Les jours se suivent et les magasins restent fermés, sauf exception. Or, le 1er mai s’en vient et les propriétaires de boutiques se grattent la tête pour savoir comment ils s’y prendront encore cette fois-ci pour payer leur dû.

André Dubuc André Dubuc
La Presse

Leur souci est réel, d’autant qu’ils ne savent rien du programme d’aide annoncé dernièrement par Ottawa au sujet des loyers commerciaux. Dans l’attente des détails, un courtier d’expérience propose une démarche pour négocier des assouplissements avec son propriétaire.

Isabelle Mathieu possède les boutiques de jouets Le Tambourin et La Ronde enchantée dans la région montréalaise. Six magasins, tous fermés sur ordre du gouvernement. Depuis cette journée fatidique du 25 mars, ses rares revenus proviennent exclusivement de la vente en ligne, dont les commandes journalières ont été multipliées par 20.

Celles-ci s’avèrent nettement insuffisantes pour combler le manque à gagner causé par la fermeture forcée des magasins physiques. Cinq boutiques Tambourin occupent des locaux en location dans des centres commerciaux.

Mme Mathieu ne comprend pas pourquoi c’est elle qui doit payer 100 % du loyer couvrant les journées lors desquelles le centre commercial est fermé par ordre gouvernemental. « Chaque membre de la chaîne doit assumer une partie du manque à gagner », pense-t-elle.

Mme Mathieu comme bien des propriétaires de magasins de biens non essentiels constatent que ce sont eux qui vont casquer. Ottawa a bien annoncé avoir l’intention d’aider les boutiques à payer leur loyer dans le cadre d’une entente à venir avec les provinces. Mais peu de détails ont filtré jusqu’à maintenant.

Mme Mathieu ne se sent pas à l’aise de divulguer le loyer exigé pour ses boutiques. Pour donner un ordre de grandeur, le loyer moyen des membres de la Fédération canadienne de l’entreprise indépendante (FCEI), souvent des détaillants, s’élève à 10 000 $ par mois.

Plus d’une PME sur deux craint de ne pas pouvoir payer le loyer sans aide

Une récente enquête de la FCEI auprès de 1425 membres québécois révélait que huit PME sur dix sont partiellement ou complètement fermées pendant la pandémie. Plus d’une PME sur deux (55 %) ne pourra pas payer complètement le loyer de mai sans une aide supplémentaire. Cette proportion s’élevait à 37 % en avril.

À 10 jours du mois de mai, ça presse pour que les gouvernements s’entendent sur les modalités de l’aide au paiement des loyers.

François Vincent, vice-président Québec de la FCEI

Sinon, quelles sont les options ? Légalement, le locataire est tenu de payer son loyer, explique Me Sébastien Fiset, propriétaire du cabinet Fiset Légal. Le bailleur ne peut pas être tenu responsable des effets des actions du gouvernement sur le bien loué. En parallèle, les tribunaux étant pour ainsi dire fermés pendant le Grand Confinement, « le propriétaire ne peut faire valoir son droit d’action [lire la résiliation du bail et l’éviction des lieux] si jamais le locataire refuse de payer son loyer. Les parties ont donc mutuellement intérêt à trouver un terrain d’entente », dit Me Fiset.

Isabelle Mathieu a d’ailleurs contacté ses bailleurs pour les avertir de la gravité de la situation. Le contenu de l’entente avec les propriétaires est confidentiel.

Ce qu’on a entendu publiquement des ententes pouvant exister entre locataires et propriétaires de centres commerciaux, c’est, par exemple, que les bailleurs autorisent un report de loyer du printemps jusqu’aux mois d’octobre, novembre et décembre, la période faste du commerce de détail. Parfois, le report n’entraîne ni intérêt ni pénalité. D’autres fois, c’est moins clair.

Quoi faire ?

Condamnés à s’entendre

Comment doit-on s’y prendre avec son bailleur ? Laurent Benarrous, courtier de l’agence Avison Young, a présenté ses conseils dans une note de 12 pages qu’il a fait parvenir à ses clients et que La Presse a obtenue. Spécialisé dans la location de bureaux, M. Benarrous a élaboré une méthode s’appliquant au commerce de détail.

Rappeler l’interdépendance

Selon lui, bailleurs et locataires sont condamnés à s’entendre en raison de leur interdépendance. « Si les locataires sont en détresse financière, les bailleurs risquent également de l’être à leur tour », écrit-il dans son analyse portant sur l’impact de la COVID-19 sur le marché immobilier.

Présenter sa clientèle

M. Benarrous suggère au locataire de prendre le temps de décrire ses activités à son bailleur et de lui esquisser le profil de sa clientèle. « Vos clients sont-ils d’une grande loyauté ? », demande-t-il. Le cas échéant, le bailleur sera rassuré quant à la pérennité de votre commerce.

Avoir un plan de sortie de crise

Le courtier recommande de rapporter au bailleur les mesures prises par le locataire pour passer au travers de la crise, preuve que ses employés et lui ont contribué à l’effort de guerre. Le locataire doit aussi détailler au bailleur sa stratégie de sortie de crise. Le bailleur se fera ainsi convaincre d’être remboursé en temps et lieu.

Aider au paiement des frais fixes

Le locataire doit formuler ses demandes d’assouplissement en établissant un lien avec les éléments dont il a parlé précédemment. Par exemple, d’avril à juin, proposer de réduire le loyer d’un certain pourcentage, de façon à ce qu’il en reste au proprio pour couvrir ses frais fixes comme les taxes foncières. « Il faut expliquer clairement comment le locataire s’engage à rembourser les sommes dues au bailleur », enchaîne-t-il. Le bail, par exemple, pourrait être rallongé de quelques mois. Ce sera au tour du propriétaire de se gratter la tête.