Julie* et Max* sont en couple depuis mai 2019 et habitent ensemble depuis le 1er janvier dernier. Possédant chacun leur condo, ils souhaitent maintenant se départir de celui de Max pour concrétiser leur projet de résidence secondaire en Estrie. Le défi : limiter les impacts fiscaux.

Marc Tison
Marc Tison La Presse

La situation

« On est en couple depuis mai 2019 », raconte Julie.

Elle a 37 ans. Son conjoint Max en a quatre de plus.

« Quand on s’est rencontrés, on avait chacun notre condo. On a été chacun de notre côté pendant un petit bout, et avec le confinement et le télétravail, on s’est dit : on va s’installer ensemble dans un des deux condos. »

Le 1er janvier dernier, elle a rejoint Max dans son condo sur la Rive-Sud et elle a mis son condo montréalais en location.

« Mais justement, avec le télétravail, on s’est dit : de plus en plus, les gens parlent de résidence secondaire en région, et ça nous a un peu allumés. On a commencé à regarder et on est tombés sur un projet super intéressant d’acheter un terrain et de faire une autoconstruction, étant donné que le marché de l’immobilier est assez difficile. »

La construction de la maison en Estrie sera lancée au milieu de l’année 2022, à un coût estimé à 500 000 $, sur un terrain à acquérir sous peu pour 115 000 $.

Leur projet consiste à vendre le condo de Max pour générer les liquidités nécessaires. Payé 275 000 $ en 2015, il a une valeur actuelle qu’ils estiment à 430 000 $.

Le condo de Julie, acheté en 2019 pour 370 000 $, serait conservé comme pied-à-terre à Montréal. Un évaluateur l’a estimé lui aussi à 430 000 $.

On a un salaire similaire, une situation financière similaire. Avec ce projet, on était prêts à y aller 50-50. Mais on fait quoi avec les deux condos ? Comment on gère cette situation-là ?

Julie, 37 ans

Julie pose un premier scénario : « Étant donné la valeur marchande similaire des condos, y a-t-il un moyen de consolider ces deux actifs immobiliers ? »

Dans un second scénario, la vente de la propriété de Max serait suivie de l’acquisition de la moitié du condo de Julie.

Mais dans un cas comme dans l’autre, Julie s’interroge : « Quels sont les processus à privilégier pour consolider nos actifs à 50-50 et minimiser l’impact fiscal ? »

LES CHIFFRES

Julie, 37 ans

Condo acquis en février 2019
Prix d’achat : 370 000 $
Solde hypothécaire : 270 000 $
Valeur marchande : 430 000 $

Max, 41 ans

Condo acquis en janvier 2015
Prix d’achat : 275 000 $
Solde hypothécaire : 204 000 $
Valeur marchande : 430 000 $

Projet d’autoconstruction

Prix du terrain : 115 000 $
Coût de la construction : 500 000 $

La réponse

Rappelons l’objectif : se délester d’un condo et partager également les deux autres propriétés en limitant les impacts fiscaux.

« On va essayer de les amener là le plus rapidement possible et en évitant les pièges », déclare le notaire François Bernier, directeur de la planification fiscale et successorale pour l’est du Canada chez Placements Mondiaux Sun Life.

Il brosse d’abord un petit tableau fiscal, question de fixer le panorama.

La vente de biens entre conjoints, d’abord.

PHOTO FRANÇOIS ROY, ARCHIVES LA PRESSE

François Bernier, directeur de la planification fiscale et successorale pour l’est du Canada chez Placements Mondiaux Sun Life

En théorie, un vendeur devrait être imposé sur le gain en capital réalisé en date de la transaction. Toutefois, « la Loi de l’impôt sur le revenu permet à des conjoints faisant une vente entre eux de reporter l’imposition au moment où ils disposeront véritablement du bien à des tiers », énonce le notaire.

Si le bien a plutôt été donné au conjoint sans paiement, le fisc pourra appliquer les règles d’attribution du revenu : les revenus que procurera ce bien (intérêts ou gain en capital, par exemple) seront attribués au conjoint donateur, afin de contrer l’évitement fiscal.

C’est une chose à garder à l’esprit : quand on transfère des biens entre conjoints sans juste contrepartie, on a toujours cette épée de Damoclès.

François Bernier

Troisième facteur en jeu : le gain en capital réalisé sur la résidence principale est exempté d’impôt.

