Sébastien* et Aurélie*, tous deux âgés de 38 ans, vivent dans un condo à Montréal avec leurs trois jeunes enfants de 2, 4 et 6 ans. La famille rêve d’avoir un peu plus d’espace de vie. Plutôt que d’acheter une maison hors de prix dans la métropole, le couple songe à un chalet dans les Cantons-de-l’Est.

Isabelle Dubé
Isabelle Dubé La Presse

La situation

Sébastien est un professionnel avec un excellent salaire, une augmentation de salaire annuelle de 2 % et un généreux régime de retraite. En revanche, Aurélie est travailleuse autonome et recommence tranquillement à décrocher des contrats après trois congés de maternité consécutifs.

« Pour les trois prochaines années, mon salaire restera sensiblement le même, le temps que tous les enfants soient à l’école, explique-t-elle. Par la suite, je m’attends à faire de 40 000 $ à 60 000 $ par année. »

Aurélie possède aussi un immeuble à revenus en piètre état. Bien qu’il génère 20 000 $ bruts par année, l’immeuble coûte si cher en travaux de réfection que le revenu net aboutit à zéro. « Néanmoins, à long terme, l’immeuble prend de la valeur et l’hypothèque diminue », soutient Aurélie.

Outre les hypothèques, le couple n’a aucune dette. Il estime son coût de vie annuel à 60 000 $. De plus, à la fin de l’année, Sébastien arrive à mettre de côté 10 000 $ et Aurélie, 5000 $.

Est-ce que le projet de chalet est réalisable ? Le couple espère en trouver un à 320 000 $.

« Nous envisageons une mise de fonds minimale de 5 % (16 000 $), car nous croyons qu’il est plus avantageux de garder nos placements avec les rendements qu’ils procurent en comparaison avec les taux d’emprunt actuels qui sont très bas. »

« Mais si votre analyse nous indique qu’il serait avantageux de mettre une mise de fonds plus importante, poursuit-elle, nous pourrions nous organiser pour le faire en utilisant nos CELI ou encore notre marge de crédit hypothécaire sur le condo. »

Les chiffres

Sébastien

Salaire : 110 000 $
Régime de retraite : 40 000 $ à 60 ans/45 800 $ à 65 ans
REER : 245 000 $
CELI : 90 000 $ Placements non enregistrés : 25 000 $
Espace REER non utilisé : 5000 $
REEE : 60 000 $
Condo du couple acheté en 2014 : valeur de 475 000 $ (hypothèque de 190 000 $)

Aurélie

Salaire : 20 000 $
Régime de retraite : aucun
REER : 70 000 $
CELI : 96 000 $
Placements non enregistrés : 15 000 $
Espace REER non utilisé : 0 $
Immeuble à revenus : valeur de 300 000 $ (hypothèque de 169 000 $)

Un chalet plutôt qu’une maison ?

Tout d’abord, est-ce un plan judicieux d’acheter un chalet plutôt qu’une maison ? Cette question nécessite une réflexion plus qualitative que financière, affirme Charles Rioux Rousseau, analyste principal en planification financière chez RGP Gestion de patrimoine.

« Est-ce qu’ils sont en télétravail ? L’enjeu pourrait être d’aller faire du télétravail au chalet. Sauf qu’ils ont de jeunes enfants à la garderie. C’est à eux de voir si s’éloigner dans les Cantons-de-l’Est est plus difficile ou non dans leur situation. »

Quoi qu’ils en concluent, ont-ils assez de revenus pour soutenir à la fois un condo et un chalet à court terme ? En d’autres mots, ce projet pourrait-il compromettre leur retraite ? Charles Rioux Rousseau a fait de multiples simulations.

Dans un premier temps, l’analyste principal en planification financière constate que le coût de vie du couple se situe plus autour de 85 000 $ que de 60 000 $ par année sans le chalet.

Pour vérifier si la retraite est toujours viable même s’ils achètent un chalet au coût de 320 000 $, Charles Rioux Rousseau a ajouté au coût de vie les taxes municipales du chalet, la taxe scolaire et les frais d’entretien.

« Quand on achète une propriété, il y a toujours un risque, prévient-il. Est-ce que le toit ou la fosse septique sera à refaire l’an prochain ? Quel est l’état des fenêtres ? Est-ce qu’il y aura une infiltration d’eau ? J’ai donc considéré des dépenses de 7500 $ par année pour le chalet en plus de l’hypothèque. »

Résultat : si leur coût de vie est de moins de 80 000 $ par année, ils peuvent se permettre l’achat du chalet. Il s’agit de la limite à partir de laquelle le projet de chalet n’est pas viable. Avoir un coût de vie plus élevé ne fonctionne pas avec l’achat d’une autre propriété.

PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, ARCHIVES LA PRESSE

Charles Rioux Rousseau, analyste principal en planification financière chez RGP Gestion de patrimoine

Mise de fonds de 20 % ou SCHL ?

Sébastien et Aurélie ont l’intention de mettre la mise de fonds minimale, car ils croient que ce sera plus avantageux au bout du compte avec les taux d’intérêt actuels à la baisse. Mais est-ce réellement le cas ?

Le couple mettrait donc 16 000 $ de mise de fonds et payerait la « prime » d’assurance prêt hypothécaire exigée par la SCHL de 12 000 $, calculée selon leur situation. Cette somme s’ajoute à l’hypothèque.

« Quand on a une mise de fonds de 20 %, on n’a pas besoin d’avoir un prêt assuré. Si on met 5 % et qu’on est en défaut de paiement, c’est la SCHL qui s’en occupe », rappelle Charles Rioux Rousseau.

« J’ai fait des calculs avec un taux d’intérêt pour l’hypothèque de 3 %. Au final, il vaut mieux mettre une mise de fonds de 20 % même si on ne gagne pas des millions au bout du compte. Ici, on épargne la prime de 12 000 $ et les intérêts sur la prime. »

Le spécialiste est d’avis qu’avec leurs revenus actuels et leurs épargnes, ils sont dans une bonne situation pour mettre les 20 %, même si ça représente 64 000 $.

« Si un nouveau propriétaire n’a pas 20 %, mais 10 %, ça peut valoir la peine de mettre ce pourcentage afin d’économiser sur la prime », assure Charles Rioux Rousseau.

Quel taux de rendement dans ses placements faudrait-il avoir pour que ça vaille la peine de payer la prime de la SCHL en ne mettant que 5 % de mise de fonds ? Charles Rioux Rousseau a imaginé un calculateur spécialement pour ce cas. Conclusion ?

« Il faut que ce soit dans un environnement CELI qui permet les rendements à l’abri de l’impôt. Le rendement annuel doit être de 5,62 % dans le CELI des lecteurs, un rendement garanti et sans risque, pour arriver au même niveau dans 10 ans. »

*Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.

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