Banlieue ou ville-centre, qui sortira gagnant de la crise?

La COVID change nos vies : le transport collectif fait peur, le télétravail nous scotche à la maison, et le confinement nous fait apprécier notre bout de jardin. Des facteurs, a priori, qui viennent accentuer l’attrait de la banlieue. Mais qu’en pensent les experts ?

Gilles Ouellet, 78 ans, est un vieux routier. Il en a vu, des récessions et des bulles immobilières, depuis 40 ans. Il se spécialise en marketing immobilier. Des promoteurs de renom, les Lépine, Voyer & Tremblay [maintenant Trémä] et autres Trigone, se sont tournés vers lui pour faire des études de marché au cours des 20 dernières années.

Pour le président de Groupe Solutions, marketing immobilier, il est évident que la ville-centre ne sortira pas indemne de la pandémie.

L’attrait des quartiers centraux, d’après lui, repose sur la proximité des emplois du centre-ville et l’accès au métro. Or, ces caractéristiques seront moins recherchées par les acheteurs dans les prochains mois. La promiscuité dans le transport collectif est repoussante, tandis que le télétravail permet aux cols blancs de s’éloigner du centre-ville sans souffrir aux heures de pointe.

D’ailleurs, des témoignages d’acheteurs vont dans ce sens dans un reportage publié dans le cahier Inspiration sous la plume de Sylvain Sarrazin.

M. Ouellet, qui habite Boucherville, en rajoute. « Montréal a un sapré vent de face. Je vois cinq facteurs qui jouent contre la ville », dit-il dans un entretien téléphonique.

Un : l’abordabilité. « Pourquoi irais-je payer un demi-million pour un condo de 1000 pi² au centre-ville, alors que je peux m’offrir pour le même prix une splendide demeure sur le bord du Richelieu avec un grand terrain ? », souligne-t-il. Pour lui, les villes de banlieue offrant un décor invitant gagneront en popularité. Il nomme Boucherville, Saint-Lambert, Mont-Saint-Hilaire et Saint-Bruno-de-Montarville.

Deux : l’efficacité avérée du télétravail. « Pourquoi payer plus cher pour un logement au centre-ville, si je n’ai plus à m’y déplacer pendant la journée ? », demande-t-il.

Trois : le règlement montréalais du 20-20-20 sur le logement social, abordable et familial. Aux yeux de Gilles Ouellet, ce règlement est une invitation aux promoteurs à migrer en banlieue, où il y a moins de contraintes. Un récent rapport de l’Office de consultation publique de Montréal (OCPM) a invité la Ville à reporter l’entrée en vigueur des volets du règlement portant sur les logements abordables et familiaux, parce qu’il les considère comme mal ficelés.

Quatre : le fardeau fiscal. « Le secteur commercial dépérit à Montréal, et ce sera pire après la COVID, alors que des restaurants et des commerces n’ouvriront pas », prévoit-il. Il s’attend à des fermetures en série, ce qui obligera la Ville à augmenter les taxes des survivants pour combler le manque à gagner.

Cinq : la construction du Réseau express métropolitain. M. Ouellet plante son drapeau dans le camp de ceux qui soutiennent que le train électrique de la Caisse de dépôt favorisera la banlieue en rapprochant celle-ci du centre-ville.

Minute, papillon !

Mario Polèse est un professeur émérite au Centre Urbanisation Culture Société, de l’Institut national de la recherche scientifique, à Montréal. Il est l’auteur de nombreux ouvrages portant sur l’économie des villes. Paru à l’automne, son plus récent livre, The Wealth and Poverty of Cities : Why Nations Matter (Oxford University Press), porte sur l’effet insoupçonné des politiques des gouvernements supérieurs sur la dynamique des villes. Publiquement, il s’est prononcé souvent sur les causes du déclin, puis de la renaissance de Montréal.

En octobre, le professeur Polèse a déposé un mémoire qui descendait en flammes le règlement sur la mixité de la Ville de Montréal (le 20-20-20). Le document n’est pas passé inaperçu à l’Office de consultation publique de Montréal, où les commissaires y ont fait référence dans leur rapport final.

La Presse a joint M. Polèse pour connaître son avis sur les répercussions de la COVID-19 en matière d’habitation.

D’entrée de jeu, le professeur doute de la généralisation du travail à domicile. « Les gens ont besoin de se rencontrer et d’échanger », dit-il.

Qui plus est, le télétravail n’est pas une nouveauté. « Cette tendance était déjà amorcée bien avant la pandémie et elle n’a pas empêché l’essor de la fonction résidentielle au centre-ville et dans les quartiers centraux », fait-il valoir.

« S’il existe un secteur où le travail peut se faire à distance, souligne-t-il, c’est bien en technologie. Or, les entreprises de ce secteur ne s’installent pas en banlieue, ni leurs travailleurs. Les jeunes pousses s’installent dans des quartiers urbains, vibrants, comme le Mile-Ex. Ses travailleurs, des jeunes pour la plupart, veulent se rencontrer et ont besoin de socialiser. »

M. Polèse est donc loin d’être convaincu que la poussée résidentielle à laquelle on assiste au centre-ville et dans le Mile-Ex, Hochelaga-Maisonneuve ou encore le Sud-Ouest ralentira à l’avenir, parce que, peut-être, des travailleurs seront dorénavant encouragés à pratiquer le télétravail une ou deux journées par semaine. « Si effet il y a, ce sera à la marge », dit-il.

Selon le professeur, l’influence de la pandémie, si elle perdure, se fera davantage ressentir dans l’architecture des logements que dans leur situation géographique. L’accès à un balcon, des fenêtres qui s’ouvrent, la possibilité d’accéder à son logement sans prendre l’ascenseur pourraient bien devenir des préoccupations.

L’habitation post-COVID-19

Importance accrue accordée à la qualité de vie du quartier 
Attrait des espaces verts et des grands parcs 
Désintérêt à l’égard des espaces communs (gym, terrasse, salle de cotravail, etc.) 
Attention portée aux qualités sanitaires des installations (mécanismes sans contact) 
Souci porté à l’insonorisation, à la qualité de l’air et à la climatisation 
Nouvel incontournable : l’espace bureau dans le logement 
Regain d’intérêt pour la maison unifamiliale 
Volonté d’élargir les corridors et les halls d’entrée pour favoriser l’éloignement physique
Source : Agence immobilière Six (spécialisée dans la vente de copropriétés neuves)