Dans un marché toujours aussi serré, le courtier immobilier réputé de Mont-Tremblant Michel Naud conseille à ceux qui aiment leur maison de la garder. La Presse s’est entretenue avec lui alors qu’il était au congrès international de la société de courtage en immobilier Engel & Völkers à Las Vegas. Fort de ses 30 ans d’expérience, il relève cinq erreurs à éviter en 2022.
Michel Naud vient de mettre en vente la résidence de Mario Lemieux à Mont-Tremblant, un château de 22 millions de dollars. Depuis 30 ans, le courtier immobilier a participé à plus de 1000 transactions immobilières dans toutes les gammes de prix, tantôt dans des marchés de vendeurs, tantôt dans des marchés d’acheteurs. En 2022, alors que la folie immobilière persiste, il est catégorique au moment de conseiller ses clients.
J’ai des appels de clients qui disent qu’ils aimeraient profiter du marché pour vendre et sécuriser leur avenir. OK, parfait, c’est une bonne idée, tu pourrais vendre ta maison beaucoup plus cher qu’il y a deux ou trois ans. Jusqu’à 50 % plus cher. Mais tu vas aller où ?
Michel Naud, courtier immobilier dans la région de Mont-Tremblant
« C’est ça, la grande question, poursuit-il. Même moi, j’ai pensé faire la même chose avec ma maison à Mont-Tremblant, mais je n’ai aucune solution. L’endroit où je vais aller va me coûter beaucoup plus cher de toute façon. Si tu n’as pas de plan B, garde ta maison ! », lance sans détour Michel Naud entre deux conférences sur l’immobilier à Las Vegas.
Michel Naud dit profiter de cet évènement international pour faire du réseautage dans le marché haut de gamme afin de trouver un acheteur intéressé par la propriété de Mario Lemieux.
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PHOTO FOURNIE PAR EVAN JOSEPH IMAGES
La propriété à vendre appartenant à Mario Lemieux
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La propriété à vendre appartenant à Mario Lemieux
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La propriété à vendre appartenant à Mario Lemieux
Car s’il existe des gens fortunés au Québec intéressés par ce type de résidence, de même qu’en Ontario, il est fort probable que l’acheteur proviendra des marchés internationaux, explique le courtier. La région de Mont-Tremblant séduit de nombreux Américains, Français, Mexicains, Asiatiques et Africains, énumère-t-il.
Trois tendances vues à Las Vegas : Bitcoin, métavers et TikTok
Au cours de l’évènement de la société de courtage immobilier Engel & Völkers, Michel Naud en a profité pour se familiariser avec les nouvelles tendances de l’industrie. L’achat de propriétés avec des bitcoins a fait beaucoup jaser, raconte-t-il, notamment pour ce qui est de la façon dont les fonds et les commissions seront livrés. « Je ne suis pas certain d’avoir envie de toucher à ça », précise-t-il.
Si, pour l’instant, quelques transactions immobilières par bitcoins ont été enregistrées aux États-Unis, vendeurs et acheteurs butent contre des freins notables : les deux partis doivent avoir envie de procéder par cryptomonnaie et détenir des comptes, la valeur du bitcoin fluctue, les prix de vente sont encore en monnaie « classique » et les acheteurs convertissent leur cryptomonnaie pour avoir un prêt hypothécaire.
Un deuxième phénomène attire l’attention : l’achat de propriétés de luxe dans le métavers. Comme la classe moyenne ne peut pas se payer une propriété de 22 millions, par exemple, dans la réalité, certains choisissent de l’acheter dans le métavers afin de vivre virtuellement leur rêve.
« On était tous des courtiers d’expérience et tous abasourdis par le phénomène du métavers, rapporte Michel Naud. Est-ce qu’il y aura vraiment un marché de revente pour ça ? », se questionne-t-il.
Alors que la COVID-19 a poussé un marché qui restait jusqu’ici marginal, soit la vente de propriétés par visite virtuelle, Michel Naud affirme vendre souvent des condos dans la montagne sans que les acheteurs les visitent une seule fois… Dans ce marché de villégiature, il dit quand même préférer voir l’émotion des clients en personne. Et la nouvelle tendance à laquelle il devra s’ajuster, c’est TikTok, qui devient maintenant un outil de promotion pour les courtiers.
« L’audience de TikTok est plus jeune, mais on réalise qu’il y a des jeunes qui ont de l’argent. »
Cinq erreurs à éviter en 2022
1. S’imaginer que la surenchère est une légende urbaine
Même si on en parle depuis juin 2020, bon nombre de futurs acheteurs sont surpris quand ils sont aux prises avec cette réalité. « Quand j’ai un client qui visite, je lui dis : “Est-ce que vous comprenez bien le marché dans lequel vous vous embarquez ?” Souvent, la bonification va être de 10 % au-dessus du prix demandé, parfois 20 %. Le marché des propriétés à 500 000 $, par exemple, va finir à 600 000 $. »
2. Engager un courtier qui n’est pas de la région
Un courtier local qui connaît son marché, le prix des propriétés et des dernières surenchères a de fortes chances d’être plus efficace, affirme Michel Naud. « Il aura aussi rapidement accès aux informations concernant la réglementation de construction, des contacts avec l’arpenteur géomètre ou un inspecteur en bâtiment qui pourront lui donner une opinion rapide. »
3. Faire des offres sans préapprobation hypothécaire ou preuve de fonds
« Si tu n’es pas prêt, jamais le vendeur ne va considérer ton offre. Je vois des vendeurs accepter des offres plus basses, parce que les autres acheteurs avaient mis des conditions de financement. »
4. Faire une offre sans inspection
« En tant que courtier, il faut suggérer des inspections, rappelle-t-il. Mais dans un marché aussi fou, sans avoir la prétention d’être un inspecteur en bâtiment, le courtier peut voir les défauts importants. La déclaration du vendeur est aussi un outil très aidant. »
5. Outrepasser son budget
Lorsque l’acheteur obtient sa préapprobation, il a une idée de sa capacité d’emprunt. Or, il doit tenir compte des autres dépenses qui pourraient s’ajouter, comme un toit à changer, un drain à refaire et des meubles à acheter. « Certaines personnes deviennent émotives et étirent leur budget. »
Et s’il n’y a rien dans nos prix ?
Que conseille le courtier à un acheteur qui, voyant les ventes qui se concluent toujours à un prix plus élevé, se rend compte qu’il n’a pas les moyens d’acheter ? « C’est la question qui tue. Il n’y a pas de réponse. Comme courtier, on dit : “Si tu n’y vas pas maintenant, comprends que la prochaine propriété qui va correspondre à tes critères va être encore plus chère. Soit tu y vas maintenant, soit tu attends pour payer plus.”
« Ce qui est étonnant, c’est que malgré le fait qu’on soit dans un marché de vendeurs, il y a énormément d’acheteurs. Les gens ne croient pas que les prix vont descendre. Et moi non plus. Je ne pense pas que ça va continuer de croître comme on le vit depuis deux ans, mais puisqu’il y a un manque d’inventaire, il n’y aura pas de baisse de prix. »