Marie-Noël*, 71 ans, veuve et sans enfant, s’est enfin décidée à vendre sa petite maison située sur un grand terrain qui fait l’envie d’un promoteur immobilier. Que devrait-elle faire après la vente ? Déménager dans un appartement ou racheter un condo ?
C’est sa sœur qui nous écrit. « Marie-Noël a toujours vécu avec peu de moyens, raconte-t-elle. Ma sœur a une petite maison pas très confortable avec des meubles vétustes. Elle rêve d’un appartement neuf de trois ou quatre pièces près de tous les services, car elle n’a pas d’auto et des problèmes d’arthrose aux genoux. »
Dans son quartier, les appartements modernes se louent 1300 $ par mois. Le promoteur immobilier lui a offert 297 000 $ pour son terrain. Une fois la vente conclue, Marie-Noël aura besoin d’environ 15 000 $ pour de nouveaux meubles, un nouveau dentier, une paire de lunettes, un appareil pour son apnée du sommeil et peut-être pour compenser la perte d’une partie de son revenu garanti.
« Ma sœur mérite tellement de vivre dans le confort, elle qui est toujours heureuse pour nous qui avons mieux réussi financièrement », écrit Monique.
Que devrait-elle faire avec l’argent de la vente du terrain et de la maison une fois le compte d’épargne libre d’impôt (CELI) bien rempli ? Est-il possible ne pas perdre son supplément de revenu garanti ? demande sa sœur.
Les évaluations
Avant de vendre le terrain et la maison, Antoine Chaume, planificateur financier chez Lafond + Associés, suggère de faire appel à un évaluateur. « Une évaluation à 500 $ semble être une somme élevée, mais en même temps, si on se rend compte que le terrain et la maison valent plus cher, elle pourrait les vendre quelques milliers de plus. »
Ensuite, une fois la maison et le terrain vendus, Marie-Noël doit peser le pour et le contre de l’achat d’un condo par rapport à une location. « Les gens croient à tort que le fait d’être locataire, c’est de jeter de l’argent par les fenêtres. Ils oublient les frais de condo, les taxes municipales, la taxe scolaire, c’est de l’argent qu’on ne reverra jamais. En plus, quand on arrive à cet âge, il faut se demander si on a envie de gérer des assemblées de copropriétaires. »
PHOTO EDOUARD PLANTE-FRÉCHETTE, LA PRESSE
Antoine Chaume, planificateur financier chez Lafond + Associés
Antoine Chaume rappelle aussi que ce ne sont pas toutes les propriétés qui prennent de la valeur. Toutefois, si les coûts inhérents à la propriété et l’hypothèque sont deux fois moins élevés que la location, Marie-Noël voudra sûrement sauter sur cette option.
Racheter en gardant des liquidités
Le planificateur a élaboré des scénarios dans lesquels la dame de 71 ans rachetait un condo du même montant que celui de la vente de ses propriétés. « En choisissant de racheter, la majorité des actifs de Marie-Noël se retrouvent dans sa nouvelle propriété. C’est un problème majeur d’un point de vue de la planification financière, affirme Antoine Chaume. Elle n’aura donc pas de liquidités pour s’acheter des meubles et un nouveau dentier. »
Antoine Chaume suggère deux options pour avoir accès à des liquidités. La première : un prêt équité. Quand une personne n’a pas un revenu important, mais une grosse équité dans sa propriété, elle peut emprunter jusqu’à 65 % de la valeur de la propriété. Le prêt équité n’est toutefois offert que dans deux institutions.
Le planificateur estime qu’elle aurait accès à 150 000 $. Avec un taux d’intérêt de 3 %, Marie-Noël pourrait bonifier de 10 472 $ son niveau de vie par année jusqu’à l’âge de 90 ans. Elle passerait d’un revenu de 21 000 $ à un revenu potentiel de 31 500 $.
« Une personne qui a 71 ans, qui a fait des efforts toute sa vie pour être libérée de son hypothèque et de toutes obligations financières, j’aurais tendance à penser qu’elle veut en profiter et que c’est une bonne idée de bonifier son niveau de vie au moins pour les prochaines années alors qu’elle est encore en forme. »
La deuxième option : l’hypothèque inversée. « On a entendu de mauvaises et de bonnes choses au sujet de ce concept, prévient le planificateur. Ça s’adresse à des gens qui ont une majorité de leur actif net dans leur propriété et qui veulent y “terminer leurs jours”. »
Le propriétaire doit mettre une mise de fonds de 58 %. Par exemple, si Marie-Noël vendait ses propriétés 300 000 $, elle mettrait 174 000 $ de mise de fonds. Il lui resterait 126 000 $ pour bonifier son niveau de vie.
« Avec cette stratégie, il n’y a aucun paiement d’exigé sauf les taxes municipales, la taxe scolaire et les frais de condo, explique le planificateur. Si elle est capable d’épargner entre 1000 $ et 2000 $ par année tout en payant déjà ses taxes, la stratégie de l’hypothèque inversée fait en sorte qu’elle aurait les mêmes paiements par mois. »
Par contre, le taux d’intérêt d’une hypothèque inversée est plus élevé que celui d’une hypothèque traditionnelle.
Louer et investir les liquidités
Si Marie-Noël opte pour la location d’un logement, elle devra maximiser le CELI à 69 500 $ et investir le reste de façon à ne pas trop nuire à son supplément de revenu garanti (SRG).
Le planificateur conseille de réduire l’impact fiscal en prenant des fonds de catégorie T. Dans l’hypothèse où elle vend ses propriétés 300 000 $, qu’elle garde 25 000 $ pour des dépenses et qu’elle maximise le CELI, il lui reste 205 500 $.
« Au lieu de lui distribuer des revenus d’intérêts ou des revenus de dividendes qui réduiraient son supplément de revenu garanti, on fait un remboursement de capital. Le remboursement de capital ne vient pas impacter le SRG. La mécanique fait en sorte qu’elle se fait rembourser le capital qu’elle a investi. »
« C’est comme si on déposait de l’argent dans un compte d’épargne qui ne fait pas d’intérêt et qu’on retire simplement le capital année après année, poursuit-il. Quand on a épuisé le capital initial investi, on commence à retirer la croissance. L’impôt sera alors payé sur les gains en capital. »
Si Marie-Noël n’a pas d’objectif successoral, elle pourrait aussi racheter son assurance vie en vérifiant la valeur de rachat et s’il y a un impact fiscal.
* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.
Les chiffres
Sécurité de vieillesse et supplément de revenu garanti : 12 377 $
RRQ (sa part et celle du conjoint décédé) : 468 $
Crédit d’impôt pour solidarité du Québec : 81,75 $
Compte d’épargne : 3000 $
Aucune hypothèque
Valeur estimée de la maison : 75 000 $
Valeur du terrain : 295 842 $
Économie annuelle entre 1550 $ et 2000 $
Assurance vie de 50 000 $ qu’elle paie 25 $ par mois
Dans une version antérieure de cet article, l'absence d'une virgule au crédit d'impôt pour solidarité du Québec était érronément établi à 8175 $, plutôt qu'à 81,75 $. Nos excuses.