La démarche

Julie évoquait la possibilité qu’elle acquière au préalable la moitié du condo de Max. « Je ne vois pas de bénéfice à le faire », affirme François Bernier.

La manœuvre impliquerait une transaction immobilière, avec les coûts qui l’accompagnent.

Si Max lui donne simplement la moitié de son condo, les règles d’attribution s’appliqueront à la somme équivalente. « On se retrouve avec notre épée de Damoclès. »

On peut faire les choses plus simplement.

« La première transaction serait de vendre le condo de Max », suggère plutôt le notaire.

Deux résidences principales ?

C’est ici que se pose la question de l’exemption pour résidence principale.

Si deux conjoints possèdent chacun une propriété, une seule fera l’objet de l’exemption pour une année donnée, et cette exemption s’appliquera pour la même résidence dans les deux déclarations de revenus.

« Dans cette situation, c’est comme si on enlevait le choix au deuxième conjoint », note François Bernier.

D’où la possibilité d’inconfort conjugal.

« Cela dit, dans leur situation, je pense qu’on va être capables d’éviter les écueils. »

Max et Julie sont en couple depuis 2019, nous a dit cette dernière.

Aux yeux du fisc, ils seraient donc devenus conjoints après un an de vie commune, soit en 2020.

Si c’était le cas, un seul des conjoints pourrait demander l’exemption de résidence principale pour son condo en 2020, 2021 et 2022.

Mais les détails donnés ensuite par Julie ouvrent une autre porte : ils n’habitent ensemble que depuis le 1er janvier 2021.

C’est donc un an plus tard, à partir de 2022, que le fisc les considérera comme conjoints.

Max doit-il vendre son condo avant 2022 pour éviter cette année-là l’impôt sur le gain en capital sur une des deux propriétés – une facture que le notaire estime à quelque 5000 $ ?

Pas nécessairement, car « la formule de calcul pour l’exemption de gain en capital nous donne toujours une année gratuite », explique-t-il.

Pour Max, cette année de grâce pourra s’appliquer à 2022.

« Cela règle le problème de la désignation de résidence principale. Même si Max vend son condo en 2022, il pourra désigner ce dernier comme “résidence principale” pour les années 2015 à 2021, et éviter toute imposition. »

Max vend son condo

Après le remboursement du solde hypothécaire et les frais de courtage immobilier, le conseiller estime « approximativement qu’il lui resterait 208 000 $ dans les poches ».

Max pourra alors acquérir sa part du condo de Julie.

Elle pourrait lui céder la moitié sans contrepartie, mais les règles d’attribution du revenu feraient alors suspendre la fameuse épée de Damoclès sur leurs têtes.

D’autre part, Julie veut détenir en propre les fonds pour contribuer pour moitié à la nouvelle construction.

C’est pourquoi François Bernier suggère qu’elle vende la moitié de son condo à Max contre une somme comptant et la prise en charge d’une partie de l’hypothèque de la propriété.

Le condo de Julie vaut 430 000 $. L’achat de la moitié représente pour Max un total de 215 000 $. Sur ces 215 000 $, Max assumerait la moitié du solde hypothécaire de 270 000 $, soit 135 000 $.

Les 80 000 $ restants seraient versés comptant à Julie.

De la vente de son condo, Max conservera encore 128 000 $.

« Tous les deux auront les liquidités pour faire la mise de fonds pour la construction de la nouvelle propriété. »

Encore un hic

Ajoutons ici une (mince) couche de complexité.

Julie a mis son condo en location le 1er janvier 2021, ce qui constitue un changement d’usage. Le fisc, encore lui, considère alors que le propriétaire a disposé du bien en cette date, ce qui produit un gain en capital susceptible d’imposition, si on ne tient pas compte de l’exemption pour résidence principale.

Toutefois, « la loi de l’impôt lui permet de faire le choix fiscal de ne pas s’imposer immédiatement dans ce genre de situation », explique François Bernier.

« Ce choix est bon pour quatre ans, mais il est seulement possible de le faire si on ne prend aucun amortissement sur l’immeuble. Il va lui permettre de reporter la disposition présumée, et de conserver son statut de résidence principale lorsqu’elle va éventuellement vendre sa propriété. »

Si, par exemple, Julie loue son condo en 2021, 2022 et 2023 et qu’elle le revend quelques années plus tard, elle pourra le désigner comme résidence principale durant les trois années de location.

« Il va falloir penser à faire ce choix dans sa déclaration de 2021 », conclut François Bernier.

*Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.

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