Au moment où les fermetures de résidences privées pour aînés (RPA) s’additionnent, un spécialiste européen de l’immobilier de santé effectue une première acquisition sur le sol québécois. D’autres suivront rapidement, assure l’investisseur.
Euryale, par l’entremise de la SCPI Pierval Santé, a récemment payé 26,5 millions pour acquérir le CHSLD Argyle, à Saint-Lambert, sur la Rive-Sud. Le vendeur est Excelsoins, de Pointe-Claire, appartenant à Christian Archambault, qui continuera d’en assurer la gestion quotidienne. Il s’agit d’un CHSLD privé conventionné.
« Nous avons vendu les murs, mais nous avons signé un bail de 25 ans avec le nouveau propriétaire pour poursuivre les activités, indique M. Archambault, président du groupe Excelsoins, dans un entretien. Notre métier est de nous occuper des gens. L’immobilier, c’est lourd à porter. La vente permet de générer des liquidités qui sont réinvesties dans notre entreprise. »
Créée en 2013, Excelsoins exploite dix résidences offrant un continuum de soins aux personnes en perte d’autonomie : des ressources de type familial, des ressources intermédiaires et des CHSLD privés. Le portefeuille compte environ 1400 lits.
C’est très positif que de nouveaux investisseurs s’intéressent à l’hébergement des personnes âgées. Ça fait longtemps qu’on n’a pas vu de nouveaux groupes avec des moyens importants dans le marché.
Mathieu Duguay, président de Cogir, exploitant de RPA
M. Duguay note cependant que le modèle où la propriété de l’immeuble est séparée de la livraison de services n’est pas commun au Canada. Ce modèle soulève la question de l’alignement des intérêts entre les deux parties, d’après lui.
Euryale est active dans 9 pays, où elle détient 234 immeubles représentant plus de 1 million de mètres carrés. Son actif s’élève à près de 3 milliards d’euros.
En ce qui a trait à l’hébergement de personnes âgées, Euryale se concentre essentiellement sur l’hébergement médicalisé de type CHSLD, équivalent des EHPAD français (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Au sujet du véhicule retenu, la SCPI Pierval Santé, retenons qu’une société civile de placement immobilier (SCPI) est un produit d’épargne retraite grand public proposant un rendement courant attrayant. Pierval Santé a récolté des fonds auprès de 57 000 personnes, en moyenne 40 000 euros chacune.
L’achat de Saint-Lambert constitue le premier investissement d’Euryale à l’extérieur de l’Europe. La Presse a échangé avec son président, Jean-Jacques Olivié.
« Au Canada, nous avons le couple vieillissement de la population et soutenabilité économique qui est l’un des plus attractifs au monde », souligne-t-il. Par soutenabilité économique, il entend les moyens du Canada pour accompagner le vieillissement.
PHOTO TIRÉE DU SITE D’EURYALE
Jean-Jacques Olivié, président d’Euryale
M. Olivié met en relief que la population canadienne de personnes âgées de 65 ans et plus va augmenter de 4 millions d’ici 20 ans, une croissance de 60 %. La beauté de l’affaire, selon lui, c’est qu’il n’y aura pas pour autant de déclin de la population active. « Le pays aura la capacité de soutenir cette croissance du nombre de personnes âgées. »
Investisseur de long terme, Euryale vise à faire équipe avec des partenaires exploitants qui adhèrent à sa philosophie reposant sur l’investissement socialement responsable. Aux dires de son président, les modalités du bail veillent à l’alignement des intérêts des deux parties.
La société de gestion a commencé les discussions avec Excelsoins en 2018. La COVID-19 a eu pour effet de retarder l’investissement. « On a été extrêmement séduit par la philosophie et la qualité de Christian Archambault et d’Excelsoins. Au gré de nos visites et de nos échanges avec ses managers, on a pu à travers le temps confirmer la qualité de cet homme et de ses équipements », dit-il.
D’autres investissements à prévoir en 2023
Dans un CHSLD, la partie immobilière représente la moitié du coût et les équipements, l’autre moitié. En faisant équipe avec Euryale, l’exploitant double sa capacité de croissance, explique M. Olivié. « On intéresse les exploitants qui veulent se développer et qui ont besoin d’être accompagnés », résume-t-il.
Euryale investit entre 500 et 700 millions d’euros par an, dans des actifs existants, neufs ou des agrandissements.
L’achat de Saint-Lambert sera suivi par d’autres en 2023, avance M. Olivié, avec Excelsoins ou d’autres exploitants. Travailler avec différents partenaires dans un pays est une condition que l’investisseur s’impose pour diversifier son risque.
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- Nombre de résidences privées pour aînés (RPA) qui ont fermé leurs portes au Québec depuis janvier 2021
Source : Regroupement québécois des résidences pour aînés