts à payer. Et reste à voir également s’ils obtiendront le financement. C’est sûr qu’ils ont de bons revenus, mais il faut valider avant de faire une offre d’achat. »

Daniel et Rebecca doivent aussi déterminer s’ils veulent vraiment garder le triplex. « Ce n’est pas toujours une question de chiffre », rappelle Charles Rioux Rousseau.

Est-ce que l’immeuble est situé trop loin ? A-t-il une valeur sentimentale ?

La famille peut-elle réaliser son rêve ? « Oui et sans compromettre la retraite à 65 ans, assure l’expert, à moins qu’il y ait une hausse brutale des taux d’intérêt. »

Suggestions

Pour optimiser leurs placements, Charles Rioux Rousseau suggère de diviser le montant du compte d’épargne en deux et de les mettre dans leurs deux CELI respectifs. « Les rendements ne seraient pas imposables. »

Pour ce qui est du chalet, l’analyste principal en planification financière réévaluerait la situation dans 10 ou 20 ans après des années de vie et d’expérience dans leur plex en ville.

*Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.

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